COMPARATIVA DE CRÉDITOS EN EL SECTOR FINANCIERO

Un matrimonio con su banco: qué le exigen las entidades para concederle su hipoteca

Son uno de los productos bancarios que más han cambiado en el arranque del año. A la caída de los diferenciales se unen las mejores condiciones para conceder créditos. Pero, ¿qué exige cada banco?

Las hipotecas son uno de los productos bancarios que más cambios ha experimentado en el arranque de este año. Las rebajas en los diferenciales son una constante y algunos analistas descuentan que es cuestión de tiempo que la mayoría de las ofertas se sitúen en el entorno del 1% sobre Euribor. “Hay movimientos y cambios claros en el mercado hipotecario. Nos vamos aproximando a diferenciales del 1,50% y el objetivo a batir ahora es el 1% que creo que empezaremos a ver en la oferta hipotecaria a finales de este año”, explica Pau A. Monserrat, director editorial del portal iAhorro.

Lo que también resulta evidente es que en el último año las entidades han adaptado sus requisitos para hacer más accesibles estos productos al común de los mortales. Ejemplo de ello, es que varios bancos han moderado sus exigencias de ingresos mínimos o, incluso, han eliminado algunos requisitos como seguros de protección de pagos. En cualquier caso, el cliente debe asumir multitud de cláusulas que van desde un seguro de hogar a aportaciones a planes de pensiones, algo habitual en las ofertas con diferenciales más bajos. Cada entidad aplica las suyas y bien merece la pena estudiar a fondo su letra pequeña antes de asumir lo que puede llegar a ser un auténtico matrimonio con el banco de turno.

Entre los requisitos más frecuentes se encuentran la domiciliación de nómina o prestaciones (imprescindible en todos los casos), así como los seguros de vida u hogar. No son los únicos. Muchas entidades también piden a sus clientes que contraten tarjetas de crédito o débito y realicen un gasto mínimo con ellas o también planes de pensiones y fondos de inversión.

“Las vinculaciones varían según las entidades y su contratación repercute directamente en el interés final puesto que a mayor vinculación, menor es el diferencial”, explica Maica López, responsable de prensa de Bankimia. "En lo que refiere a los requisitos, sí se ha visto una cierta flexibilización durante los últimos meses. No es raro que algunas entidades exijan ahora unos ingresos mínimos menos elevados que hace unos meses”, añade Maica López. Es el caso, por ejemplo, de Bankinter. Su Hipoteca Sin (Euribor +1,50%) exige unos ingresos mensuales mínimos de 2.000 euros, cuando hasta septiembre de 2014, el mínimo era de 3.000 euros.  

Pero a grandes rasgos estos son los requisitos que le exigen las principales entidades por sus préstamos hipotecarios y que siempre debe tener en cuenta antes de firmar.

1. Seguros de vida y de hogar

Tanto el seguro de vida como el de hogar son recomendables, según los expertos. Sin embargo, advierten de que en ningún caso la entidad puede obligar al cliente al contratarlo. No obstante, en la práctica si no se suscriben se suele penalizar al cliente con un aumento del diferencial. "A la hora de hipotecarnos no sólo deberíamos buscar la mejor hipoteca, sino la entidad con la que estamos dispuestos a trabajar puesto que lo más probable es que acabemos gestionemos todos nuestros ahorros a través del mismo banco con el que nos hipotecamos”, añade Pau A. Monserrat. 

Solamente en aquellos casos en los que la hipoteca se utilice en forma de cédulas, derivados, etc. el seguro de hogar o de incendios sí es obligatorio puesto que quien en realidad está prestando el dinero al cliente es un tercero –no el banco–, que es quien compra esas cédulas o titulizaciones. No obstante, en este caso, el cliente no está obligado a contratarlo con la entidad que le concede la hipoteca, y el banco está obligado a informar al cliente de esta situación. El seguro de vida, por el contrario, no es obligatorio en ningún caso.

Antes de contratar conviene comprobar si el seguro de vida es de capital decreciente. Es decir, si se va a ajustando al saldo del préstamo mensual o fijo por el montante inicial. O si estamos ante un seguro en el que la prima se paga a plazos o de una sola vez en el momento de abrir la hipoteca. Por otra parte, cuando firmamos un seguro de prima anual, los clientes pueden darse de baja del mismo avisando con dos meses de antelación a la compañía de seguros. Ni siquiera es necesario avisar al banco.

En el mercado actual, la mayor parte de las entidades exige a sus clientes la contratación de ambos productos. En el caso de los seguros de vida, entre la veintena de ofertas analizadas, sólo tres eximen al cliente de su contratación. Estas son Liberbank, EVO Banco y Kutxabank. Esto no es así para los seguros de hogar, que son requisito generalizado para todas las entidades, siendo gratuito durante el primer año en Santander y Liberbank. 

2.- Seguro de protección de pagos

Lo primero que hay que tener presente es que no es obligatorio. “Es el gran olvidado, pero lo ofrecen muchas entidades por si el titular se queda en paro”, señala Pau A. Monserrat. “Es caro y muchas veces se lo colocan a gente que no tiene cobertura. Por ejemplo, no cubre a temporales ni a autónomos. Y además, se lo están vendiendo a funcionarios, que, obviamente no lo necesitan”, subraya.

Está en la letra pequeña de hipotecas como la de Banco Popular, Caja Sur o Bancorreos. “Su coste varía en función del sueldo. Se paga durante varios años y sólo cubre doce meses”, añaden desde iAhorro. Hay seguros que pueden costar entre 3.000 o 4.000 euros, una cantidad nada desdeñable que, tal y como indican los expertos, suele ser de prima única y se incorpora al principal del préstamo, con el consiguiente aumento de intereses a devolver al banco.

3. Gastos con tarjeta de crédito

Es otro de los requisitos para la concesión del préstamo. Tener tarjeta de crédito, en ocasiones también de débito, y, por supuesto, usarla. Y usarla frecuentemente. Lo suficiente para acabar pagando con ella al cabo del año cuantías que pueden llegar a alcanzar los 5.000 euros en el caso de productos como el que oferta Cajasur. ¿Dónde está el beneficio para las entidades? En que las tarjetas y las comisiones que llevan vinculadas a ellas son un auténtico maná para los bancos.

Por un lado, están las tasas por emisión y renovación. Buena parte de las tarjetas que debe contratar el cliente llevan implícitas cuotas por estos conceptos que se sitúan entre los 20 y los 50 euros anuales. Y todo ello, sólo por lucir el plástico en la cartera. El plato fuerte viene de la mano de los intereses que se derivan de la financiación de las compras a plazo. Estas tarjetas ofrecen posibilidades flexibles para las compras de sus usuarios con tipos similares a los de los créditos al consumo.

Entre las entidades que piden un consumo mínimo con tarjetas al cabo del año para conceder su hipoteca están Cajasur, que cuenta con uno de los diferenciales más bajos del mercado (Euribor + 1%) pero también pide que se efectúen consumos de 5.000 euros anuales en compras con tarjeta de crédito. Otros ejemplos son el de la hipoteca Net Fidelis de Caja España-Duero (2.000 euros como mínimo al año de gasto), el Hipotecambio de Deutsche Bank (3.000 euros), Caja Rural de Granada (1.200 euros), Kutxabank (2.400 euros) o Liberbank (1.500 euros).

4. Aportaciones a planes de pensiones o fondos

Además de las anteriormente mencionadas, otra de las exigencias que el cliente puede encontrar a la hora de firmar su préstamo es la de realizar aportaciones anuales por un importe establecido a un plan de pensiones o fondo de inversión de la entidad durante un tiempo establecido en el contrato. En caso de que el cliente no cumpla con este requisito también verá incrementado el diferencial de su crédito.

Aunque no es la cláusula más habitual, figura en los contratos de entidades como Cajasur, que exige unos desembolsos de 3.500 euros anuales a dicho plan, Caja España-Duero (600 euros), Bancorreos (por importe similar al de una cuota anual de la hipoteca), BBVA (600 euros) o Kutxabank (1.000 euros). 

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