Neinor, a por Vía Célere: el dilema entre la lógica y las capacidades

Neinor ha confirmado que estudia la compra de Vía Célere, y nadie en el sector parece sorprendido. Una vez que El Confidencial informó hace varias semanas de que Värde había encargado a Credit Suisse la venta de Vía Célere, un movimiento por parte de Aedas o Neinor parecía la opción más probable.

Al fin y al cabo, hace tiempo que en el mercado se entiende que el de la consolidación es un camino ineludible en un sector inmobiliario español tradicionalmente caracterizado por una atomización muy elevada.

Contar con una reserva de suelos de calidad suficiente se ha convertido en un objetivo primordial para las grandes promotoras del país, dada la relativa escasez de este tipo de activos. Y los problemas de inflación que vienen afectando a la industria en los últimos meses han agudizado la conveniencia de contar con tamaño suficiente, tanto para poder obtener sinergias de costes como para ganar poder de negociación ante los proveedores.

Neinor elevaría su cartera de suelo desde poco más de 16.000 a más de 36.000 viviendas

Estas circunstancias ya estuvieron detrás del movimiento ejecutado por Neinor a principios de año para absorber Quabit. Y ahora explicarían igualmente un movimiento mucho más ambicioso, como sería el de Vía Célere, que llevaría a la creación de la mayor promotora de España. Con un banco de suelo con capacidad para el desarrollo de más de 20.000 viviendas (centrado, además, en grandes ciudades como Madrid, Málaga o Sevilla), esta integración reforzaría exponencialmente las capacidades de la promotora que dirige Borja García-Egotxeaga, que actualmente suma una cartera de poco más de 16.000 viviendas.

Con estas consideraciones, no puede sorprender que firmas de análisis como Bankinter hayan subrayado el sentido de la operación desde un punto de vista estratégico. Además del incremento de la cartera potencial de viviendas, los analistas de la entidad resaltan que “Neinor ganaría tamaño, lo cual es importante porque mejora la capacidad de negociar con los proveedores y da acceso a futuras operaciones de compra de suelo más grandes y con menor competencia”.

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Las alzas que han registrado en bolsa las acciones de Neinor —una vez que confirmó las negociaciones y la CNMV levantó la suspensión de negociación— parecen reflejar que en el mercado impera esta lectura positiva. Al cierre, han subido un 4,02%.

Sin embargo, también hay voces que advierten de que el movimiento podría no ser tan positivo para los accionistas de Neinor. A falta de detalles financieros sobre cómo se articularía la operación, entre los expertos prima la visión de que un canje de acciones, mediante ampliación de capital, sería la opción más factible, dada la situación financiera ya algo ajustada que presenta Neinor.

La situación financiera de Neinor obligaría a articular la compra con un canje de acciones

Así lo señalan los expertos de Alantra, quienes observan que la compra de Quabit y la ampliación de su plataforma de alquiler residencial, que es muy intensiva en capital, abocan al grupo a cerrar este año y el próximo con unos niveles de deuda neta sobre ebitda cercanos a las tres veces. Por eso, consideran, “tal acuerdo solo sería posible si se instrumentara a través del intercambio de acciones, en un contexto en el que las acciones se negocian con un descuento de casi el 35% respecto al último NAV informado (junio-21), lo que dificulta la creación de valor a partir del acuerdo”.

De hecho, la firma de análisis considera que Aedas está hoy por hoy en una posición financiera más holgada para pujar por unos activos que, entienden, les resultarían igualmente atractivos, por lo que no descartan que el proceso de puja por Vía Célere pueda prolongarse en el tiempo.

Para Neinor, la lógica estratégica de lanzarse a por Vía Célere parece fuera de toda duda. Y los inversores así se lo reconocen este lunes. Si la operación sale adelante, tendrá que convencerles de que cuenta con las capacidades para ejecutarla sin convertir la creación de valor para sus accionistas en una larga y tortuosa tarea.