"Todavía estamos en fase de desagüe del anterior ciclo de promoción inmobiliaria"

Llámenlo promoción 2.0, los nuevos inmobiliarios o los grandes 'players' del ladrillo. Llámenlo como quieran, pero la realidad es que el mercado está cambiando de la mano de nuevas compañías como Neinor Homes, Dos Puntos o Altamira, que han llegado para quedarse mucho tiempo y apuntalar la recuperación del hasta hace poco denostado negocio de la vivienda.

Además, lo están haciendo jugándose su propio dinero, ya que detrás de ellos hay grandes fondos internacionales como Lone Star, Värde o Apollo, respectivamente, que apostaron por España cuando la mayoría de inversores tocó retirada y que ahora están tirando de la incipiente recuperación, un cambio de ciclo que todos coinciden en definir como incipiente, desigual según regiones y muy sensible al entorno, tanto político como económico.

"Estamos ante el germen de la nueva estructura del sector promotor, y los protagonistas están siendo los fondos que han tomado posiciones con una visión a largo plazo y un modelo de mayor concentración", señala Alberto Valls, socio director de Real Estate en Deloitte Financial Advisory en el encuentro 'Nuevos players para una nueva realidad en la promoción inmobiliaria', organizado por El Confidencial y en el que han participado Juan Velayos, consejero delegado de Neinor Homes; Javier Eguidazu, su homólogo en Dos Puntos; y Julián Navarro, primer ejecutivo de Altamira Asset Management.

"Estamos ante el germen de la nueva estructura del sector promotor y los protagonistas están siendo los fondos, que tienen una visión a largo plazo"

Todas estas empresas forman parte de la avanzadilla de la recuperación del sector, un cacareado cambio de ciclo que, sin embargo, las tres firmas analizan con prudencia. "Queda mucho recorrido, queda mucho tiempo, y yo soy prudente al decir que esto es una clara recuperación. Todavía esto no está recuperado y hay que tener muchísima tranquilidad", señala Navarro.

Sus palabras son respaldadas por Valls, quien recuerda que "el sector todavía está en fase de digestión, aún estamos en fase de desagüe del ciclo anterior". Y eso que la nueva promoción, según datos del experto de Deloitte, está creciendo a ritmos del 20% en ventas, con incrementos de precio de entre el 4% y el 5%, que en determinadas zonas llega a ser de dos dígitos. "Yo compro hoy más caro que hace un año", reconoce Velayos, quien también puntualiza que "sólo quiero suelo finalista y bien localizado y eso es un bien razonablemente escaso, y cada vez más".

El motivo de estos primeros indicadores positivos es que "había mucha demanda embalsada", afirma Eguidazu, quien recuerda que apenas se promovió nada durante los siete años de crisis. En cambio, para mantener un ritmo de promoción sano en el futuro, estas firmas van a necesitar generar nueva demanda, invertir en I+D, apostar por el Big Data para saber dónde está el cliente, estabilidad política y económica -nuevas caídas del PIB conllevarían destrucción de empleo y, por tanto, imposibildad de adquirir vivienda-, además de cambios socio-demográficos profundos.

"Si no generamos nuevas familias, es muy difícil que siga habiendo demanda de nuevas viviendas. El futuro del sector depende de la natalidad"

"Si no generamos nuevas familias es muy difícil que siga habiendo demanda de nuevas viviendas. El sector depende de la natalidad. Además, se está produciendo una transformación de los modelos de hogares, cambios como que hay más familias monoparentales", señala Eguidazu. Cambios como el de invertir la pirámide poblacional depende de grandes políticas nacionales, pero hay otras muchas vías para generar demanda, como explica Velayos, quien apuesta por escuchar al cliente, apostar por las plataformas tecnológicas y el tratamiento de datos para anticiparse a sus necesidades, y hacer mejores viviendas. "La promoción es un sector que admite talento e I+D, el problema es que nunca se ha hecho", señala el consejero delegado de Neinor Homes.

¿Peligro de burbuja?

Uno de los grandes interrogantes que hay ahora mismo en el mercado es si corremos el peligro de que caer en una nueva burbuja, temor que reaparece cada vez que los titulares se copan con cifras de fuertes crecimientos sin contextualizar, es decir, sin recordar que se viene del suelo y de que todavía queda mucho por recorrer. "Esto es un pequeño efecto rebote y tenemos que ver hasta dónde llegamos. Claramente, en el mercado sigue habiendo un exceso de oferta, pero en zonas buenas ya apenas hay, con lo que los precios van a subir, obviamente", señala el experto de Altamira.

Valls pone negro sobre blanco esta dispar recuperación, al señalar que "el 80% de las ventas se están concentrando en ocho provincias, y el 50%, en cuatro", con Barcelona y Madrid a la cabeza. "La recuperación, por el momento, no se ven en ciudades secundarias", añade. Otra gran diferencia que permite alejar el fantasma de una burbuja, al menos por el momento, es que esta incipiente recuperación se está financiando con capital, no con deuda, lo que hace que estos nuevos jugadores midan mucho más sus fuerzas. "Mientras haya 'equity', no creo que pueda hablarse de burbuja. Cuando paga la fiesta el banco es otra cosa", apunta Velayos.

El cierre del grifo bancario durante la crisis ha sido determinando en la creación de estos nuevos promotores. Antes, el modelo consistía en adquirir grandes bolsas de suelo a crédito, y en que todo el mundo pudiera ser promotor; ahora, en cambio, la financiación marca la primera gran barrera de entrada, porque apenas ha habido dinero para adquirir, ya que se ha estado comprando con recursos propios, y, además, prácticamente sólo se ha adquirido suelo finalista, un bien excaso y cada día más cotizado. "Ahora, si hay una equivocación, es con inversión, no con deuda, y cuando te juegas tu dinero haces menos locuras", señala Valls.

Empieza a haber lucha entre los bancos por financiar a los promotores, porque detrás están las hipotecas"

No obstante, dentro de esta incipiente recuperación también empiezan a verse cambios en la actitud de las entidades financieras. "Empieza a haber lucha entre los bancos por financiar a promotores, porque detrás están las hipotecas, que es lo que necesitan", señala el consejero delegado de Dos Puntos. El peso del crédito hipotecario residencial sobre el balance total de los bancos asciende al 42%, según Valls, quien apuesta por que, poco a poco, iremos viendo una mayor facilidad de crédito, aunque recomienda que éste se mueva en una ratio de entre el 30%-50%. Incluso, cuando la recuperación sea sostenible, no descarta la posibilidad de que estas compañías salten al mercado de capitales.

Pero, para llegar hasta ahí, todavía faltan varios pasos importante por dar, especialmente, el relacionado con ganar tamaño, ya que, como señala Eguidazu, "nuestro negocio es volumen y vender muchas viviendas". Velayos, por su parte, apuesta por que "habrá fusiones, compras y salidas a bolsa"; mientras que Navarro anticipa una posible internacionalización de su modelo: "lo que hemos hecho en España puede hacerse en otros países, con otra regulación, que cada vez es más homogénea porque viene impulsada por Europa. El modelos es completamente exportable".