El cierre de Banif Inmobiliario pone en duda la valoración de los activos de la banca

La decisión de tasar de golpe todos los activos del fondo Banif Inmobiliario y su cierre por la posterior avalancha de reembolsos plantea una cuestión de mucho más alcance: la valoración de la ingente cantidad de activos que se están quedando bancos y cajas a cambio de perdonar los créditos concedidos a inmobiliarias y particulares para comprarlos. Ahora bien, los expertos no creen que se vaya a obligar a las entidades a rebajar un 30% este valor por los graves problemas de recursos propios que provocaría en muchas de ellas.

Estamos hablando de un problema de grandes dimensiones: distintas fuentes estiman que los inmuebles adquiridos por la banca sumaban cerca de 10.000 millones de euros al cierre de 2008. La normativa dice que estos inmuebles deben considerarse activos corrientes para la venta puesto que no son propios de la actividad bancaria (salvo que se quieran dedicar al alquiler) y venderse en el año en curso. Si no se puede hacer, hay que volver a tasar el inmueble y apuntarse la pérdida correspondiente a la depreciación del mismo.

Si el fondo inmobiliario del Santander está rebajando su valoración por la aceleración de la caída de los precios en el mercado inmobiliario según la propia entidad, por una regla de tres esta misma práctica debería aplicarse a los inmuebles que tienen en cartera los bancos y cajas. Es cierto que no se puede generalizar y que hay una casuística muy amplia: no es lo mismo una promoción construida que un suelo rústico pendiente de recalificación. Pero lo cierto es que muchos de estos activos están claramente sobrevalorados porque se adquirieron en los años más calientes de la burbuja y, además, el loan to value (porcentaje del valor de tasación que supone el préstamo) ha sido en ocasiones muy alto.

Aquí no hay mark to market

Ahora bien, España no es Estados Unidos ni el mercado inmobiliario es el de las titulizaciones hipotecarias. Es decir, aquí no hay mark to market, la famosa norma que obliga a los bancos a valorar sus activos al precio de la última transacción realizada en mercado, lo que ha provocado ingentes pérdidas a la banca internacional. Dicho de otra forma, no existe la citada regla de tres, y la decisión del Santander no obliga a nadie más a hacer lo mismo. Los bancos pueden mantener en sus balances -mejor dicho, en los de sus filiales inmobiliarias- activos con valoraciones muy superiores a los del citado fondo.

Eso no significa que no haya que aplicar cierta corrección sobre el valor de adquisición de los activos inmobiliarios, que normalmente es el importe pendiente de amortizar del crédito con el que fueron adquiridos. Pero las tasadoras pueden justificar reducciones muy inferiores a la caída real del mercado con muchos factores basados en expectativas futuras.

Todo el mundo sabe en el mercado que, para vender un inmueble, hay que rebajar un precio un 30% respecto a su máximo, pero es impensable que veamos una rebaja generalizada de las tasaciones de esa magnitud porque, si lo hicieran, todo el sistema se quedaría corto de recursos propios, opina un experto en el sector. Esto es, su solvencia estaría amenazada al quedarse por debajo de los ratios mínimos de capital.

Lo que van a hacer los bancos

A su juicio, los bancos y cajas van a intentar vender con ese descuento los inmuebles más antiguos y en los que todavía tienen plusvalías para quedarse en su paz; y los que tienen pérdidas van a intentar mantenerlos todos los años que puedan con la valoración más ajustada posible hasta que el mercado se recupere y puedan venderlos sin grandes quebrantos.

Como es sabido, los bancos están creando sociedades inmobiliarias donde aparcan estos ladrillos -Altamira en el Santander, Aliseda en el Popular, Anida en el BBVA, etc.- y de esta forma consiguen que ponderen al 100% en los activos en riesgo (los que cuentan para los ratios de capital) en vez de al 150%, que es como ponderan los ladrillos que asumen directamente los bancos o los procedentes de créditos morosos. Además, anticiparse a esa entrada en mora les ahorra una provisión del 25% del crédito. Es decir, consiguen evitar a la vez el deterioro de su solvencia y de su cuenta de resultados.