Asalto parcial de Slim a Metrovacesa: una apuesta con más potencial que riesgos

La apuesta de Carlos Slim por el inmobiliario español perfila una nueva jugada de entidad. El magnate mexicano ha lanzado en la mañana de este miércoles una oferta para hacerse con el control del 24% de Metrovacesa, lo que elevaría su participación en el grupo al 29,4% del capital, cifras que le situarían en torno al máximo que puede poseer sin necesidad de lanzar una opa por el conjunto del grupo inmobiliario.

El movimiento parece encajar a la perfección con los pasos que Slim ha ido tomando en los últimos tiempos para convertirse en uno de los actores más relevantes del negocio inmobiliario español. “Este movimiento es coherente con la reciente estrategia de FCC de incrementar su exposición al negocio inmobiliario, tanto promotor como patrimonial. Durante el cuarto trimestre de 2021, el grupo incrementó su participación en Realia, que pasó a ser consolidada globalmente, y adquirió Jezzine, que posee oficinas de CaixaBank, además de contar con otros activos”, explica Guillermo Barrio, analista de Intermoney, quien cifra en 2.200 millones de euros el valor de estos activos (sin contar los de Metrovacesa) y que prevé que generen un 11% del ebitda de FCC en 2022.

Además, tampoco parece presentar dudas el momento elegido por Slim para lanzar la oferta. Es cierto que la crisis de Ucrania y las persistentes presiones inflacionarias han tendido un manto de incertidumbre sobre las previsiones económicas globales y, obviamente, también de España. Pero las fuertes inercias de recuperación poscovid, el alto nivel de ahorro de las familias y la mayor protección que suelen ofrecer los activos inmobiliarios a la amenaza de la inflación parecen compensar ese riesgo. Sobre todo, porque los activos que aspira a sumar FCC cotizan a un descuento que limita aún más el peligro.

FCC desembolsaría menos de 300 millones para hacerse con el 24% de Metrovacesa

FCC ha lanzado su oferta a 7,8 euros por acción, una cifra que representa una prima superior al 20% sobre la cotización de Metrovacesa al cierre del martes (lo que explica que esta mañana estén repuntando más de un 15%). Pero no puede pasarse por alto que el precio de partida es el de una compañía que se ha visto muy penalizada en las últimas jornadas por las tensiones de los mercados y que arrastra un largo periodo de débil evolución sobre el parqué, que se ha traducido en un comportamiento muy inferior al de sus comparables Neinor y Aedas desde el estallido de la pandemia (frente a los retornos superiores al 20% de estas, la promotora que dirige Jorge Pérez de Leza pierde más del 12% de su valor en ese periodo, a pesar de la remontada propiciada por la opa).

Así, FCC estaría tomando esa participación a valoraciones que se situarían en torno al 50% de su valor neto (NAV) y que le requerirían un desembolso inferior a los 300 millones de euros, que, como observa Barrio, son cifras inferiores a la generación de caja anual del grupo.

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Valor Añadido

Se trataría, por lo tanto, de una apuesta mesurada, aprovechando las rebajas que permite el momento, y que dejaría la puerta abierta a futuros movimientos para elevar la participación a posiciones de control, si se da por sentado que los principales accionistas de Metrovacesa, que son Santander y BBVA, estarán interesados, más tarde o más temprano, en reducir su exposición a este negocio, herencia de las penalidades del pasado.

Cabe cuestionarse, sin embargo, si ese afán por desinvertir puede resultar tan apremiante para ambos grupos para aceptar desde ya una oferta que sitúa las valoraciones de Metrovacesa muy por debajo de donde las sitúan los analistas, que le otorgan una valoración media de 8,50 euros por acción. Los 7,8 euros que propone Slim supondrían resignarse a cotas que la promotora superaba con creces antes de la pandemia.

La opa se sitúa muy por debajo de la valoración que da el mercado a Metrovacesa

Es cierto, sin embargo, que el elevado descuento al que cotiza Metrovacesa refleja en gran medida sus propias debilidades, que la han convertido en un objetivo menos deseable que sus rivales y que incluso han llevado a algunas firmas de análisis a cuestionarse si valía la pena prolongar su ‘agonía’ bursátil. Según señala Javier Díaz, analista de Renta 4, las principales razones del retraso de Metrovacesa frente a sus competidores serían su mayor exposición al suelo para uso terciario, la peor ubicación de sus suelos y un mayor riesgo de ejecución, por encontrarse aún en una fase de aceleración de su actividad promotora.

Con todo, el experto de Renta 4 considera que la oferta de FCC no tiene en consideración el potencial de ese negocio y recomienda rechazar, al menos parcialmente, la oferta de Slim.

En cualquier caso, con prácticamente un 70% del capital en manos de Santander y BBVA, parece que la actitud de estas será determinante para que la opa de Slim alcance sus objetivos máximos. Si estas se encuentran incitadas a aprovechar la ventana de salida que les ofrece el empresario mexicano, FCC estará reforzando su división inmobiliaria a unos precios aparentemente muy interesantes y situándose en una posición muy ventajosa para cuando llegue el momento oportuno para plantearse un asalto absoluto al control de la promotora de Pérez de Leza.