¿Quiénes son los perjudicados del concurso de acreedores de Martinsa-Fadesa? ¿Va a ser necesario liquidar la empresa y su grupo de sociedades? ¿Quién va a regir los destinos de esta empresa a partir de ahora? ¿Qué efectos fiscales se derivan?, son algunas de las preguntas más frecuentes que se plantean acreedores, proveedores, accionistas y compradores de vivienda de la principal inmobiliaria por activos del país, una vez que el juez ha declarado el concurso voluntario de acreedores. El despacho de abogados Iure, con sobrada experiencia concursal y que representa a unos 60 compradores de la promotora, ofrece respuesta a todo lo que quiso saber sobre un concurso de acreedores en general, y el de Martinsa-Fadesa en particular, y nunca se atrevió a preguntar. Aunque la cuestión hace referencia a una comedia de Woody Allen, el asunto no tiene ninguna gracia.

1 ¿Qué es un concurso de acreedores y qué efectos tiene?

Una empresa tiene la obligación de solicitar concurso de acreedores cuando no pueda atender a éstos porque carece de liquidez. El principal efecto derivado de la falta de liquidez, que impide atender a todos los acreedores, consiste en la parálisis de todos los pagos. Además, las deudas con acreedores no devengan intereses y si alguno de ellos estaba embargando bienes, igualmente se paraliza dicha ejecución. El objetivo es que la concursada atienda a todos los acreedores a la par.

2 ¿Va a ser necesario liquidar Martinsa-Fadesa y su grupo de sociedades concursadas?

No necesariamente. Todo concurso concluye bien con una liquidación (si la empresa no es viable) bien con un Convenio donde se pactan con los acreedores reducciones del importe de la deuda (quitas) y aplazamientos en el pago (esperas). Si la empresa es viable (tal como aseguran los responsables de Martinsa-Fadesa) lo más normal es que continúe su actividad y los acreedores pierdan un porcentaje de su crédito y tengan que esperar un tiempo para el cobro del mismo. La quita máxima que prevé la Ley Concursal en un Convenio es del 50% y la espera no puede superar los 5 años.

3 ¿Quién rige el destino de una empresa en concurso?

Los administradores concursales (dos economistas y un abogado) designados por el juez intervendrán las decisiones que adopte el Consejo de Administración, por lo que se puede decir que el mismo se encuentra intervenido.

4 Si las empresas continúan su actividad, ¿qué proveedores van a seguir ejecutando obra para las mismas?

Por el mero hecho de haberse declarado en concurso una sociedad, sus contratistas no están facultados para resolver unilateralmente el contrato. La realidad es bien distinta, pues suele suceder que la mayoría de los contratistas deciden no continuar trabajando con la empresa concursada.

Ahora bien, una de las primeras tareas de la Administración Concursal será analizar la viabilidad de cada promoción (visto el estado de las obras, el número de preventas, los beneficios esperados, la financiación aún pendiente...). En función de ello y si se detecta que son viables, exigirán a los antiguos contratistas y proveedores la continuación de las obras o buscarán a otros nuevos.

Conviene dejar claro que, si bien el crédito de los contratistas hasta la declaración del concurso quedará sujeto a las quitas y esperas antes mencionadas, el crédito que nazca después de la declaración del concurso será satisfecho regularmente, sin dichas limitaciones.

5 ¿Quiénes son los perjudicados en este concurso?

El concurso de acreedores afecta a todo el que tenga relación con la empresa: los trabajadores (casi siempre se procede a la resolución contractual a través de un ERE), los acreedores, entre los que destacan los comunes, la Administración Pública (Hacienda, Seguridad Social) y las entidades financieras. Otros afectados son los socios, ya que si las empresas se liquidan únicamente cobrarán si antes lo han hecho todos los demás acreedores.

6 Un comprador de una vivienda que aún no ha sido entregada en escritura pública ¿es un acreedor sujeto a las reglas de quita y espera?

En principio no es acreedor, porque la sola declaración en concurso no resuelve el contrato privado firmado entre el comprador y la promotora. Conviene recordar que la firma de un contrato de compraventa de vivienda obliga a ambas partes. Así, el comprador tiene la obligación de atender sus pagos y el promotor de entregar en plazo la vivienda. Si el comprador cumpliera pero no así el promotor, entonces surge la figura del comprador-acreedor.

Teniendo en cuenta que estas situaciones pueden llegar a producirse conviene, a los efectos de hacer valer los derechos ostentados, tener la consideración de acreedor contingente (posible acreedor futuro) mediante el trámite procesal de la comunicación del crédito contingente, que tiene un plazo de realización de un mes. Esto implica, aún a pesar de que el comprador pudiera acabar sin ser acreedor de dinero (recibiendo puntualmente su vivienda), el cumplimiento de las formalidades exigidas a éstos.

7 ¿La promotora tiene la obligación de ofrecer un aval al comprador de vivienda para que éste pueda ejecutar dicho aval en caso de incumplimiento por la promotora?

Es una obligación legal. Su incumplimiento puede conllevar la resolución del contrato a instancias del comprador. La promotora no sólo debe haber constituido dicho aval en favor de cada uno de los compradores, sino que además tiene la obligación de comunicarles cuál es la entidad avalista. Si a día de hoy no conociera este extremo, el comprador debe requerírselo a los administradores concursales.

8 ¿Qué casuística puede darse entre los compradores de viviendas de Martinsa-Fadesa?

Se pueden plantear, al menos, los siguientes escenarios (todos ellos respecto a compradores que aún no han otorgado escritura pública de compraventa y que están satisfaciendo cantidades a cuenta según el contrato firmado).

- Promotora que ha incumplido alguna condición esencial del contrato (conviene recordar que la declaración de concurso no comporta ningún incumplimiento) ya que, por ejemplo, la promotora no ha constituido el aval o no ha entregado en plazo y el comprador no quiere continuar con el contrato de compraventa. Solución: requerimiento de resolución a través del juez del concurso y reclamación de las cantidades entregadas. En este escenario el comprador se convertirá en acreedor.

- Promotora que no ha incumplido ninguna condición esencial del contrato y comprador que no quiere continuar obligado por la compraventa (bien porque ve que han bajado los precios o porque el banco le niega la financiación necesaria, por ejemplo). Solución: si bien la solución a este escenario requiere de un análisis más exhaustivo de la situación, lo más lógico que puede suceder es que el comprador pierda las cantidades aportadas, si no se encuentra una causa legal para resolver el contrato. Nuestra experiencia nos dice que, aunque el promotor pudiera exigirle el cumplimiento del contrato (comprar la casa) esto no suele suceder en la práctica. En este caso el comprador nunca sería un acreedor.

- Promotora que incumple y comprador que incumple (no se efectúa el pago en los plazos previstos). Solución: este caso es más complicado que la situación descrita en los dos escenarios anteriores, ya que para que una de las partes pueda exigir el cumplimiento a la otra se requiere que aquélla haya cumplido con su obligación. Este caso podría suponer la consideración del comprador como acreedor por las cantidades aportadas hasta que dejó de cumplir.

9 ¿Los acreedores comerciales y los acreedores compradores (ya que pueden tener la consideración de tales según lo visto en la cuestión anterior) que actitud deben mantener durante el concurso en aras a la defensa de sus intereses?

En la fase inicial deberá insinuar su crédito cierto o contingente en el plazo de un mes desde que se publique el Auto que da inicio al procedimiento (en el BOE y los diarios oportunos). La falta de comunicación de sus créditos en tiempo y forma podría dar lugar a que los mismos fueran considerados "créditos subordinados" (de peor grado, por el orden de pago a acreedores, que si se hubieran comunicado a tiempo). Posteriormente el acreedor deberá estar informado durante el proceso, pues podría resultar que la Administración Concursal no le reconociera su crédito tal y como él lo reclamó. Esto obligará a iniciar un pequeño procedimiento para aclarar quién tiene razón. A lo largo de todo el proceso concursal deberán estar informados y asesorados para poder hacer valer otros derechos (votar la propuesta de Convenio, acciones frente a terceros responsables, etc).

10 ¿Qué efectos fiscales se derivan de un concurso de acreedores?

Para los acreedores comerciales que giraron facturas con IVA a la promotora, los efectos van referidos a dos impuestos:

- Podrán recuperar el I.V.A. ingresado correspondiente a las facturas impagadas. Esto requerirá unas formalidades que, de no cumplirse en plazo, supondrán la pérdida del derecho a tal recuperación.

- En el Impuesto de Sociedades la declaración de concurso dará lugar al deterioro del crédito (a modo de pérdida).

Para los compradores y posibles acreedores los efectos dependerán de la casuística contemplada en la cuestión 8ª. En el caso de los accionistas personas físicas, el efecto tendrá lugar cuando transmitan las acciones o cuando, en su caso, la sociedad se liquide. Hasta entonces tendrán una pérdida patrimonial latente pero no será crédito fiscal hasta que no se materialice (por la venta o liquidación).

2. perjudicada22/01/2009, 12:33 h.

El supuesto que yo conozco no se contempla entre los recogidos en el artículo, y es el de un comprador de vivienda que tiene avaladas las cantidades y se ha cumplido el plazo de entrega de la vivienda, sin que se le haya entregado.
Solicitado el reintegro de cantidades a la entidad aseguradora, manifiesta que depende de lo que resuelva el Juez.
Iniciado el procedimiento para la resolución del contrato de compraventa por incumplimiento recogido en la información que publicó la Administración Concursal, no lo resuelve favorablemente porque dice que no reúne los requisitos, sin especificar o razonar el motivo.
¿Tiene que acudir a los tribunales para la resolución del contrato?
¿Tiene obligación la aseguradora de entregarle ya las cantidades avaladas sin estar resuelto el contrato?.

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1. ñiñoraro03/09/2008, 13:28 h.

si la persona afectada no puede asistir,que protocolo debe de adoptar, para asistir al acto de la ley consensual

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