La ‘jugada’ inmobiliaria de Botín le costará cerca de 100 millones al año por motivos fiscales
@Eduardo Segovia.- - 15/06/2007
La gran operación inmobiliaria anunciada por el Banco Santander –la venta de todos sus edificios para ocuparlos en alquiler- supone un negocio redondo. Existe, eso sí, un ‘pero’ de tipo fiscal. A saber: la imposibilidad de deducirse los gastos de alquiler, lo que supone un coste aproximado de 100 millones de euros al año, según algunas estimaciones de expertos.
Inicialmente, la ‘jugada’ es muy rentable: las ingentes plusvalías que va a obtener el banco de Emilio Botín con esta operación –estimadas en torno a 1.400 millones por la entidad- podrán acogerse a la deducción por reinversión, ya que serán destinadas a nuevas inversiones (teóricamente, la compra del ABN Amro o de algunas filiales). De esta forma, tributarán al 18% en vez de al 32,5% normal del Impuesto de Sociedades del ejercicio 2007.
De hecho, los expertos consultados afirman que el motivo de aflorar las plusvalías inmobiliarias consiste precisamente en aprovechar las fuertes inversiones que tiene previsto acometer el banco: “Lo normal en estos casos es que, cuando has decidido ya unas inversiones, busques generar plusvalías para poder aprovechar la deducción por reinversión, y evitar que esos gastos se vayan al limbo sin obtener un beneficio fiscal”.
Sin embargo, se trata de un one-off, es decir, de algo que sólo se puede aplicar de una vez y en un solo ejercicio. Y a partir de entonces, la fiscalidad va a suponer un coste, y muy importante para las cuentas del banco. La razón es que, cuando se aprovecha la deducción por reinversión de las plusvalías de ventas de inmuebles, no se tiene derecho a deducirse el alquiler que se paga de ahí en adelante. Y la cosa tiene su lógica, porque, si no fuera así, Hacienda saldría perdiendo por los lados: por la venta y por el alquiler. O lo uno, o lo otro, dice la norma.
Más de 100 millones al año
En el caso del Santander, esta pérdida de deducciones puede salir por un pico. Un ejercicio teórico realizado por uno de los expertos citados parte de que el Santander tendrá que pagar aproximadamente 200 millones de alquiler al año (aplicando una rentabilidad del 5%, que es lo mínimo que pide hoy el mercado, a los 4.000 millones del valor de los inmuebles). El alquiler aplica un 16% de IVA que no es deducible, es decir, 32 millones que directamente perdería el banco. Los 232 millones de coste total son los que no podría deducirse como gasto el Santander en el Impuesto de Sociedades, que a un tipo del 32,5% arrojan 75,4 millones. Si sumamos los 32 millones del IVA, tenemos un total de 107,4 millones.
Esta cantidad es sólo aproximada, y podría incluso ser muy superior si los compradores de los edificios del banco exigen una rentabilidad superior al 5% por el alquiler. Pero, siendo prudentes, no se aleja de la verdad cifrarlo en más de 100 millones al año, según las fuentes consultadas. Si lo multiplicamos por 10 años, por ejemplo, y le añadimos el IPC, estamos hablando de bastante más de 1.000 millones.
Así pues, la operación no le va a salir gratis a Botín. Aunque es de suponer que su equipo haya echado bien las cuentas y que el ahorro que va a obtener al dejar de pagar impuestos por los inmuebles que actualmente tiene en propiedad será superior al coste fiscal que tendrá que asumir por la operación. Botín no es de los que se embarca en operaciones en las que pierda dinero.
Opiniones de los lectores (8)
8. JCCCCViernes, 15/06/2007, 17:23 h.
Chicos, no desconfien de don Emilio, por favor. En cualquier caso la realidad es que el va a vender sus inmuebles y me imagino que quién los compre pedirá una vía de crédito al tachan Santander, con lo que puede crear una sociedad que compre sus inmuebles con una línea de crédito del propio banco y hacer la jugada con Hacienda con la venta y el alquiler. Vamos que va a seguir la política de vende cuando las cosas están mal??? Conoceis a algún rico que venda sus propiedades cuando necesita pasta? No porque entonces no sería rico. Este es el mismo caso.
7. MiamigoViernes, 15/06/2007, 16:26 h.
Si los bancos, están vendiendo sus inmuebles, es porque saben, mejor que nadie, que el precio de los inmuebles, en España, va a bajar.
6. pedro luis aguirre ipiñazarViernes, 15/06/2007, 15:55 h.
Igual la jugada es vender hoy y comprar dentro de cinco años a mitad de precio.
5. mikeViernes, 15/06/2007, 12:00 h.
y en estas operaciones del SCH, BBVA y Telefonica,de venta de sus inmuebles, quien es comprador ????
4. JAVIER E.Viernes, 15/06/2007, 11:43 h.
No creo que sea muy acertado el artículo, ya que imagino que esas mismas cuentas las habrán echado en el banco y es de suponer que tontos no son. Si según dicen ustedes o hacen la deducción por reinversión, en cuyo caso se ahorran un 14,5% de los 1400 millones de plusvalías (redondeando unos 200 millones de euros), o no se pueden desgravar los más de 100 millones al año de alquileres, pues es de suponer que paguen el 32,5 de las plusvalías y opten por desgravarse todos los años el alquiler, ya que la diferencia en los próximos 20 años es de más de 1800 millones de euros ¿o no es lo que harían ustedes?
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