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El virus que afecta al mercado inmobiliario va camino de convertirse en una pandemia mundial que ríanse ustedes de la gripe aviar o del síndrome de las vacas locas. Si en España los precios muestran síntomas evidentes de congelación, en Estados Unidos se colapsa el número de viviendas iniciadas mientras que, novedad de novedades, en Reino Unido ni los bonus de la City permiten soportar ya unas ventas sectoriales que se han situado en mínimos de diez años. Los desesperados llamamientos al suicidio bancario de los tontos útiles a este lado del Atlántico o las bajadas desesperadas de tipos de interés al otro, parecen no poder ayudar al sostenimiento de unas burbujas cuya capacidad de aguante se va a poner definitivamente a prueba. Que Dios nos pille confesados.

Ahondar en las causas que han conducido a esta situación resulta una redundancia a estas alturas de la película. Sin embargo, la sintomatología es común: bajos, e incluso negativos, tipos de interés reales; aumento de los niveles de un endeudamiento que salía prácticamente gratis; revalorización del precio de los activos inmobiliarios, destino del apalancamiento; reducción de los niveles de loan to value; riesgo percibido menor por plusvalías tácitas o reales; endeudamiento adicional; nuevas compras de inmuebles; consecuente subida del precio de los mismos y así hasta completar un círculo que ha resultado virtuoso mientras se han mantenido los tres peldaños básicos que soportaron el inicio de la escalera alcista: tipos, acceso a la financiación y capacidad de reventa.

El problema ha llegado por la saturación simultánea de dichos pilares, sobre los que descansaba el auge del mercado inmobiliario. En efecto: el aumento disparatado de la masa monetaria en circulación amenazaba con crear una espiral inflacionaria que condujo a los bancos centrales a encarecer el precio del dinero; la consecuencia inmediata, para muchos compradores, fue un ajuste brutal del riesgo percibido al real asumido al verse incapaces de hacer frente a sus compromisos financieros en tiempo y forma, originando así la crisis subprime y el corte del chorro crediticio; por último, la posibilidad de deshacerse de los activos para solventar la situación ha llegado en un momento de exceso de oferta que alarga angustiosamente los plazos de venta e imposibilita obtener precios que sus dueños creían razonables por los inmuebles, dejando a muchos especuladores pillados con lo que nominalmente llamaban inversión. Cuando la virtud justifica los excesos, no es virtud sino vicio. Y así ha sido.

El restablecimiento del mercado de la vivienda, en contra de lo que muchos políticos de ventanilla piensan, no puede ni debe venir, -como ha ocurrido, en cierto modo, con las bolsas-, de medidas que aplacen el problema sino de mecanismos que permitan un ajuste racional del mismo. Los ciclos han existido, existen y existirán. No se puede luchar con fuegos de artificio contra la ley de la oferta y la demanda. En ese sentido, ni el uso arbitrario de la política monetaria o fiscal, pan para hoy y hambre para mañana, como ha demostrado el pasado más reciente, ni el establecimiento de medidas de salvaguarda para aquellos que asumieron un riesgo superior a sus posibilidades, sea acceso renovado al crédito o subvención pública, deben actuar como estabilizadores. Es más fácil que todo eso: dos ejes: abcisas y ordenadas. En uno, número de viviendas vendidas; en el otro, precios. Allá donde se crucen ambas está el punto de equilibrio que debe encontrar el mercado. Como nos enseñaban en la facultad. Lo contrario, lo llamen como lo llamen, no es sino intervencionismo en un libre mercado donde, siempre, de toda la vida de Dios, unos ganan y otros pierden. Claro, que a lo mejor interesa que siempre ganen los mismos. Pregunta abierta para todos ustedes.

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@S. McCoy

Experto financiero que escribe Valor Añadido. Es un incisivo analista que despertó el interés de nuestros lectores con sus brillantes y didácticos artículos sobre empresas, sectores y tendencias del mercado.

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