Movimientos corporativos a medio plazo

@A.M.Bajo - 01/12/2008 06:00h

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El concurso de acreedores voluntario de Habitat (o su caída, a pesar de que el objeto del concurso es precisamente tratar de darle viabilidad) nos llega ya casi sin sobresaltos. Desde luego estaba en todas las porras. Otra más. Lamentablemente, la lista de inmobiliarias tóxicas es bastante larga y en la medida en que dejen de estar en la lista de las concursables para pasar a las concursadas asistiremos a más capítulos de esta lamentable cadena de acontecimientos.

Pero hay algo mucho más peligroso: algunos hacen ya ese tipo de apuestas sanguinarias con bancos o cajas. Desde el ojo clínico vengo sosteniendo que el sistema financiero español es más consistente de lo que, por su exposición al inmobiliario residencial, pueda parecer. Pero eso no quiere decir que no nos desayunemos cualquier día algún sobresalto. Hace dos o tres años la pregunta que siempre nos hacían a los que nos dedicamos al ladrillo, era que si tal o cual zona, a tal o cual precio estaba bien comprado. Ahora mis conocidos me preguntan que si su dinero en tal o cual banco o caja está seguro. Como han cambiado las cosas.

Lo cierto es que entre los astronómicos acreedores de casi todas las compañías caídas, hay nombres que se repiten. Entidades que prestaron a diestro y siniestro a los iluminados cabecillas de esos proyectos empresariales. Y la gran pregunta no es quienes más van a caer, si no cómo vamos a salir de ésta. Hace tan sólo unos días, que Félix Abanades, presidente de Afirma, decía que seguiría comprando empresas si obtuviese liquidez con su ampliación de capital. Con un par y además no es ningún disparate.

Con el lamentable espectáculo de Sacyr comprobamos de nuevo que las posibilidades de salir de una empresa son proporcionales al calibre del embolado generado. Quizá por eso la única manera de salir de algunas cajas o bancos e inmobiliarias sea la absorción y fusión con otras. Hace unos años estaban de moda los movimientos corporativos. Algunos inmobiliarios de los de toda la vida se quedaron fuera de ellos.

Y hasta les asaltaba la duda:¿estaré cavando mi propia tumba por ser demasiado conservador?¿será la compra de empresas (a base de creditazos) la única manera de sobrevivir? Vaticino nuevos movimientos corporativos. Financieros e inmobiliarios. De los primeros ya se viene hablando desde hace tiempo. Pero los movimientos entre empresas inmobiliarias van a producirse de aquí a verano de 2009. Ya que los bancos acreedores son siempre los mismos, y ¿porque no juntamos unas cuantas inmobiliarias y hacemos una cuya caída haga tambalearse las cuentas de estos acreedores en caso de verse obligados a provisionar? Puede parecer un disparate pero no lo es.

Hace falta que entren en escena nuevos actores en el sistema inmobiliario-financiero español, por que los que había no son suficientes. A día de hoy, un hipotético fondo podría hacerse a precio de deuda, con muchas grandes empresas inmobiliarias españolas. Sólo con la reestructuración financiera del agregado inmobiliario resultante ya estaría ganando a medio plazo (tres o cuatro años) centenares de millones de Euros.Y les aseguro que el concepto de distressed no es simplente comprar activos inmobiliarios con minusvalías.

Es jugar fuerte, sobre todo con las reestructuraciones financieras. Para Habitat ya es demasiado tarde pero ¿qué ocurriría si apareciese un nuevo (y mismo accionista de capital internacional y especialista en el troceo empresarial) y entrase simultáneamente en alguna de las cotizadas y algunas de las grandes no cotizadas. Entonces Zapatero tendría que salir al rescate no ya de un inmobiliario de Murcia, si no de algún banquero. En fin, si lo importante en España es que Ortega Cano ha salido bailando, entonces es que tenemos lo que nos merecemos.

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Banca y promotores. Maquillado el 2008, ¿qué espera en 2009?

@J.L. Bárcenas - 26/11/2008

Banca y promotores. Bien es sabida la estrecha relación existente entre estos dos sectores tan importantes para el devenir de la economía nacional. Si bien están condenados a ir de la mano, no es precisamente una luna de miel lo que están viviendo en los últimos meses. Desde que allá por el mes de agosto de 2007 irrumpiera en nuestras vidas “la bicha” de las hipotecas “subprime” americanas, nada ha vuelto a ser igual ni para el sistema financiero ni para el mercado inmobiliario ni, por ende, para la relación existente entre ellos dos. Está claro que los dos sectores deben purgar y pagar todos los excesos cometidos en los últimos años de engorde de esta gran burbuja inmobiliaria que nos ha explotado a todos en las narices. Pero el caso es que mientras unos, los promotores, a los que se ha satanizado y castigado incluso socialmente de una forma muy dura, aparecen como culpables de todos los males del mundo, los bancos, por el contrario, emergen como los posibles...

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Colonial, ¿era díficil hacerlo peor después de Portillo? Error.

@A.M.Bajo - 24/11/2008

La Junta de Accionistas de Inmobiliaria Colonial ha sido fiel reflejo de la situación de déficit absoluto de gestión que reina en la compañía, gracias especialmente a sus dos máximos ejecutivos: el presidente, Juan José Brugera, y el director general, Pere Viñolas. Está claro que Luis Portillo demostró en su etapa al frente de la sociedad que no es precisamente un gurú del management. Pero hay que reconocer que, por lo menos hasta el final, le echaba horas y bemoles al asunto, igual que Mariano de Miguel. Pero ahora tenemos un presidente a punto de jubilarse, bastante escaso de energías y más preocupado en el cálculo de su previsible finiquito en su segunda etapa al frente de la firma que por rememorar aquella primera gestión, en la que fue capaz de aglutinar y liderar un gran equipo de directivos, plagado de talento, que le dejaron en bandeja su lucimiento personal. Pero claro, ahora ese talento, que permaneció en parte...

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Algo huele mal en el mercado de vivienda protegida

@J.L.Bárcenas - 19/11/2008

¿Nunca se han preguntado “cómo funcionará esto de las Viviendas Protegidas”? Hay cosas de las que, por tan obvias como parecen, no nos cuestionamos su funcionamiento. Comenzaremos por explicar, muy brevemente, cómo está regulada la fijación de los precios de este activo inmobiliario. El precio por metro cuadrado útil es el valor del módulo. Se calcula multiplicando el precio básico a nivel nacional para cada metro cuadrado de superficie útil (que se aprueba anualmente en Consejo de Ministros) por un coeficiente de zona, que determina cada Comunidad Autónoma (CCAA) en función del área geográfica y el tipo de actuación prevista. Las CCAA son libres de asumir o no las subidas del precio de referencia que fija el Gobierno Central para modificar el valor del módulo en su territorio. Por poner un ejemplo, la Comunidad Autónoma de Madrid llevaba cuatro años sin revisarlo al alza. Sin embargo, en enero de 2008, ha aplicado subidas al valor...

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Microinmmobiliario y macroinmobiliario (inmobiliario de mercado de capitales) o cómo el viejo estilo ha pasado a la historia

@A.M.Bajo - 17/11/2008

A menudo mis alumnos y lectores comentan la gran diferencia que existe en mi discurso cuando se trata de describir la estrategia de inversión de los fondos paneuropeos frente a las historias como la del 'Pocero Bueno' de Fuenlabrada. En definitiva se trata de sector inmobiliario en ambos casos. Pero desgraciadamente, y quizá por el histórico que arrastramos de grandes vaivenes entre momentos de boom arrollador y crisis lamentables, no poseemos una visión profesional del inmobiliario tan profesional e incluso glamourosa como la de los mercados financieros. En efecto, en el mercado inmobiliario existen dos ligas: la del microinmobiliario, en la que los particulares compran y venden sus viviendas (entre ellos o a un promotor) en un extremo; y la que, para evitar anglicismos a veces ininteligibles, podemos denominar mercado de capitales inmobiliarios, donde por ejemplo un fondo invierte cientos de millones de euros en comprar un megaproyecto...

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Concentración hipotecaria y retorno del inversor particular al ladrillo

@A.M.Bajo - 10/11/2008

En el inmobiliario español llevamos entre seis y doce meses de ventaja en el tiempo sobre el inicio oficial de la crisis financiera y económica global, que se sitúa en el estallido de las subprime en agosto de 2007. Por ello, y con objeto de tratar de no dejarme caer en los lugares comunes del sector en cuanto a informaciones y tribunas que al mismo se refieren (agonía de las cotizadas, paralización comercial,…), me voy a aventurar, desde este Ojo Clínico, a hacer un vaticinio cortoplacista sobre algunos fenómenos que empiezan a palparse y se manifestarán de aquí al verano de 2009.De momento, cómo estamos leyendo con bastante seriedad en medios como El Confidencial, los bancos y cajas van reforzando sus estructuras internas para hacer frente a la inexorable entrada de producto que diariamente les llega por distintas vías (préstamos promotor, financiaciones corporativas y ejecuciones a particulares). Y hay que decir que...

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@A.M.Bajo

A.M. Bajo y J.L. Bárcenas son expertos en el sector inmobiliario que escriben con su particular Ojo Clínico acerca de la realidad que afecta a los distintos segmentos de su mercado. Esta columna pretende ser un punto de encuentro de todos aquellos interesados en anticipar tendencias, compartir diagnósticos o analizar cuestiones específicas del ámbito residencial, patrimonial o terciario, tanto en España como fuera de nuestras fronteras.