El giro fiscal del Gobierno eclipsa los verdaderos problemas en bolsa de las socimis

Las socimis sufrieron en bolsa tras el anuncio de los Presupuestos Generales del Estado de este martes. Sin embargo, lo hicieron con moderación y en un día de caídas generalizadas en la renta variable. Y es que, pese a que el ‘castigo’ fiscal del Gobierno es un punto en contra para su sector, es simplemente uno más de los varios reveses que ya lleva descontando el mercado en el precio de estas compañías en bolsa. Si las socimis de mayor tamaño y liquidez (Colonial, Merlin y Lar España) están en mínimos históricos en los mercados, es por el coronavirus y todas sus derivadas —la inseguridad fiscal es un añadido—.

Primero de todo, porque, como ya viene informando El Confidencial, esta medida tiene un impacto muy limitado. Las socimis, vehículos dedicados a la inversión colectiva en inmuebles en renta, están exentas de pagar el impuesto de sociedades, eso sí, siempre y cuando cumplan con la obligación de destinar el 80% de su beneficio a dividendos. Ahora, este el impuesto se eleva a un mínimo del 15%, pero los analistas descuentan que será sobre la parte del beneficio que tributa. Es decir, si una socimi firma un ‘pay out’ del 90%, por ejemplo, este 15% solo afectaría al 10% que resta del beneficio. De ahí que ya en enero de 2019, el Gobierno incluyese en sus anteriores Presupuestos Generales que la recaudación se limitaba a 10,5 millones de euros con esta medida.

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Ya desde antes del coronavirus, la gran mayoría de las socimis repartían casi todo su beneficio en dividendos. Los dividendos han sido uno de los parámetros que se han visto más comprometidos por el coronavirus, pero, de momento, Colonial (enfocada en el mercado de oficinas 'prime'), Lar (especializada en espacios comerciales) y Merlin (que cuenta tanto con oficinas como con activos de tipo comercial y logístico) han mantenido un ‘pay out’ por encima del 100% (pese a la reducción que ha registrado por el covid la última). El dividendo con cargo a 2020 está por verse en las juntas de los próximos meses, pero en caso de que las socimis llegasen a caer por debajo del umbral de su régimen, pagarían el impuesto de sociedades porque ya el propio reglamento así lo estipula, no porque el Gobierno así lo haya decidido con estos Presupuestos.

En este entorno, Pablo Fernández de Mosteyrín, analista de Renta 4, considera que, dado este contexto, “podemos asegurar que el impacto tanto sobre los beneficios de las compañías como recaudatorio será mínimo”. “Desde nuestro punto de vista, el mayor impacto viene por el lado de la inseguridad jurídica y la percepción del inversor extranjero”, asegura Fernández de Mosteyrín. Una opinión que también comparten los analistas de Bankinter, que creen que la medida tiene un limitado impacto económico pero sí que consideran que representa "malas noticias para el sector". "Estas medidas generan incertidumbre jurídica y reducen la confianza de los inversores", zanjan.

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Mientras Lar y Merlin cotizan en mínimos históricos, Colonial está a punto de alcanzarlos. Una realidad que lleva meses gestándose en el contexto de la crisis económica, a la que el sector inmobiliario está muy expuesto. A esto, hay que añadirle “el impacto del 'e-comerce' sobre el mercado 'retail' o del teletrabajo sobre las oficinas: son dos tendencias estructurales que se han visto aceleradas y suponen un importante riesgo para estas tres compañías”, así como “la regulación sobre los precios del alquiler, aunque probablemente vaya dirigida al mercado de vivienda, no sería bienvenida, ya que supondría una vuelta de tuerca sobre la sensación de incertidumbre/inseguridad jurídica del inversor extranjero”, explica el analista.

Los analistas de Bankinter también consideran que el covid-19 deja importantes incertidumbres sobre el sector "a medio y largo plazo". "Está cambiando la percepción de riesgo del sector, lo que conlleva un incremento de las rentabilidades exigidas", matizan. "Los principales riesgos a los que se enfrenta el sector son: caídas de rentas y ocupaciones, rebajas en las valoraciones de activos y revisiones a la baja del 'rating' de deuda del sector".

Los analistas empiezan a hablar de un impacto del covid a largo plazo sobre las socimis y temen por los problemas de ingresos y financiación

No es solo cosa de los analistas nacionales. También fuera de España, los expertos de los bancos de inversión, que siguen sobre todo a las dos grandes del Ibex, han visto los ánimos decaer. Por ejemplo, al hablar de Merlin, los analistas de Morgan Stanley recogían en un informe a clientes de la semana pasada "la frustración del equipo directivo entre las valoraciones del mercado de renta variable y lo que ellos ven en el mercado inmobiliario directo". Creen que Merlin ha demostrado ser una socimi que ha superado al sector en los últimos años en cuanto a rendimiento corporativo, pero con el covid también zanjan que "España se está convirtiendo cada vez más en un mercado complejo y es difícil pensar cómo van a cambiar de rumbo las acciones sin un cambio estratégico relevante".

Colonial, por su parte, tiene mayor diversificación geográfica por el peso de Francia en su cartera. Sin embargo, está mucho menos diversificado en cuanto a la naturaleza de sus activos, enfocados en el mercado de oficinas, cartera que, según los analistas consultados, es de calidad en el caso de Colonial pero que no está exenta de riesgos. "Cualquier cambio en la demanda de espacios afectará la ocupación, alquileres y potencial de ingresos de la compañía", explicaban los analistas de JP Morgan en un informe a clientes tras los resultados de verano. "También hay riesgos en la financiación de la deuda, debido a la naturaleza tan intensiva en cuanto a necesidades de capital", añadían desde el banco estadounidense, entendiendo que la entidad ha limitado sus necesidades de endeudamiento a corto plazo pero que esto "supone un riesgo a largo plazo".

Y, ya después de enumerar los riesgos corporativos, los analistas de JP Morgan subrayan que el mercado inmobiliario se enfrenta a "potenciales riesgos políticos tanto en España como en Francia". Aunque el banco no entra en detalles de qué riesgos considera, la disposición del Gobierno por perseguir los beneficios del sector sí que cala en el ánimo del mercado, pese a su bajo impacto potencial.