Siete consejos para detectar a un inquiokupa profesional y cómo negociar con él

No son nuevos, pero en los últimos años se han puesto de plena actualidad. Hablamos de los morosos profesionales, inquilinos morosos, los ya famosos inquiokupas, llevan poniendo en jaque a numerosos propietarios desde hace años y lo hacen con la ley en mano y aprovechando la lentitud de la justicia y los vacíos legales.

En primer lugar, hay que distinguir entre los inquilinos que tienen problemas a la hora de pagar la renta de forma puntual, por causas como la pérdida de un empleo o un gasto imprevisto, y aquellos que se dedican de forma profesional a estafar a propietarios y que dejan de pagar el alquiler después de haber firmado el contrato.

Es decir, a diferencia del okupa tradicional, que accede a una vivienda por la fuerza para su ocupación, el inquiokupa lo hace a través de un contrato legal de arrendamiento para, al poco tiempo, dejar de pagar las mensualidades del alquiler. Desalojarlos se convierte en un proceso muy complejo, ya que conocen las artimañas legales para demorar en el tiempo su expulsión.

Solo el año pasado, los inquilinos dejaron a deber, de media, 7.608,34 euros a sus caseros, según el estudio sobre Morosidad en Arrendamientos Urbanos en España en 2023, elaborado por el Observatorio del Alquiler de la Fundación Alquiler Seguro y la Universidad Rey Juan Carlos, lo que supone un incremento del 0,85% con respecto al año anterior.

Los 7 'tips' para detectar a un moroso profesional

Un moroso profesional es un estafador especializado en presentarse como el inquilino ideal, pero, ¿es posible detectarlos antes de firmar un contrato de alquiler? Los expertos apuntan una serie de factores que pueden servir como indicios de problemas.

1. Sin problemas económicos y con prisas. Cuando un inquilino moroso trata con un propietario, insiste en que tiene mucha prisa por entrar en la vivienda cuanto antes, generalmente con excusas como un traslado laboral o la matrícula de un hijo en un colegio. "Lo hacen para tratar de que el arrendador se identifique con su situación e intente ayudarles. Además, aseguran que el dinero no es problema, y están dispuestos a pagar lo que corresponda, sin negociar bajadas de precio", explican desde Alquiler Seguro.

Desde la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), recomiendan buscar a un inquilino que pueda probar su solvencia "con justificantes de ingresos regulares, que cuadren con lo que declara a Hacienda (pide nóminas, declaraciones de la renta...). Asimismo, puedes consultar ficheros de morosos como FIM o BDMI, para ver si está incluido en ellos".

Aseguran que el dinero no es problema, y están dispuestos a pagar lo que corresponda, sin negociar bajadas de precio

2. Pago de meses por adelantado. Una de las estrategias más comunes es pagar varios meses por adelantado para aparentar solvencia y ganarse la confianza del propietario. "Esta es una de las tretas más utilizadas, por lo que conviene no fiarse de este tipo de comportamientos. Para ello, lo mejor es ceñirse a lo estipulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), y solicitar un mes de fianza, que se debe depositar en el organismo correspondiente, y una garantía adicional si se considera necesaria", explican desde esta compañía.

3. Retrasos e irregularidades en la presentación de la documentación. También suele ser frecuente que los inquilinos morosos den largas a la hora de entregar la documentación solicitada por los propietarios, como un contrato de trabajo en vigor o las tres últimas nóminas. Además, en caso de presentarla, es habitual que carezca de coherencia o que falte algún documento que prometen adjuntar más adelante. "De cualquier manera", advierten desde Alquiler Seguro, "suelen presentar un perfil socioeconómico muy bueno, para resultar más atractivos frente a otros candidatos".

4. Insistencia en cerrar el contrato de forma verbal. Otro indicio es la insistencia del moroso profesional en formalizar el contrato de forma verbal, para no dejar ningún tipo de documento por escrito. Los expertos recomiendan desconfiar de este tipo de prácticas e insistir siempre en la necesidad de formalizar el contrato con todas las garantías.

"Suelen presentar un perfil socioeconómico muy bueno, para resultar más atractivos que otros"

5. Insistencia en no cambiar de titularidad los suministros. Otra señal de alerta es que el inquilino insista en dejar los suministros a nombre del propietario, en vez de realizar el cambio de titularidad, lo que puede ser un indicio de que pretende transferir deudas futuras al arrendador. Muchas veces tan solo se hace un cambio de la domiciliación bancaria y no del titular, lo que puede suponer un problema en caso de impago, ya que el responsable subsidiario de la deuda será el casero.

"Pon la titularidad de los contratos de suministro (electricidad, gas, agua...) a nombre del inquilino, para que sea el responsable directo de su pago", insisten desde la OCU.

6. Más residentes de los que figuran en el contrato. También es habitual que el moroso profesional registre el contrato de alquiler a nombre de una sola persona y luego entre a vivir mucha gente al inmueble. Puede llegar a cederla e incluso a subarrendarla, por lo que el propietario deberá cerciorarse de que este tipo de prácticas queden claramente prohibidas en el contrato.

7. Excusas y dificultades para comunicarse con el inquilino. Cuando un estafador profesional deja de pagar el alquiler, comienza dando excusas que puedan parecer convincentes, con el fin de alargar la situación y dilatar que el propietario pueda emprender medidas judiciales. En estos casos, también es habitual que existan dificultades para contactar con el inquilino, como que tenga el móvil siempre comunicando, apagado o fuera de cobertura.

¿Qué hacer ante un moroso profesional?

Y si a pesar de todas estas precauciones, el moroso acaba 'colándose' en nuestra vivienda, ¿qué podemos hacer?

"La inquiokupación es un término muy reciente y como tal, aún no está recogido en la ley por lo que mientras que en los casos de ocupación ilegal se puede iniciar un procedimiento por vía civil ante el Tribunal Constitucional para recuperar la posesión de la vivienda o un procedimiento por vía penal en caso de delito de usurpación, cuando se da un caso de inquiokupación se debe poner en marcha un procedimiento de desahucio", aseguran desde la correduría de seguros Arrenta.

"El procedimiento puede ser un procedimiento de falta de pago de rentas si hay contrato y título o un procedimiento de desahucio por precario si no hay contrato de arrendamiento ni título", añaden.

No obstante, el primer paso, es intentar negociar.

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1. Reclamación por escrito.

En primer lugar, ante un inquilino que no paga, lo primero que deberá hacer el arrendador es tener una conversación con él para tratar de llegar a un acuerdo. De no producirse, deberá proceder a reclamar la deuda por carta mediante un escrito, ya sea un burofax con certificación del contenido y acuse de recibo o un conducto o requerimiento notarial. En este documento, deberá exigir al inquilino que abone la deuda en un plazo determinado y advertir de que, de no hacerlo, acudirá a la vía judicial.

"Si no te ha pagado, díselo al inquilino, por mail, WhatsApp. Y si no reacciona y se produce un nuevo impago, insiste. Y si tienes seguro de impago de rentas, da el parte para que reclamen el dinero por ti", recomiendan desde la OCU.

2. Reclamación por vía judicial.

Si este no paga, el propietario deberá presentar una reclamación de la deuda por vía judicial lo antes posible. "En este caso, es importante saber que el inquilino no podrá paralizar el desahucio de la vivienda antes del juicio mediante pago previo si la notificación de la exigencia de pago se realizó treinta días antes de la presentación de la demanda judicial. En el caso de que el arrendador haya requerido al arrendatario para el pago por medios fehacientes, como un burofax, y hayan pasado más de 30 días sin producirse el pago, el arrendatario no podrá enervar el desahucio en vía judicial", destacan desde Alquiler Seguro.

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Los expertos explican que cuando se reclama por vía judicial se puede exigir el pago de la deuda, solicitar el desahucio para poder recuperar la vivienda, o ambas. "El arrendatario podrá responder oponiéndose a la demanda, que es una de las opciones más comunes, puesto que es la mejor forma de alargar el proceso e ir a juicio. El inquilino también tiene otras dos posibilidades: no oponerse a la demanda, en cuyo caso deberá abandonar la vivienda de forma voluntaria; o la enervación, que consiste en abonar la cantidad adeudada a cambio de mantener el contrato en vigor, aunque esta opción solo es posible si responde a la primera notificación por escrito antes de treinta días", explican desde la compañía.