Hipotecas a tipo fijo a menos del 0,5% en Alemania: ¿Lógica o locura?

El BCE, de nuevo con la bazuca en la mano, está echando leña en el fuego del mercado inmobiliario alemán. Sus últimas decisiones están aplastando los tipos de interés fijos de las hipotecas a mínimos nunca vistos y el 0 por ciento ya no es una tasa impensable. Los inversores institucionales, además, están lanzándose al ladrillo en busca de los rendimientos que no ofrecen otros activos. Esto puede ser la gota que colme el vaso de la gran burbuja inmobiliaria que se está gestando en la primera economía europea.

Ahora mismo, con un buen historial financiero, en Alemania se puede cerrar una hipoteca a diez años con un tipo de interés fijo —los variables son infrecuentes— por debajo del 0,5 por ciento. Esta es la fotografía de la situación que ha tomado Interhyp, el mayor intermediador hipotecario de Alemania, que disfruta de acceso en tiempo real a las condiciones que ofrecen más de 400 entidades crediticias del país y que en 2018 medió en 106.000 compraventas por un valor de 22.000 millones de euros. "Los prestatarios están viviendo en estas semanas unas condiciones sin precedentes", valora Mirjam Mohr, miembro de la junta directiva de Interhyp.

Expertos e instituciones —incluido el Bundesbank— han especulado en las últimas semanas con la posibilidad de que se alcance el 0 por ciento, esto es, que no haya que premiar al prestamista por avanzar el crédito, e incluso se ha coqueteado con la mediática idea de los intereses negativos. Aunque se trataría, coinciden unos y otros, de algo excepcional. Mohr subraya que en Interhyp no esperan "intereses negativos de forma generalizada". Los mayores bancos del país tampoco. El Deutsche Bank y el Commerzbank, el primero y el segundo por activos, han asegurado por separado que no contemplan la posibilidad de que los tipos se precipiten por debajo de cero.

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La caída de los tipos en los últimos meses está ligada con las últimas decisiones del BCE para animar la renqueante actividad económica en la eurozona —con una Alemania constipada por la guerra comercial y que apenas creció un 0,6 por ciento en 2019— y atizar la inflación. De un lado, la autoridad monetaria ha encarecido del -0,4 al -0,5 por ciento la tasa que cobra a los bancos por aparcar su dinero en sus depósitos. De otro, ha reactivado el programa de compra de deuda y desde el pasado noviembre está adquiriendo unos 20.000 millones de euros al mes en el mercado secundario.

Repercusiones en el mercado alemán

Estos movimientos han tenido repercusiones en el mercado inmobiliario alemán. Los bancos alemanes, para evitar la penalización, han buscado mejorar el atractivo de sus ofertas hipotecarias tocando a la baja los intereses, al considerar que el negocio inmobiliario es el que mejor les puede solventar la actual papeleta. Las hipotecas precisan de grandes volúmenes de dinero y resultan, en general, una apuesta bastante segura. Además, el BCE ha dado con sus decisiones más razones a los grandes fondos para saltar al mercado inmobiliario alemán en busca de rendimiento, al haber contribuido de forma determinante con sus masivas compras de bonos a aplanar completamente la curva de los intereses de la deuda soberana alemana. Actualmente, casi todos los títulos del Estado alemán disfrutan de una rentabilidad negativa. Este miércoles el Bundesbank colocó bonos a 30 años al 0,31 por ciento en su primera subasta del año.

El BCE puede estar contribuyendo con estas medidas a insuflar una bocanada de aire caliente a la burbuja que se está gestando en el mercado inmobiliario alemán. Según el Informe de Estabilidad Financiera 2019 del Bundesbank, el problema está adquiriendo ya unas proporciones considerables tras una década de fuertes subidas de los alquileres y del precio del metro cuadrado. "El Bundesbank estima que los precios de la vivienda en los pueblos y las ciudades alemanas estaban sobrevalorados en entre un 15 y un 30 por ciento en 2018", señala el documento.

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Según el índice IMX del portal inmobiliario ImmobilienScout24, entre marzo de 2007 y marzo de 2019 los precios de la vivienda nueva y de la de segunda mano prácticamente se han duplicado. La situación es especialmente delicada en "las siete grandes", las ciudades más pobladas. En la capital, donde el 85 por ciento de sus habitantes son inquilinos, el arriendo de un piso de tamaño medio se ha duplicado en la última década, con las cifras del Ministerio federal de Interior y Vivienda. En el centro de Múnich el metro cuadrado ha alcanzado los 7.558 euros, según un reciente estudio de la consultora inmobiliaria alemana McMakler (cerca de mil euros más caro que el más exclusivo de España, según cifras del portal Idealista).

El Índice de Burbuja Inmobiliaria que elabora anualmente el banco suizo UBS situaba además a la metrópoli bávara como la ciudad con mayor riesgo del mundo en su última edición, por encima de Hong Kong, París y Londres. "La dinámica ha cambiado totalmente en un corto período de tiempo. Los bajos tipos de interés están disparando las valoraciones de los bienes raíces a la zona del riesgo de burbuja", asegura Matthias Holzhey, responsable del departamento Inmobiliario del banco suizo UBS.

Riesgo de inestabilidad financiera

Esta exuberancia inmobiliaria supone además un enorme riesgo para el sistema financiero alemán, que no pasa por uno de sus mejores momentos debido a los problemas que arrastran el Deutsche Bank y el Commerzbank. El Bundesbank argumenta que, dado que la mitad de los créditos que se conceden a empresas y familias se destinan a la compra de bienes raíces, un cambio en los tipos de interés o un brusco enfriamiento de la economía podrían tener serías repercusiones en la estabilidad financiera por el aumento de la morosidad y la caída del precio del colateral.

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La vivienda se ha convertido en los últimos años en uno de los principales temas de periódicos y conversaciones en Alemania. Una década de sólida creación de empleo y subidas salariales ha elevado el gasto de las familias y el optimismo. Esto, sumado a unos tipos de interés en mínimos históricos, a los problemas crónicos de oferta en el sector de la construcción y a la falta de alternativas de inversión equiparables ha llevado al auge de un mercado considerado hasta hace poco como de segunda por el escaso interés del alemán medio por la compra de una vivienda.

Las protestas se han disparado en las grandes ciudades, con decenas de miles de personas tomando las calles, sobre todo en Berlín y Múnich, para reclamar a la clase política que acabe con la "locura de los alquileres". El tripartito de izquierdas que gobierna en la capital ha sido el más contundente en este sentido, al decretar la congelación de los alquileres durante los próximos cinco años. Mientras tanto las iniciativas populares van aún más allá. Una en Berlín exigía la expropiación de las cuatro grandes inmobiliarias, gigantes que gestionan cerca del 8 por ciento de los 1,5 millones de viviendas en alquiler en la ciudad.