Si los bancos quieren darte una hipoteca, ¿hasta dónde son capaces de llegar?

Ha sido un largo invierno, pero parece que el crédito vuelve a fluir en el mercado hipotecario. En marzo se cerraron 19.806 hipotecas, un 19,7% más que hace un año, según el INE (Instituto Nacional de Estadística).

La caída del Euríbor, en mínimos históricos, sumada a la mejora de la economía están haciendo que muchas familias vuelvan a pensar en comprar vivienda. Pero este deshielo crediticio no sería posible sin una mejora de las condiciones por parte de las entidades.

La redacción de El Confidencialha visitado esta semana una decena de oficinas bancarias para comprobar hasta dónde son capaces de llegar los bancos para darte una hipoteca.

“La prioridad es dar crédito”

Las entidades quieren (y necesitan) que fluya el crédito. No pueden vivir solo de comisiones. Por primera vez desde que empezó la crisis está cayendo el saldo vivo hipotecario: bajó un 1,6% respecto al mismo periodo de 2014, hasta los 703.168 millones de euros, según datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE).

La guerra por captar clientes empieza en los diferenciales. Prueba de ello es que las dos principales entidades del país (BBVA ySantander) han bajado hasta el 1,25 % en la primera quincena de junio. ¿El objetivo? Destronar a la hipoteca Naranja de ING Direct, a priorila mejorpor sudiferencial (1,29%), una baja vinculación y la ausencia de comisiones.

Ahora bien, muchas veceslas entidades son capaces de mercadear consus condiciones oficiales con tal de conseguir un cliente. “Si a ti ING o el Santander te ofrecen un 1,25%, tú hablas conmigo y yo te lo bajo también. La prioridad ahora es dar crédito”, asegura uno de los comerciales de Bankinter, que oficialmente ofrece un 1,50% + Euribor.

De hecho, esta entidad ha convertido a su hipoteca en su principal caballo de batalla: “Nuestra cuota de mercado actual en este productoes del 7% cuando la cuota natural del banco por volumen de activos ronda el 2%”, explican desde Bankinter.

El escenario es radicalmente distinto al de hace solo un año. Entonces las entidades más atrevidas coqueteaban con bajar del 2%. Ahora la frontera psicológica está en el 1%.

A principios de este año Liberbank rompía el hielo con la 'Hipoteca Ahora', que ofrecía el 1,95% durante los 18 primeros meses y el resto a Euribor + 0,99%. Más tarde fue Kutxabank, quien lanzó una propuesta a euríbor +1% con nóminas por 3.000 euros. Y es cuestión de tiempo que las demás entidades se arremanguen.

Vuelven los tipos fijos

La caída de los tipos y la inyección de capital por parte del Banco Central Europeo está provocando el regreso de un producto que prácticamente había desaparecido: las hipotecas de tipo fijo. Así, por ejemplo, desde Kutxabank tratan de convencer al cliente de que “el Euríbor no tiene porque seguir así de bajo”.

La entidad ofrece una hipoteca a tipo fijo a partir del 2,50% TIN, que se va elevando a medida que empeoran las características del cliente. Así por ejemplo, para un cliente con unos ingresos de 1.500 euros, se ofrecería entre un 3,20% y un 3,95%. También BBVA ha sacado una hipoteca a tipo fijo muy competitiva con un TIN del 2,50% para aquellos clientes con ingresos superiores a los 1.500 euros.

¿Un lavado de cara?

Esta batalla por hacerse con los mejores clientesno es exclusiva delos diferenciales. Las entidades están tratando de “limpiar” su imagen con una nueva batería de clausulas nacidas de la crisis.

Una medidaque refleja que la banca está aprendiendode los errores del pasado es la que ha introducido Bankinter, que permite a los menores de 35 años optar auna hipoteca que incluya la dación en pago en el caso de que las cosas se tuerzan.

Otro caso es el de BBVA, condenada en los tribunales por haber cobrado indebidamente por las cláusulas suelo en sus hipotecas desde mayo de 2013, que ahora ha hecho de la exclusión del suelo hipotecario su nueva bandera. También Catalunya Caixa dejará de aplicar esta medida a sus hipotecas a partir del mes que viene al igual que hizoEVO Banco cuando lanzó su hipoteca inteligente. Esta última introduce ademásuna fórmula atractiva en su hipoteca inteligente: la bajada del diferencial (de un 0,80% a un 0,20%) si sube el Euribor.

El Tribunal Supremo dio hace casi dos años un golpe en la mesa declarando nulas las cláusulas suelo de cientos de hipotecas comercializadas por BBVA, Cajamar y Novagalicia Banco (de la que EVO era filial).El alto Tribunal, en pleno, consideró que estas cláusulas debían desaparecer de todos los contratos hipotecarios;sin embargo, a día de hoy esto todavía no se ha cumplido en todas las entidades.A la banca aún le queda mucho por hacer si quiere recuperar la confianza de los ciudadanos.