Hace ya bastantes meses que se podía asegurar que las empresas promotoras de este país habían decidido rebajar el precio de las viviendas que mantenían en stock hasta en un 35% respecto el precio de venta de escasos meses antes, esto es, desde los precios máximos marcados a lo largo del ejercicio 2007. Tal y como he mantenido en anteriores artículos, sigo pensando que uno de los grandes problemas para que estas bajadas de precios se traduzcan en ventas realizadas es el de la pésima información suministrada al propio mercado. Con esto no digo que no haya otros motivos mucho más importantes que éste, como pueden ser los siguientes, ya conocidos por todos: crisis económica global; crisis de liquidez en los mercados financieros; endurecimiento de las condiciones para financiar operaciones inmobiliarias; dudas e incertidumbre ante el propio mercado inmobiliario, inestabilidad del mercado laboral etc…

Sin embargo, dicha bajada YA se ha producido. ¿Pueden bajar las casas más? Trataré de dar respuesta a esa pregunta en este post. En el mercado de viviendas nuevas veo complicado que se supere este porcentaje del 30-35%. Hay un motivo muy sencillo: el importe del préstamo recibido por los promotores asciende, en la mayor parte de los casos al 80% del precio de las viviendas. En caso de segunda residencia en costa, este porcentaje baja, en muchos casos, hasta el 70%. De estos préstamos concedidos, el promotor ha recibido, con anterioridad al momento de la entrega de la vivienda, el 80%-90% de su importe. Esto se debe a que en el Préstamo Hipotecario Promotor se reserva un porcentaje, que suele oscilar entre el 10% y el 20% del mismo, al llamado “tramo de Ventas o de Llaves”; es decir, no se puede disponer de este porcentaje del préstamo hasta el momento de la entrega de las casas. Por tanto, resumiendo, el promotor deberá al Banco, antes de entregar las viviendas, un importe recibido como préstamo de las mismas que oscila entre el 64% (80% x 80%) y el 72% (80% x 90%) en el caso de primera vivienda y entre el 56% (70% x 80%) y el 64% (80% x 80%) en caso de segunda residencia.

Estos porcentajes, por supuesto, son orientativos. Habrá quien, en la pasada época de locura y desenfreno habrá financiado segunda residencia hasta por el 100% del precio de la misma y, en el caso de la primera vivienda, dicen las malas lenguas que hay entidades que otorgaban “hipotecas sin hueso”, esto es, por el 100% del precio en préstamo hipotecario y hasta un 10% adicional en pólizas de crédito circulante, para que el promotor tuviera con qué pagar lo que le viniera en gana. ¡Cómo no iba a terminar esto en tragedia!

Pues bien, insisto, estas bajadas de precios sí se han producido. Lo que ha pasado es que no han sido trasladadas a quienes estaban en disposición de adquirir viviendas nuevas. Esto ha sucedido por dos motivos principalmente:

1.     Los datos utilizados para confeccionar las estadísticas sobre la evolución de los precios de las viviendas y sobre el número de viviendas transmitidas no eran los adecuados.

2.     Los propios promotores no han sabido hacer llegar a los compradores los mensajes de estas bajadas de precios, ni individualmente ni por medio de las numerosas asociaciones en las que se encuentran agrupados.

Se echa de menos una base de datos en la que se pudieran consultar los precios actuales de las viviendas nuevas ofertadas, comparados con los precios a los que estaban ofertadas meses antes. No creo que sea una quimera pensar en algo parecido a esto. Un mercado inmobiliario complejo y diverso como es el americano ofrece estadísticas frescas y actualizadas, de gran fiabilidad.

Se van presentando distintas iniciativas en este sentido que no dejan de ser testimoniales pero que podrían suponer el inicio de un camino favorable. Tanto en el Meeting Point de Barcelona, que celebrará en junio su primer salón inmobiliario low cost, como en el SIMA (Salón Inmobiliario de Madrid), -posiblemente el más importante a nivel mundial junto al de Miami, por lo menos en lo que a edificación residencial se refiere (se celebrará a finales de mayo de 2009)-, se va a experimentar con subastas a la baja (se parte de un precio determinado y se va pujando a la baja hasta un precio prefijado por el vendedor) con pequeños lotes de viviendas: 5 viviendas como máximo por promotor y hasta 400 en total. Será una pequeña muestra, residual, de lo que a nivel particular se viene haciendo a diario en tantas y tantas oficinas de ventas de inmuebles. Hay empresas consultoras del sector, como es el caso de C.B. Richard Ellis, por poner un ejemplo, que ya han celebrado subastas a la baja anteriormente.

Luego queda, por supuesto, la decisión soberana del comprador. Pero creo que difícilmente va a tomar una decisión acertada sin tener la información adecuada. Habrá quien prefiera esperar a futuros descensos de los precios. Es difícil predecir el futuro en estos momentos. Sí creo que hay una gran barrera que evita que el porcentaje de bajada de los precios sea mayor al razonado anteriormente. Esto no quiere decir que no vaya a pasar. Todo es posible en estos momentos. ¿No habían escuchado anteriormente eso de “los precios de las viviendas nunca bajan en España”? Pues vaya si han bajado. ¿Bajarán más aún? Sólo el tiempo nos dará la respuesta.

46.  ecotroglo04/03/2009, 22:04 h.

La crisis inmobiliaria va a traer mucho sufrimiento a muchas personas, pero es una oportunidad histórica para que en este país la gente deje de comprar casas y alquile a precios muy competitivos.
Las eco-mentes pensantes de este país [¿las hay o son imaginaciones mías?] saben que un mercado de alquiler muy superior al actual mejora la competitividad de la economía, ya que permite la movilidad laboral, que es una de las claves de nuestros problemas estructurales.
En conclusión:
1- La vivienda nueva NO va a bajar más.
2- La vivienda de segunda mano va a bajar de forma considerable [todo dependerá de la prisa o urgencia del vendedor -arma estratégica para negocial con él].
3- Los alquileres SI van a bajar y mucho más de lo que nos imaginamos ahora.
¿Quien gana con todo esto? Los bancos y la economía en su conjunto. La crisis es jodida, sobre todo si no te llamas Emilio Botín, pero la economía [y por extensión todos nosotros] saldrá ganando a medio plazo. En el corto plazo... habrá sufrimiento, es inevitable.

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45.  superlau04/03/2009, 21:34 h.

Como accionista de BBVA, SAN y POP propongo la dimisión inmediata de sus presidentes que solo saben generar perdidas a sus accionistas.

... y hablando de vivienda cuando el PSOE se ponga muy nervioso por la falta de ingresos para la hacienda pulica le dira por fin a MAFO que baje las tasaciones [las tasadoras dependen del BE] con el fin de que se realicen transacciones y entre dinero en las arcas. Este hecho reventará a los bancos por la gran cantidad de viviendas con saldos deuores superiores a sus garantias y que el BE obligará a dotar los excedidos al 100%.


Si CONDE fué a la cacel...MOLTO...¿Que hacemos con MOLTO? Y con MAFO ¿Alguien ha prevaricado mas que MAFO?

Me gustó ayer mucho el presidente del gobierno...por fin ha dejado de pensar en como cargarse el país para pensar en como reproducirse. OLE PRESIDENTE!!!

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44.  Intermediario04/03/2009, 21:20 h.

La oferta esta totalmente sobredimensionada en precios, resulta casi imposible que el comprador medio pueda acceder a financiar una vivienda, su salario no se lo permite. Solo adquirentes cuya ratio de endeudamiento sea inferior al 30% de su salario se les concede un préstamo hipotecario. Ahora mismo están fuera de mercado nominas inferiores a 1700€ mensuales.

En cuanto a las entidades han llegado a limites patéticos a la hora de denegar operaciones, algunas rozan el puro esperpento. Es más honesto decirle al peticionario que vuelva en unos meses, no mentirle y hacerle creer que carece de un perfil crediticio adecuado.

Inversores que disponen de liquidez para quedarse con promociones enteras se echan atrás, saben que al comprador le van a denegar la financiación, salvo que adquiera una vivienda propiedad del banco.

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43.  russell brown04/03/2009, 21:03 h.

#39 Santiago.

Pues no estoy de acuerdo con Vd.

Digame cuanto tiempo necesita para visitar 120 promociones en Madrid?
Y en comparar las opciones ?

Digo 120, pero pueden ser 467.

En cualquier caso, estamos en 2009 y hay medios informaticos sobrados para presentar la informacion organizada y estructurada.

En 2002 ofreci un sistema [desarrollado en Cold Fusion] a una empresa de tasacion. Les gusto mucho el sistema pero por ley no pueden intervenir.

Ademas, la euforia de todo se vende [2002] era el peor entorno para dar transparencia a un mercado en que cada semana te daban precios distintos.

Antes o despues habra algun grupo solvente que pondra en marcha la idea que a mi me rechazaron.

Pais.

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42.  mono469104/03/2009, 20:58 h.

Tiene toda la razon Santiagoo.

Las bajadas apenas empiezan. Hace 6 meses los pro,otores decian que jamas habra bajadas. Pues ya los hay. Ahora dicen que jamas bajaran opr debajo del cost de construccion. Pues yo he visto adosados nuevos en venta a poco mas de 1000eu7/m2 entonces tomamos esto como referencia. Por supuest, el costo del suelo influye pero no suele ser mas del 50% del costo do construccion.

Si los promotores dicen que no bajaran mas de X, no estan asegurandon que eso es lo que temen y eso es lo que pasara.

Para los que dicen que comprar su vivienda con ojo economico no es buena decision, que te expliquen como es mejor que te gaste 50.000 mas en una casa que gastar los 50.00 que te puedes ahora esperando solo 6 meses en cosas para tu familia. Al contrario, la compra mas grande de tu vida tiene que ser la mas lista. Lo debes a tu familia.

Finalmente, el procentage de bajada del cual se habla es muy por debajo de la realidad. Si compras una construccion nueva por 30% menos que le precio que se el promotor pedia en la epoca de los suenos dorados de 2007, te estas dejando robar. El csto de construccion no llega al 50%. Los tienes por los cojones - aprieta!!

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