¿Invertir en ladrillo o en acciones?

España es un país de propietarios, pero para el bolsillo ¿es esta opción la que más compensa si lo medimos en términos de inversión? Cerca del 80% de los españoles posee un inmueble, según datos de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE), y en torno al 96% del parque de viviendas en alquiler está en manos de particulares, apunta la Asociación de Inmobiliarias con Patrimonio en Alquiler (Asipa). El hecho de que tradicionalmente se haya visto que alquilar es tirar el dinero y el extinto incentivo fiscal a la compra han favorecido que el 70% del ahorro de las familias esté invertido en ladrillo, según el Banco de España.

Más allá de las estadísticas, ser propietario de un activo, aunque es costoso, genera tranquilidad en el subconsciente del ahorrador porque hasta el pinchazo de la burbuja inmobiliaria se veía como una inversión segura, que nunca perdía valor. Por otra parte, es una inversión en la que el particular se siente más cómodo ya que es tangible y está más familiarizado con ella que con un producto financiero. Sin embargo, tras la debacle, los expertos dudan que se vuelvan a repetir de forma generalizada niveles de precios similares a los del boom inmobiliario, aunque hay zonas puntuales donde se esté aproximando.

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Las características de cada mercado

Al ser un mercado muy disperso en cuanto a tipología y ubicación, es difícil disponer de datos que reflejen la rentabilidad histórica de los inmuebles. El rendimiento de una vivienda en una zona ‘prime’ de Madrid nada tiene que ver con el de uno de la periferia y mucho menos con el de un pueblo de La Mancha. Por otra parte, la crisis demostró que las valoraciones no fueron acertadas. Por eso, los números hay que mirarlos con ciertas reservas.

La crisis demostró que las valoraciones no fueron acertadas, por eso los números hay que mirarlos con ciertas reservas

Sin embargo, dadas las características de un inmueble, esta inversión hay que analizarla y compararla con la renta variable con un horizonte temporal a largo plazo. Así, analizando el valor liquidativo de un fondo, si en 2001 una pareja en lugar de destinar 100.000 euros a la entrada de la vivienda lo hubiese invertido en el fondo de inversión a largo plazo más rentable según Inverco, el Bestinfond, habrían casi septuplicado su ahorro, situándose en 675.900 euros. Es decir, una rentabilidad media anual del 11,2%.

Además de los datos, hay una serie de características que marcan la diferencia entre una inversión inmobiliaria y una financiera que pueden hacer inclinar la balanza.

Coste de adquisición

La vivienda requiere una elevada inversión inicial. En concreto, se debe tener disponible un ahorro del 20% del coste de la misma para pagar la parte que no cubren las hipotecas del valor de tasación. Por otra parte, si se alquila, la recuperación de la inversión inicial va a llevar bastante tiempo, por no entrar en los costes de mantenimiento. “En la mayoría de los casos, el elevado coste de la adquisición de la vivienda se va a comer la rentabilidad”, señala José Luis Manrique, director de estudios del Observatorio de Inverco.

En cambio, hay productos financieros que se pueden suscribir desde 100 euros. Ahora bien, para que la inversión crezca, hay que ser constante y mantener de forma periódica las aportaciones. De este modo, si durante 30 años se ingresase todos los meses esa cantidad en un plan de pensiones con una rentabilidad media del 10% significa que al cabo de ese periodo se habría desembolsado un total de 36.000 euros que se habrían convertido en 206.000 euros gracias a la acumulación de los intereses.

Diversificación

En toda inversión hay una máxima que dice que no hay que poner los huevos en la misma cesta para así repartir el riesgo. Sin embargo, a menos que se tenga un patrimonio abultado, el común de los ahorradores no puede diversificar más allá de uno o dos inmuebles. Si uno compró en pleno 'boom' y al cabo de cinco años quiso vender, con toda seguridad asumió elevadas pérdidas. En un producto financiero como un plan de pensiones o un fondo de inversión, el ahorro está repartido entre varias empresas y unas van compensando a otras. En la pericia del gestor está encontrar ese equilibrio y en sustituir unas acciones menos rentables por otras más atractivas.

Volatilidad

A favor de la inversión inmobiliaria hay que decir que, a corto plazo, es un mercado más estable que las acciones. Las subidas y bajadas de la cotización es algo connatural a la bolsa. Sin embargo, “la volatilidad es el precio a pagar por la rentabilidad a largo plazo en un producto financiero”, aclara Gustavo Trillo, director comercial de Bestinver. Con un horizonte temporal amplio, esas correcciones se van suavizando por el mencionado efecto del interés compuesto y porque hay margen para recuperarse de las eventuales caídas.

Liquidez

Otro aspecto que no tienen de su lado los activos inmobiliarios es la disponibilidad del dinero. La venta de una vivienda, según qué zonas y a qué precio, puede no ser rápida. Con datos de 2018, el plazo medio de venta de un inmueble es de casi ocho meses (en Madrid, de tres), según Tinsa, y no es posible una venta parcial. Por el contrario, se puede desinvertir en un fondo cuando a uno le convenga.

El Confidencial en colaboración con Bestinver, gestora independiente especializada en fondos de inversión y planes de pensiones, pone a disposición de sus lectores el espacio Ahorro e Inversión. Con 30 años de experiencia y 6.200 millones de euros de patrimonio bajo gestión, Bestinver trabaja con el objetivo de generar las mejores rentabilidades a largo plazo para sus inversores.