Temor entre los promotores a que los Ayuntamientos les expropien si no cumplen los plazos de edificación

Los problemas aumentan para los promotores. La normativa surgida a partir de la Ley de Suelo complica las cosas a los ‘ladrilleros’ ahora que se les ha cerrado el grifo de la financiación por parte de los bancos. De hecho, crece la inquietud a que la administración competente les expropie si incumplen los plazos fijados para el desarrollo de los planes urbanísticos, sobre todo a raíz de la reciente modificación de la Orden ECO/805/2003, publicada en el BOE el 5 de marzo, que complementa a la citada Ley de Suelo en la valoración de bienes muebles.

El texto de dicha norma, a la que se añade una disposición adicional séptima, deja bien claro que, “cuando se haya declarado por la Administración competente (…) el incumplimiento de los plazos o demás deberes inherentes al proceso de urbanización o de edificación del suelo y, de conformidad con lo dispuesto en la legislación sobre ordenación territorial y urbanística, ello puede dar lugar a la expropiación del bien correspondiente”. Según fuentes del sector, “está claro que el problema no vendrá azuzado desde el Ministerio de la Vivienda, pero a ver quién se fía de algunos ayuntamientos. Nadie sabe lo que puede pasar, ahora que hay tantos problemas para lograr financiación. Provoca terror imaginarlo”.

¿Se trata de un temor real? Lo cierto es que algunos ayuntamientos ya han recurrido en el pasado a este procedimiento desde sus propias ordenanzas, con el objetivo declarado de frenar la especulación. El problema ahora es que el sector vive una parálisis profunda. No se construyen casas porque no se venden, lo que podría llevar a los Consistorios a expropiar esos terrenos que no están siendo desarrollados. “Las cosas no mejorarán en menos de tres años”, apuntan fuentes del sector.

“Es un temor real. Es algo que puede pasar perfectamente porque el principal problema que tenemos hoy, la prioridad absoluta, es quitarnos de en medio el stock de viviendas que acumulamos. Se trata de inmuebles financiados con recursos ajenos. Las empresas ya hemos asumido muchos riesgos bancarios y no podemos emprender cosas nuevas a la ligera. Además, la crisis de crédito ha tocado de lleno al sector inmobiliario”, aseguran empresas del sector.

Excesivo intervencionismo

Los expertos atacan el intervencionismo del Gobierno. “Es otra muesca más dentro del urbanismo intervencionista equivocado de este Gobierno. No parece muy razonable que un empresario que ha cumplido con sus obligaciones legales deba seguir las directrices marcadas por un planificador cuando él advierte que el ritmo de mercado no le favorece. El problema no está tanto en el suelo urbano, en el que el justiprecio –que siempre es un quebranto- puede paliar un 70% u 80% de la compra. El problema real está en el suelo urbanizable, que se puede expropiar al 5% de su valor. Es ahí donde pueden hacer daño los ayuntamientos. Al final parece que el empresario es un agente pasivo y el Gobierno tiene toda clase de prerrogativas”.

Sobre esta base, la modificación de la Orden ECO/805/2003 remite a los criterios establecidos por la Ley de Suelo para fijar el justiprecio cuando hayan vencido los citados plazos para el cumplimiento de los deberes de urbanización. “Si no se ha incoado el procedimiento de declaración de incumplimiento de dichos deberes, la valoración conforme a los criterios de esta orden incluirá una advertencia que indique que, en caso de declaración administrativa de incumplimiento y posterior expropiación de los terrenos, éstos se justipreciarán de conformidad con los criterios establecidos en la Ley 8/2007, de mayo, de Suelo”.

El concepto de expropiación forzosa ya trajo polémica desde el borrador inicial de la Ley de Suelo, en tanto recogía que si un inmueble no cumplía la “función social de la propiedad” podría ser expropiado, como finalmente recogieron los artículos 31 y 32 de la Ley 8/2007, de Suelo. Fue una de las primeras críticas que recibió María Antonia Trujillo al frente del Ministerio de Vivienda, en relación con la posible expropiación a sus dueños de pisos vacíos.