Seguros, plan de pensiones, tarjetas… ¿Qué le exigen los bancos para darle su hipoteca?

Las entidades bancarias han puesto a funcionar su maquinaria comercial en torno a uno de sus productos fetiche: las hipotecas. El grifo del crédito experimentó una tímida apertura a principios de año, cuando algunos bancos lanzaron una remesa de créditos con diferenciales cercanos al 2% sobre Euribor. Ahora las entidades estudian cómo dar continuidad a estas ofertas con unos diferenciales y condiciones más atractivos. No obstante, no hay que lanzar las campanas al vuelo. Por un lado, el interés sigue estando muy lejos de los niveles que exigían estos productos en los años 2007 o 2008 (en el entorno del 0,35% sobre Euribor). Por el otro, las mejores ofertas del catálogo actual no vienen solas. El cliente debe asumir multitud de cláusulas que van desde un seguro de hogar a aportaciones a planes de pensiones. Cada entidad aplica las suyas y bien merece la pena estudiar a fondo su letra pequeña antes de asumir lo que puede llegar a ser un auténtico matrimonio con el banco de turno.

Entre los requisitos más habituales se encuentran la domiciliación de nómina o recibos, así como los seguros de vida u hogar. No son los únicos. Muchas entidades también piden a sus clientes que contraten tarjetas de crédito o débito y realicen un gasto mínimo con ellas o también planes de pensiones y fondos de inversión. Estos son los requisitos que le exigen las principales entidades por sus préstamos hipotecarios y que siempre debe tener en cuenta antes de firmar.

La inmensa mayoría de las hipotecas que se ofertan hoyen el mercado son préstamos hipotecarios. Sin embargo, aunque en ocasiones se hable indistintamente de crédito y préstamo, estos dos términos hacen referencia a contratos diferentes. A través de un crédito, el cliente puede ir disponiendo del dinero facilitado por el banco a medida que lo vaya necesitando a cambio de devolver la cuantía con los intereses y comisiones pactadas. En el caso del préstamo, el banco entrega una cantidad fija de dinero al comienzo de la operación, con la condición de que el cliente devuelva esa cantidad junto con los intereses pactados en un plazo determinado. La amortización del préstamo suele realizarse mediante unas cuotas regulares.

“A efectos de tipo de interés, de disposición del dinero y pago de cuotas, el cliente no percibe la diferencia. Sin embargo, si en un futuro quisiera aprovecharse de una bajada de los diferenciales hipotecarios no podría subrogarse”, explica Pau A. Monserrat, director editorial del portal financiero iAhorro. “Una línea de crédito no admite subrogaciones. Si quisieras ampliar el crédito, lo tendrías que cancelar y abrir uno nuevo”, añade Maica López, responsable de prensa de Bankimia. Un proceso mucho más caro que una subrogación porque hay que pagar de nuevo los impuestos de la escritura del préstamo.

Los expertos insisten en este punto ya que, en los dos próximos años, no descartan diferenciales en torno al 1%. “Si ahora nos estamos hipotecando a Euribor + 1,70%, lo más normal dentro de un par de años si bajan los diferenciales es que los clientes quieran subrogarse y sería muy desagradable encontrarse con el ‘no se puede’ por respuesta”, añade Monserrat.

Tanto el seguro de vida como el de hogar son recomendables, según los expertos. Sin embargo, advierten de que en ningún caso la entidad puede obligar al cliente al contratarlo. No obstante, en la práctica si no se suscriben se suele penalizar al cliente con un aumento del diferencial.

Solamenteen aquellos casos en los que lahipoteca se utilice en forma de cédulas, derivados, etc. el seguro de hogar o de incendios sí es obligatorio puesto que quien en realidad está prestando el dinero al cliente es un tercero –no el banco–, que es quien compra esas cédulas o titulizaciones. No obstante,en este caso, el cliente no está obligado a contratarlo con la entidad que le concede la hipoteca, y el banco está obligado a informar al cliente de esta situación. El seguro de vida, por el contrario, no es obligatorio en ningún caso.

Antes de contratar conviene comprobar si el seguro de vida es de capital decreciente. Es decir, si se va a ajustando al saldo del préstamo mensual o fijo por el montante inicial. O si estamos ante un seguro en el que la prima se paga a plazos o de una sola vez en el momento de abrir lahipoteca. Por otra parte, cuando firmamos un seguro de prima anual, los clientes pueden darse de baja del mismo avisando con dos meses de antelación a la compañía de seguros. Ni siquiera es necesario avisar al banco.

En el mercado actual, la mayor parte de las entidades exigea sus clientes la contratación de ambos productos. En el caso de los seguros de vida, entre la veintena de ofertas analizadas, sólo cuatro eximen al cliente de su contratación. Estas son Banco Santander, Liberbank, EVO Banco y Kutxabank. Esto no es así para los seguros de hogar, que son requisito generalizado para todas las entidades, siendo gratuito durante el primer año en Santander y Liberbank.

"Antes de firmar nada es necesario calcular los costes y valorar si su contratación compensa respecto a mejoras de las condiciones de la hipoteca", apunta Maica López.

Lo primero que hay que tener presente es que no es obligatorio. “Es el gran olvidado, pero lo ofrecen muchas entidades por si el titular se queda en paro”, señala Pau A. Monserrat. “Es caro y muchas veces se lo colocan a gente que no tiene cobertura. Por ejemplo, no cubre a temporales ni a autónomos. Y además, se lo están vendiendo a funcionarios, que, obviamente no lo necesitan”, subraya.

Es otro de los requisitos para la concesión del préstamo. Tener tarjeta de crédito, en ocasiones también de débito, y, por supuesto, usarla. Y usarla frecuentemente. Lo suficiente para acabar pagando con ella al cabo del año cuantías que pueden llegar a alcanzar los 5.000 euros en el caso de productos como el que oferta Cajasur. ¿Dónde está el beneficio para las entidades? En que las tarjetas y las comisiones que llevan vinculadas a ellas son un auténtico maná para los bancos.

Por un lado, están las tasas por emisión y renovación. Buena parte de las tarjetas que debe contratar el cliente llevan implícitas cuotas por estos conceptos que se sitúan entre los 20 y los 50 euros anuales. Y todo ello, sólo por lucir el plástico en la cartera. El plato fuerte viene de la mano de los intereses que se derivan de la financiación de las compras a plazo. Estas tarjetas ofrecen posibilidades flexibles para las compras de sus usuarios con tipos similares a los de los créditos al consumo.

Entre las entidades que piden un consumo mínimo con tarjetas al cabo del año para conceder su hipoteca están Cajasur, que cuenta con uno de los diferenciales más bajos del mercado (Euribor + 1,25%) pero también pide que se efectúen consumos de 5.000 euros anuales en compras con tarjeta de crédito. Otros ejemplos son el de la hipoteca Net Fidelis de Caja España-Duero (2.000 euros como mínimo al año de gasto), el Hipotecambio de Deutsche Bank (3.000 euros), Caja Rural de Granada (1.200 euros), Kutxabank (2.400 euros) o Liberbank (1.500 euros).

Además de las anteriormente mencionadas, otra de las exigencias que el cliente puede encontrar a la hora de firmar su préstamo es la de realizar aportaciones anuales por un importe establecido a un plan de pensiones o fondo de inversión de la entidad durante un tiempo establecido en el contrato. En caso de que el cliente no cumpla con este requisito también verá incrementado el diferencial de su crédito.

Aunque no es la cláusula más habitual, figura en los contratos de entidades como Cajasur, que exige unos desembolsos de 3.500 euros anuales a dicho plan, Caja España-Duero (600 euros), Bancorreos (por importe similar al de una cuota anual de la hipoteca), BBVA (600 euros) o Kutxabank (1.000 euros).