El sector hotelero en la era covid: cae la demanda pero crece la inversión
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MESA REDONDA EL CONFIDENCIAL-ANDBANK

El sector hotelero en la era covid: cae la demanda pero crece la inversión

El turismo ha sufrido uno de los golpes más duros de su historia. A pesar de ello, la confianza de los inversores por el sector hotelero español sigue presente y las operaciones ya empiezan a ver la luz

El turismo ha sufrido uno de los golpes más duros de su historia reciente. El covid-19 puso contra las cuerdas a muchos hoteles que no tuvieron otra opción que echar el cierre ante una caída inminente de la demanda. Las reservas bajaron en picado, superando el 70% respecto a años anteriores. A pesar de ello, parece que los cimientos del sector son firmes. O al menos eso refleja la confianza que los inversores siguen depositando en los hoteles españoles: la inversión creció un 52% durante el primer semestre del año, hasta alcanzar un volumen de 700 millones de euros. Una cifra que sitúa nuestro país como el tercer destino europeo en que más se ha invertido en esta área, según un informe de la consultora Cushman & Wakefield.

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Aunque la confianza del inversor continúa, ha sido un año duro para el sector. "Vimos algo de luz en verano, pero desapareció muy rápido. Ahora, todas las esperanzas están puestas en la vacuna", reflexionó Mónica Garay, 'managing partner' de Azora y 'co-head' de Hospitality, durante una mesa redonda en la que se analizó el presente y el futuro de las estrategias de inversión en el sector hotelero, además de los retos y las oportunidades que se presentan en este entorno marcado por la crisis sanitaria. En el encuentro, organizado por El Confidencial de la mano de Andbank, también participaron Stephan Koen, socio de Navis Capital Desarrollo, Santiago López-Vilas, director de Inversiones de Millenium Hotels Real Estate, y Eduardo Martín, director de Producto de Andbank España, que aseguró que el optimismo del inversor sigue vivo. “Cada vez que se quitan las restricciones y se permite la movilidad, la demanda repunta”.

placeholder Mónica Garay, 'managing partner' de Azora y 'co-head' de Hospitality.
Mónica Garay, 'managing partner' de Azora y 'co-head' de Hospitality.

A pesar de que la mayor parte del volumen de transacciones tuvo lugar antes de la llegada del covid, la luz ya se ve al final del túnel debido a ese apetito inversor, según los expertos. Stephan Koen, de Navis Capital Desarrollo, comentó que hace apenas un mes desde su gestora participaron en una operación con 16 ofertantes por un hotel en España. En todo caso, matizó que "esto no es lo que encontramos habitualmente y no quiere decir que la temporada de adquisiciones en el sector ya esté completamente activa". Aun así, el socio de Navis Capital Desarrollo se mostró positivo, y auguró que 2021 será un año de inversión en el sector hotelero. De hecho, en Azora ya están manteniendo conversaciones para poder llevar a cabo operaciones el año que viene, según Mónica Garay, 'managing partner' de la gestora.

¿Dónde poner el foco?

Con los hoteles medio vacíos, las cuentas no cuadran y algunos optan por no perder más dinero y vender sus activos. Al mismo tiempo, otros ven este escenario como una buena oportunidad para ganar rentabilidad en el futuro comprando hoteles a precios más reducidos. El director de Inversiones de Millenium Hotels Real Estate, Santiago López-Vilas, explicó que las ubicaciones han sido determinantes a la hora de encontrar oportunidades: “Hay zonas que están sufriendo más y han tenido altos descuentos, pero hay otros activos que están en ubicaciones muy interesantes en los que apenas se han visto alteraciones”.

Pero la variación en los precios también ha dependido mucho del tipo de propietario, según López-Vilas. Los hoteles en manos de propietarios “más profesionalizados”, como los fondos de inversión, han aguantado el golpe “con tranquilidad y resistencia”. Sin embargo, “hemos visto propietarios con hoteles de carácter familiar que han acelerado su decisión de venta con la pandemia”, explicó.

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Eduardo Martín, director de Producto de Andbank España.

Los participantes pusieron sobre la mesa sus opiniones sobre qué tipo de hoteles se recuperaría antes de la crisis. Desde Millenium Hotels Real Estate, pusieron el foco en el sector urbano: “En España, hay plazas urbanas de enorme interés para el turista internacional. Las urbes acogen tanto turismo vacacional como de negocios y recuperarán pronto su recorrido tras la pandemia”, señaló López-Vilas. Desde Andbank, por su parte, descartan esta área y prefieren apostar por las primeras líneas de playa, "porque creemos que tendrán una recuperación más rápida", según Martín.

Los hoteles ligados al ocio serán los primeros en salir de la crisis”, apuntó, por su parte, Mónica Garay, respaldando esa apuesta de Azora por esta macrotendencia. La gran ventaja que cuentan en este modelo, según su opinión, es la dependencia de la demanda exterior: “La crisis económica internacional probablemente no será tan fuerte como la nuestra, por lo que al final este modelo será el primero en remontar”.

Estrategias de inversión

En cuanto a la estrategia de inversión, las opciones también son dispares. Mónica Garay es de la opinión de que hay que barajar todas las opciones, siempre que la capacidad financiera lo permita: desde alcanzar acuerdos con operadores inmobiliarios para adquirir 'portfolios' con varios hoteles, hasta cimentar una cartera de inversión operación a operación. En todo caso, la 'managing partner' de Azora consideró que es un buen momento para comprar, pero “no hay que ser oportunista, sino buscar las oportunidades con visión de largo plazo”.

Eduardo Martín matizó que todo depende de las circunstancias y las necesidades del inversor, pero destacó que "no es su intención dirigirse a grandes redes hoteleras, sino comprar de uno en uno activos líquidos y de calidad". Es decir, comprar de manera individual para buscar "una estrategia de venta en bloque" dentro de seis o siete años, aclaró.

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Santiago López-Vilas, director de Inversiones de Millenium Hotels Real Estate.

Muy diferente es la estrategia de Millenium Hotels Real Estate. En la socimi, no concretan ningún horizonte de desinversión. Santiago López-Vilas detalló que están dirigiendo sus inversiones a activos sólidos que "resistan bien los ciclos" y cuyo valor inmobiliario, al margen de la operación, "siempre esté protegido a futuro". El director de Inversiones explicó, además, que están en continuo contacto con distintos operadores internacionales enfocados en este segmento, porque "tradicionalmente estos operadores internacionales han seguido una estrategia más enfocada a crecer en calidad que a crecer en volumen".

“En los últimos años, ha entrado mucho dinero procedente de inversores con pocos conocimientos sobre el tema, pero en momentos como este es importante entender bien el negocio, por eso ahora los perfiles serán mucho más especializados”, reflexionó Mónica Garay. Los hoteleros tampoco serán los mismos, “adaptarán su forma de gestión y ofrecerán entre sus servicios más zonas abiertas y espacios más verdes”, ultimó Martín desde Andbank.

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