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La dureza de la crisis económica  -620.000 puestos de trabajo destruidos en los últimos doce meses- está obligando a miles de hogares a romper uno de los principios más sólidos de la literatura económica: lo último que dejan de pagar las familias es la hipoteca de su piso. Pues bien, en estos momentos, habría al menos 80.000 familias que han dejado de devolver a su entidad financiera lo que les prestó en su día para la adquisición de una vivienda con garantía hipotecaria.

Los datos se extraen a partir de una cifra publicada por el Banco de España. Hasta el tercer trimestre del año pasado -últimos datos publicados-,  la morosidad hipotecaria vinculada a la compra de una vivienda ascendía a 11.003 millones de euros. Esto supone un aumento del 264% respecto del año anterior, lo que da idea de la velocidad que ha cogido el ritmo de deterioro de la capacidad de pago de las familias. En términos relativos, esto supone el 1,86% del volumen total de créditos concedidos por la banca con ese fin, casi el doble del 1% que se registraba al comenzar el año pasado.

Teniendo en cuenta que el préstamo hipotecario medio -datos de Estadística- se sitúa en 135.202 euros, eso significa que la dudosidad bancaria afectaría a 81.382 préstamos hipotecarios. El Banco de España califica los créditos como dudosos cuando se han dejado de pagar tres recibos. Transcurrido ese tiempo, pasan a considerarse sus titulares como morosos.

Esa cifra, sin embargo, hay que corregirla por varios factores. El principal de ellos es que muchas de las familias que hoy no pueden pagar la hipoteca han satisfecho recibos anteriores, por lo que necesariamente el capital pendiente de pago tiene que ser inferior al préstamo. Esto quiere decir que si el capital pendiente de pago asciende a 100.000 euros como media, se estaría hablando de una morosidad que afecta a 110.000 familias que hoy no estarían en condiciones de pagar el recibo al banco o la caja de ahorros correspondiente.

Morosidad y burbuja inmobiliaria

Hay que tener en cuenta que todos los estudios –oficiales y no oficiales- coinciden en que el mayor riesgo de impagados se concentra entre quienes compraron una vivienda entre 2003 y 2006, toda vez que ese periodo coincide con los tipos de interés más bajos, lo que animó a muchas familias o individuos a adquirir una vivienda. La burbuja inmobiliaria, de hecho, se fraguó en esos años, cuando la banca aceleró los préstamos para adquisición de viviendas con garantía hipotecaria.

Teniendo en cuenta que según el sistema español de amortizaciones –heredado del francés- lo que primero que se pagan son los intereses antes que el capital, es muy probable que la cifra total de casas en situación de mora se aproxime más a las 81.000 unidades que a las 100.000.

Se trata, en cualquier caso, de una cifra relevante, toda vez que, según todos los análisis, el aumento de la morosidad hipotecaria no ha hecho más que comenzar. En el último Informe de Estabilidad Financiera, el Banco de España identificaba el mayor segmento de riesgos entre los residentes extranjeros. Esta categoría incluye tanto a inmigrantes como a aquellos otros acreditados, como, por ejemplo, extranjeros jubilados que se hayan establecido como residentes en España.

El banco central aclara que su peso en las carteras hipotecarias de las entidades de depósito españolas es reducido (6,9% en junio de 2008), pero admite que esas tasas podrían reflejar una mayor morosidad como consecuencia de la mencionada incertidumbre en la concesión  “por tratarse, en buena medida, de un segmento de negocio menos explorado en el pasado”. La tasa de morosidad bancaria máxima en relación a préstamos hipotecarios para la compra de una vivienda se dio en diciembre de 2004, cuando marcó un irrelevante 0,3%. La más alta, por el contrario, se produjo en marzo de 1994, cuando se alcanzó un 5,54%.

Pagar la hipoteca como sea

La financiación para adquisición de vivienda tiene un peso muy importante sobre el total del crédito al sector privado residente, nada menos que el  36%, pero su morosidad ha sido históricamente la más baja de la cartera crediticia. El Banco de España lo relaciona con los incentivos del prestatario a cumplir con sus obligaciones crediticias. “Así, para muchas familias, asegura, se trata de la adquisición de un activo muy importante, tanto por su importe como por el destino (vivienda habitual), teniendo en cuenta, además, que, a diferencia de otros países, el porcentaje de vivienda en propiedad en España es muy elevado”.

El sistema legal español, a diferencia del estadounidense, por ejemplo, hace que el impago de la deuda hipotecaria no quede saldado con la entrega del bien hipotecado (si la vivienda vale menos que la deuda contraída), sino que el prestatario es responsable con el resto de su patrimonio hasta la devolución total del importe adeudado. Además, el negocio de comprar para alquilar (buy to let), en el que el riesgo de caídas en el precio de las viviendas lo acaba asumiendo la entidad, prácticamente no existe; ni se ha generalizado en España la utilización de la garantía hipotecaría para financiar crédito al consumo, al calor de la revalorización de la vivienda en los últimos años, algo que suele ser una práctica muy habitual en otros países.

Estos elementos explican, según el banco central, que la probabilidad de impago y la pérdida en caso de impago para préstamos hipotecarios suelan ser muy reducidas, incluso en situaciones de deterioro intenso de la economía como en 1993, con tasas de paro por encima del 20% y déficit público del 6,7% del PIB. Como se ve, un escenario que no está muy lejos de alcanzarse. El desequilibrio presupuestario se situará este año por encima del 6% y la tasa de paro, según la mayoría de los servicios de estudios, se llegará al entorno del 18%.

En el anterior ciclo económico recesivo, la morosidad hipotecaria encadenó 15 trimestres consecutivos de subidas. Desde el 2,09% de junio de 1990 al 5,54% de marzo de 1994. Esto significa que de repetirse la situación, hasta bien entrado 2010 los impagos seguirán creciendo, toda vez que la actual escalada comenzó en 2006.

De los 11.003 millones de créditos dudosos, las dos terceras partes corresponden a las cajas de ahorro, (7.267 millones), y únicamente 2.882 millones a los bancos. El resto corresponde a cooperativas y entidades financieras.

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