Mikel Echavarren, fundador de Irea: “A las inmobiliarias con problemas les toca vender las joyas de la corona”

“A las inmobiliarias con problemas les toca ahora vender las joyas de la corona”, afirma sin ambages Mikel Echavarren, fundador y actual consejero delegado de la consultora española Irea. Su trabajo no consiste en decirle al sector lo que quiere oír, sino asesorar de forma realista y pragmática a las compañías que se ponen en sus manos para que intermedie con éxito en las operaciones. Licenciado en Ciencias Empresariales, Echavarren inició su andadura en el sector inmobiliario en Arthur Andersen, donde permaneció varios años como socio responsable de la división de consultoría inmobiliaria.

Ya desde Irea, ha participado en el asesoramiento financiero en varios procesos corporativos de compañías inmobiliarias como la venta de Agofer a Sando, entre otros. Entre sus credenciales se encuentra el asesoramiento a Parque de Valdebebas en la venta de su parcela comercial a Metrovacesa y Riofisa, la venta de un edificio de Gestesa al fondo inmobiliario de Caixa Cataluña o la definición de planes estratégicos de organismos y compañías como el Ministerio de Defensa, Grupo Endesa, Correos, Grupo Inmobiliario de Bancaja, Ferrovial Inmobiliaria, etc. En el delicado momento que atraviesa el sector, Mikel Echavarren ha respondido a las preguntas de El Confidencial.

PREGUNTA.- ¿Qué es Irea y de dónde viene?

RESPUESTA.- Irea en realidad es el acrónimo de Insignia Richard Ellis Advisors. Los fundadores procedemos de Arthur Andersen, que en 2002 comenzó a resquebrajarse como consecuencia del escándalo de Enron. De ahí pasamos al Grupo Insignia y creamos la sociedad independiente Irea, de la que Insignia tomó una participación del 49%. Cuando en diciembre de 2002, Richard Ellis lanza una OPA sobre Insignia, los españoles recompramos esa participación convencidos de que nuestra estrategia tenía sentido. Y nuestra estrategia no era otra que crear una consultora inmobiliaria global y diferente. En realidad, lo diferente éramos nosotros. Nos especializamos en servicios de alto valor añadido. En 2002, facturábamos 600.000 euros; en 2003, 3,5 millones; y así sucesivamente hasta 2007, que alcanzamos los 11 millones de euros.

Hoy, Irea es una consultora especializada en el sector inmobiliario y hotelero, en la que hacemos valer nuestros conocimientos financieros estratégicos y en corporate finance. No consideramos a las consultoras nuestra competencia. Somos mucho más: una boutique de asesoramiento financiero especializada en el sector inmobiliario. Somos realmente independientes. La independencia tiene sus inconvenientes, que suplimos siendo activos, proactivos e imaginativos. No hemos protagonizado las transacciones más grandes de este país, pero tampoco hemos metido a nadie en un lío.

R.- En Arthur Andersen nuestro cometido era asesorar a bancos durante la crisis de los 90’s ante los problemas de impagos de créditos que existían. Por aquellas fechas, Argentaria gestionaba 16.000 inmuebles al año. Vivimos situaciones kafkianas, como qué hacer con solares que se encontraban literalmente debajo de un puente. Aquella crisis se parece mucho a la actual. Lo que no se parece tanto es este país. En los primeros años de la crisis del 91-92, los asesores también hablaban de aterrizaje suave de los precios. Pero yo he visto descuentos sobre tasación del 30% y el 40% y un contexto de agotamiento real de la demanda. Los precios bajaron en términos reales en tres años un 20%. La confianza de los consumidores bajó. De repente, nos dimos cuenta de que éramos pobres. Pese a todo, en esa época se forró mucha gente.

Si entonces la chispa fue la crisis del Golfo, ahora ha sido la contracción del crédito. La crisis de liquidez actual es mucho más grave porque las inmobiliarias están más endeudadas. Esta situación es producto de las bajadas de tipos y de la sofisticación hipotecaria. Ya no queda margen para alargar más las hipotecas, así que el margen está en la bajada de los precios para que la crisis sea más corta. De hecho, el mercado ya está bajando los precios de forma indirecta, pero es que en este país es tabú hablar de esto. Por el contrario, demanda hay, porque los españoles somos adictos a la compra de pisos. Y el contexto en el que nos encontramos es de grandes oportunidades. Pero hace falta que la confianza de los consumidores se recupere.

Sí. La crisis del residencial y financiera está afectando directamente al segmento terciario. Nos encontramos con transacciones imposibles de cerrar por falta de financiación. En los últimos meses, hemos pasado de tener a la vista cinco transacciones de más de 200 millones de euros antes del verano, a ninguna después de agosto. Hay que ser conscientes de que nos encontramos ante una crisis financiera global.

P.- Algunas compañías del sector se salvarán de la quema

R.- Hay empresas inmobiliarias tradicionales que están muy saneadas porque han acometido inversiones prudentes en los últimos años. Nosotros vemos las crisis como áreas de oportunidad. Estamos en el momento perfecto para empezar a analizar oportunidades. Es el momento del descarte, porque quien compra ahora, lo hace casi sin competencia. En un entorno de enorme volatilidad e incertidumbre sobre el valor de las cosas, siempre hay alguien dispuesto a vender por debajo.

P.- Por último, cuáles son las tendencias del mercado

R.- Lo primero es que quien tiene problemas en España no puede pretender arreglarlos fuera. Ahora bien, para quien esté en posición de invertir, la paridad euro-dólar ofrece oportunidades de activos en EEUU y México. Es muy interesante Brasil, donde hay opciones en oficinas en Sao Paulo, en el segmento residencial y en resorts con sentido. También son recomendables las oficinas céntricas de tamaño medio en capitales razonablemente estables de Europa del Este.