¿Quieres cambiar de hipoteca? Cuenta atrás para que deje de ser gratis

El próximo 31 de diciembre será el último día para cambiar las condiciones de una hipoteca variable a tipo fijo o mixto de forma gratuita. Con la expectativa de que el Banco Central Europeo (BCE) pueda reducir de nuevo los tipos de interés este mes, son muchos los hipotecados que se preguntan si vale la pena esperar y realizar una subrogación de hipoteca cuando los tipos se sitúen todavía más bajos.

Quienes así lo decidan cuentan hasta final de mes para dar el paso, ya que el 1 de enero de 2025 dejará de tener efecto el Código de Buenas Prácticas aprobado a finales de 2022 por el Gobierno para facilitar el cambio de hipoteca variable a fija o mixta, suprimiendo las comisiones que tenían que pagar los hipotecados. El objetivo del código era facilitar el cambio de hipoteca a todos aquellos ciudadanos que vieron cómo las cuotas de sus préstamos variables se incrementaban a causa de la subida del euríbor. Según los expertos, cambiar de hipoteca puede conllevar un gasto entre 1.000 y 2.500 euros.

"El próximo 31 de diciembre será el último día para cambiar las condiciones de una hipoteca variable a tipo fijo o mixto de forma gratuita"

Ahora, al calor de las últimas rebajas de los tipos de interés por parte del BCE, la tendencia del indicador es claramente a la baja, por lo que nada hace creer a los expertos que el Código de Buenas Prácticas vaya a ampliar su vigencia. El euríbor despidió noviembre en el 2,5% y si el BCE mantiene las bajadas tanto en diciembre como durante el primer trimestre del próximo año, es posible que el indicador se sitúe incluso por debajo del 2% antes de mediados de 2025. Hay que recordar que alcanzó un máximo del 4,160% en octubre de 2023, hace poco más de un año.

Existen varias formas de cambiar el tipo de hipoteca. Por un lado, mediante la novación del préstamo, lo que supone mantener la hipoteca en el mismo banco, pero cambiando las condiciones; por otro lado, el cliente puede subrogar la hipoteca, lo que significa llevarse el préstamo a otro banco que ofrezca mejores condiciones y también existe la posibilidad de pagar anticipadamente la deuda, cancelar la hipoteca y abrir una nueva.

¿A qué tipo de operaciones afecta la gratuidad? Cambios de hipoteca variable a fija o mixta, tanto por subrogación como por cancelación y apertura de nuevo préstamo. Operaciones que conllevan un gasto, ya que suponen un cambio de banco del préstamo hipotecario, mejorando alguna de sus condiciones, como puede ser el tipo de interés de la hipoteca: de variable a fija o mixta.

¿Cuánto costará en 2025 subrogar una hipoteca?

Según informó el Gobierno a finales de 2023, "una vez que finalice esta medida (la exención de comisiones) se extenderá el techo permanente del 0,05% que limita las comisiones aplicables a cambios de hipotecas de tipo variable a fijo, de forma que incluyan también los cambios a hipotecas a tipos mixtos".

Por tanto, como recuerdan desde iAhorro, a la hora de hacer una subrogación, los ciudadanos tendrán que pagar la tasación de la vivienda (unos 400 euros) y un 0,05% de la deuda que tengan pendiente.

Así, por ejemplo, una persona que todavía tenga pendiente una deuda con el banco de 200.000 euros de hipoteca tendría que abonar otros 100 euros a modo de comisión por subrogación para poder hacer el cambio de variable a fija o mixta. Así, el coste de subrogar su hipoteca rondaría los 500 euros, incluyendo la tasación.

"Pagar 500 euros por cambiar la hipoteca compensará, y mucho, a los hipotecados, sobre todo en caso de que el euríbor vuelva a subir a corto o medio plazo", declara Simone Colombelli, director de Hipotecas del comparador y asesor hipotecario iAhorro, que considera que, a pesar del fin de la gratuidad, "la medida implantada por el Gobierno de limitar las comisiones por subrogación también es una buena noticia, porque, pese a que tienen que pagar algo al banco por el trámite, no es una cantidad elevada y podrán hacerle frente, en la mayoría de los casos, sin ningún problema".

Este experto considera que pedir una subrogación "compensa cuando llevamos unos años en el mismo banco y vemos que los tipos de interés han bajado y, por tanto, las condiciones de las nuevas hipotecas son mejores que las firmadas al contratar nuestra hipoteca". Al tiempo que asegura que el principal aliciente a la hora de hacer una subrogación es el ahorro en la cuota mensual que le puede suponer al hipotecado realizar el cambio. Aunque cada caso es único y se deberá evaluar y analizar de forma particular, Sergio Carbajal, responsable de Hipotecas de Rastreator, pone sobre la mesa un ejemplo práctico. Un hipotecado con un préstamo variable a euríbor + 0,60% debe pagar ahora un 3,1% (2,5%+0,60%). Si se cambiase, podría optar a una hipoteca mixta con una parte fija a 2,3% durante tres años y el resto a euríbor + 0,80%, mientras que tendría una fija a 2,45%. E incluso podría tener mejores condiciones dependiendo del perfil del cliente.

Por su parte, desde Trioteca, plataforma especializada en la firma de hipotecas digitales, aconsejan realizar el cambio ahora para garantizar un tipo fijo competitivo sin incurrir en gastos adicionales. "Con el euríbor aún por encima del 2,5%, es conveniente cambiar a una hipoteca fija antes de finalizar el año. No solo se asegura un tipo de interés más bajo, sino que también se evita el pago de comisiones bancarias", destaca Ricard Garriga, CEO y cofundador de la compañía, quien sugiere que quienes desean aprovechar posibles bajadas futuras del euríbor consideren las hipotecas mixtas, "ya que ofrecen un tipo fijo inicial competitivo".

La hipoteca fija, una apuesta sólida para el 2025

En este contexto de bajadas de tipos, la banca ha retomado su particular guerra comercial. Y el tipo fijo vuelve a ser el caballo ganador.

"Los bancos están en una competencia activa por ofrecer las mejores condiciones, y las hipotecas a tipo fijo se están desmarcando favorablemente del euríbor", según Garriga. "Además, muchas entidades están simplificando sus bonificaciones, llegando a ofrecer tipos atractivos con la nómina como única vinculación. Esto, sumado a la estabilidad que proporciona un tipo fijo, hace prever que seguirán siendo una opción muy atractiva a principios de 2025", sentencia este experto.

"El euríbor está en una clara fase de descenso y no creemos que el Ejecutivo de Pedro Sánchez vaya a alargar más esta medida; ya ha estado vigente dos años. Es cierto que en 2023, por estas fechas, tampoco sabíamos si iba a ampliarla o no a 2024 y finalmente así fue, pero la situación de aquel momento era mucho peor que la actual. Por tanto, es probable que no se alargue más", prevé Simone Colombelli.

Si echamos la vista atrás, el índice registró su dato máximo de los últimos años en octubre de 2023 (4,160%), pero justo un año después, en octubre de 2024, se redujo hasta el 2,691%, un valor que está casi un punto y medio por debajo. Por tanto, los hipotecados a tipo variable ya están viendo reducciones bastante contundentes en sus cuotas mensuales, aunque es cierto que todavía no compensan las subidas experimentadas entre 2022 y 2023.

Coste de cancelar y abrir una nueva hipoteca

Por otra parte, desde iAhorro se preguntan qué pasará con las amortizaciones totales de la hipoteca, ya que, como recuerdan, el Gobierno no especificó si además de a la subrogación, este límite en las comisiones cobradas por los bancos también afectaría a este otro tipo de operaciones.

Y es que la cancelación de la hipoteca para abrir otra nueva en otro banco es uno de los procesos más realizados en nuestro país con el objetivo mejorar las condiciones del préstamo. La principal diferencia con la subrogación es que, en este caso, se realizan dos trámites diferentes: primero la cancelación de la hipoteca inicial y después la apertura de un nuevo préstamo, como si se empezara totalmente de cero.

"A pesar de que, normalmente, los hipotecados lo que demandan es la subrogación, a los bancos les interesa más hacer una cancelación. Y esto conlleva más costes para los hipotecados, que, además de la tasación de la vivienda, para la apertura del nuevo préstamo y cancelación del anterior, deberán abonar también los gastos de notaría, gestoría, registro e incluso comisión de apertura si el nuevo banco se la impone", recuerda Colombelli.

¿Y las comisiones por amortización total del préstamo?

Varían en función del tipo de interés que tenga el préstamo contratado inicialmente.

"Si la hipoteca que se va a cancelar es fija, las comisiones por amortización total del préstamo (sea o no para cambiarlo de banco) que suelen aplicar las entidades se sitúan en el 2% del capital pendiente durante los diez primeros años del préstamo y, a partir de ahí, se reducen al 1,5%. No obstante, en caso de que el préstamo sea a tipo variable, estas comisiones se reducen hasta el 0,25% si la cancelación se produce durante los primeros 3 años y hasta el 0,15% en caso de que se haga en los primeros cinco años. A partir de ese tiempo, el banco no podrá cobrar comisión alguna por el cambio de una hipoteca variable", explica Simone Colombelli.

Por tanto, quien tenga una hipoteca variable y una deuda de 200.000 euros por pagar al banco, al realizar el cambio a través de la cancelación, tendría que pagar aproximadamente 400 euros de tasación, otros 700 euros de registro, 300 de gestoría y unos 500 de notaría, además de la comisión por amortización total de la hipoteca: 500 euros si hace la cancelación durante los primeros tres años de vida de la hipoteca y 300 euros en caso de que sea entre el cuarto y el quinto año. De esta manera, el coste total del cambio de la hipoteca de banco se situaría entre los 2.400 y 2.200 euros. Eso sí, en caso de que hubiera una comisión por apertura del nuevo préstamo habría que sumársela, aunque los bancos ya no suelen aplicarla.