La lucha (pendiente) por Lar España y la tensa espera de los accionistas minoritarios

Un precio de 8,23 euros por acción al cierre de la sesión del pasado 12 de julio fue la forma elocuente en que el mercado expresó su expectativa de que estaba a punto de desatarse una lucha por el control de Lar España.

Ese día, el Grupo Lar, en alianza con el fondo Hines, había anunciado el lanzamiento de una opa por 8,1 euros para hacerse con el control de la socimi, y desde el primer momento las miradas se enfocaron en Vukile, el fondo sudafricano que ostenta la posición de primer accionista de Lar España, con un 28,7% del capital. Al fin y al cabo, desde su irrupción en el capital de la compañía, se había especulado con una opa de control por parte del también propietario de Castellana Properties, que ahora encontraba en Helios (la sociedad conjunta conformada por Grupo Lar e Hines para ejecutar la operación) un rival ante sus presuntas aspiraciones.

Transcurridos dos meses exactos desde el lanzamiento de la opa, Vukile apenas se ha limitado a notificar que analizará la propuesta, sin más señales de reacción, lo que, unido a las tensiones que han zarandeado al mercado a lo largo del verano, explica que, poco a poco, aquel entusiasmo inicial se fuera diluyendo hasta dejar la cotización de Lar España en torno a los precios planteados en la oferta.

Este martes, sin embargo, la cotización de la socimi alcanzó un nuevo récord, en los 8,30 euros por acción, tras anotarse un 2,34% en la sesión, con un notable incremento del volumen negociado, en lo que fácilmente puede entenderse como una reactivación de las apuestas de que el movimiento de Helios no será definitivo para tomar el control de la socimi especializada en centros comerciales.

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Una posible razón puede encontrarse en los últimos movimientos de Vukile, que esta misma semana anunció una ampliación de capital, en paralelo a la comunicación de la adquisición, a través de Castellana Properties, de una cartera de activos retail en Portugal por valor de 176,5 millones de euros. Aunque esta operación admite lecturas muy dispares –incluso, contradictorias–, que el grupo sudafricano haya recurrido al mercado para captar nuevos fondos (justo en un momento en que podría esperar una inyección de dinero con la venta de sus títulos de Lar España) lleva a algunas voces a interpretarla como una señal de que se dispone a rechazar la opa.

"Este movimiento creemos que es una buena muestra del compromiso de Vukile con los activos retail en la zona euro y, ceteris paribus, creemos que hace menos probable una aceptación de la OPA de Helios", explican los analistas de Intermoney en un informe publicado este mismo miércoles.

El futuro del dividendo

En dicho informe, firmado por el analista Guillermo Barrio, se consideran las distintas opciones que tiene ante sí el fondo sudafricano, descartando desde el inicio la posibilidad de dejar prosperar la opa mientras se mantiene en el capital del grupo con una participación minoritaria. Desde Intermoney entienden que los planes de Helios supondrán un incremento del endeudamiento de Lar España–que derivará en un aumento de la volatilidad en su cotización– y, presumiblemente, ante los crecientes costes financieros, un recorte del dividendo.

Así, de asumir una posición pasiva, Vukile se vería en "una posición de nulo control sobre la socimi" y "tendría que asumir una mayor volatilidad del valor, siendo muy probablemente menos remunerada con un menor dividendo".

En cambio, aceptar la oferta (quizás tratando de forzar una mejora de la misma) se entiende como "una opción tentadora", ya que permitiría al dueño de Castellana Properties ingresar alrededor de 200 millones de euros, lo que más que duplicaría los 90 millones de euros que invirtió en el momento de su entrada en Lar España, en enero de 2022. Y eso sin considerar los más de 40 millones de euros en dividendos que ha cobrado desde entonces.

Aceptar la oferta permitiría a Vukile duplicar el valor de su inversión en poco más de dos años

Frente a esta, la otra opción que se abre ante el fondo sudafricano sería rivalizar con la oferta de Helios para tomar una posición mayoritaria en la socimi y, finalmente, instar la fusión con Castellana Properties.

Este movimiento, obviamente, partiría de la idea que han defendido diversas firmas de análisis de que la propuesta de Helios infravalora significativamente el negocio de Lar España. No en vano, el precio objetivo medio que le otorgan las firmas de análisis alcanza los 8,50 euros y en los casos más optimistas, como el de Renta 4, se dispara hasta los 9,85 euros.

Si se asume este punto de partida, se pueden observar diversos factores que vendrían a apoyar la posibilidad de que Vukile decida luchar por el control de la socimi. El primero es que, con una parte significativa del capital en su poder, el esfuerzo financiero a realizar sería significativamente menor. "Asumiendo un precio igual al de Helios, el montante sería de 477 millones de euros o unos 126 millones menos" que la otra propuesta, indican en Intermoney, donde consideran que se trata de un monto que estaría al alcance de la firma.

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Especialmente, porque, defienden, Vukile podría recurrir a otros socios, entre los que podrían encontrarse "inversores sudafricanos deseosos de invertir en activos en euros". De hecho, la reciente operación en Portugal incluye un 20% de inversores sudafricanos externos a Vukile.

Esta cuestión entroncaría con la otra posibilidad, que es la de una posterior fusión con Castellana Properties, ya que el dominio de Vukile en esta le permitiría, incluso incorporando socios a su contraopa por Lar España, mantener una mayoría de control en la firma fusionada. Las posibles sinergias de la sociedad conjunta y la posibilidad de financiar parte de la operación mediante la rotación de activos --Intermoney plantea ventas en Galicia y el País Vasco-- son otro elemento que jugaría a favor de esta operación.

No obstante, desde Intermoney advierten de que no se trata de una operación muy probable, ya que se enfrentaría a dificultades, como las provenientes de los apoyos que Grupo Lar e Hines ya se han garantizado (el más importante, el de Brandes, con cerca de un 11% de las acciones), por lo que resulta complicado determinar si Vukile se animará a luchar esta batalla.

Razones para desconfiar

Mientras, y a la espera de que la CNMV dé el visto bueno a la operación (lo que podría suceder ya en octubre), para los inversores minoritarios de Lar queda un escenario de incertidumbre en el que lo único que parece claro es que, a medio plazo, su posición en Lar sería menos atractiva. Y es que, se imponga la opción que se imponga, el resultado sería el de una compañía que vería aún más limitada su ya reducida liquidez y con el riesgo de ver cercenado un dividendo que ha sido durante años el gran atractivo de la socimi.

Antes de llegar a ese escenario, no obstante, la posibilidad de una batalla por el control de Lar aún podría regalarles unos puntos más de rentabilidad en una compañía que se ha destacado como una de las apuestas ganadoras de la bolsa española en los últimos dos años. Pero, con tantos cabos aún por atar, no sorprende que este miércoles varios de ellos aprovecharan la última subida para hacer caja (ha restado un 1,2%, hasta 8,2 euros) y asegurarse un último "premio" por su participación en la socimi.