El apetito inversor anticipa un 'boom' en el negocio inmobiliario de los despachos

Los despachos de abogados se frotan las manos con las previsiones de sus prácticas de Inmobiliario. Hotelero, residencial, centros de datos y centros comerciales son los activos que despiertan un mayor apetito entre los inversores, tanto nacionales como internacionales, pero lo cierto es que el mercado en general parece estar en plena ebullición. Las nuevas tipologías de vivienda, como el flexliving y el coliving, también son grandes apuestas de las firmas, así como los proyectos build to rent.

Todos los despachos esperan que a lo largo de este año se alcance un gran pacto por la vivienda que dote de estabilidad y celeridad al mercado. La gran amenaza que puede torpedear el ejercicio sería, según coincide la práctica totalidad de firmas consultadas, una ralentización en la bajada de tipos de interés.

Estas son algunas de las conclusiones de la cuarta entrega de la serie realizada por El Confidencial Jurídico acerca de las tendencias y previsiones en las principales áreas de práctica de los despachos de abogados. Anteriormente, las firmas ya hicieron sus predicciones para el curso de las prácticas de Laboral, M&A y Reestructuraciones. Los datos aportados por la decena de bufetes consultados hacen prever que Inmobiliario va a ser una de las prácticas estrella este curso. "España es ahora mismo el país que más apetito inversor despierta en Europa junto al Reino Unido", asegura Adolfo Guerrero, socio responsable de Inmobiliario de Linklaters.

"Sin duda, los activos hoteleros y los data centers serán protagonistas este año, aunque el mercado logístico seguirá también activo. Seguimos viendo muchísimo interés de nuevos inversores internacionales por entrar en España, especialmente de players asiáticos", señala Orson Alcocer, socio responsable de Real Estate de DLA Piper.

Fernando Azofra y Diego Armero, socios responsables de Inmobiliario de Uría Menéndez, coinciden en señalar que el interés sobre activos hoteleros "se mantendrá alto" y también anticipan "una actividad importante sobre centros de datos". Ambos abogados también esperan "operaciones relevantes de inversión en residencial en renta, a pesar de la incertidumbre que puede generar el endurecimiento de la fiscalidad de las socimis".

Ese cambio en la fiscalidad, según advierten Óscar de Santiago y Héctor Muñoz, socios responsables de Inmobiliario en Garrigues, "afectará sin duda al inversor institucional". No obstante, los socios de Garrigues prevén un ejercicio "transaccionalmente más activo" y destacan la buena salud del mercado pese a la incertidumbre que genera "la falta de acuerdo político" con la nueva Ley de Suelo, una inquietud que comparte el resto de bufetes.

Garrigues destaca la buena salud del mercado pese a la incertidumbre que genera "la falta de acuerdo político" con la nueva Ley de Suelo

Fernando Soto, socio responsable de Inmobiliario de Freshfields, comparte las predicciones del resto de abogados y añade el interés por las residencias de estudiantes y los centros comerciales. En el caso de los centros de datos, confirma el interés por lo que denomina "el gran unicornio" que, a su juicio, necesita "todavía un par de años de consolidación".

La vivienda, según apunta Roberto Tojo, socio responsable de Inmobiliario de Dentons, “se sigue viendo como una buena inversión, especialmente la demanda de viviendas en alquiler, ganando mucha popularidad entre inversores el modelo build to rent por su rentabilidad a largo plazo”.

Una última tendencia más transversal la pone de relieve José Luis García-Manso, socio responsable de Inmobiliario de Pinsent Masons, que añade el creciente interés por “incrementar la sostenibilidad de los activos en cartera buscando incrementar su revalorización en el mercado y convertirlos en activos más eficientes energéticamente”.

A vueltas con la regulación

La aprobación de la Ley de Suelo, la reciente modificación de la Ley de Derecho a la Vivienda de Cataluña y el posible cambio de fiscalidad de las Socimis son algunos de los cambios legales y tendencias que los despachos tienen ahora mismo sobre la mesa, así como la flexibilización de usos para acoger nuevas modalidades residenciales como el flexliving y el coliving.

La reforma de la Ley de Suelo es, en palabras de Enrique Isla, socio responsable de Inmobiliario de Gómez-Acebo & Pombo, “fundamental para desbloquear y agilizar los planes urbanísticos, eliminar burocracia y, en última instancia, facilitar la generación de suelo que aumente la oferta de vivienda”, aunque admite que la aritmética parlamentaria actual “hace muy complicado que se logren los apoyos suficientes” para sacarla adelante.

“La previsión es que el de 2025 sea un ejercicio transaccionalmente más activo. El sector de la vivienda es el que posiblemente sufrirá modificaciones relevantes (como de hecho está sucediendo en Cataluña) que pueden tener un impacto tanto a nivel transaccional, dado que adopta medidas que afectan, entre otros, al tanteo y retracto y al Registro de grandes tenedores de vivienda, como a nivel urbanístico”, señalan De Santiago y Muñoz, de Garrigues. Para Alejandro Osma, socio de Inmobiliario de Pérez-Llorca, ese cambio regulatorio en Cataluña está generando “inseguridad jurídica en algunos inversores y una paralización de las operaciones de ese tipo”.

Azofra y Armero, de Uría, adelanta que veremos “avances en la flexibilización de usos para acoger modalidades residenciales como coliving o flexliving, principalmente en algunas comunidades autónomas”. García-Manso, de Pinsent, considera que estas “fórmulas novedosas” seguirán siendo tendencia “también como consecuencia de la escasa oferta de vivienda que hay en el país en comparación con la creciente demanda de la misma”.

La amenaza de los tipos de interés

Mención aparte para la gran preocupación que sobrevuela en todos los despachos de abogados: el futuro de los tipos de interés. “La correlación entre tipos de interés e inversión en Real Estate es muy grande, por lo que las expectativas actuales que hablan de una paralización de la tendencia a la baja de aquellos habría de provocar un mercado inmobiliario menos alegre”, advierte Ismael Fernández Antón, socio director de Inmobiliario en Ashurst. La misma tesis la plantea Soto, de Freshfields, que añade que "un impacto al alza de los tipos de interés podría afectar al ritmo de las operaciones, ahora que ya se está dando una mayor alineación entre vendedores y compradores".

Azofra y Armero, de Uría, respaldan el freno en la bajada de tipos como una de las principales amenazas para el mercado y añaden la existencia de “un creciente nacionalismo inversor, (por el que la inversión puede tender a concentrarse en los mercados domésticos de los inversores frente a los restantes destinos), ambos efectos en un escenario de guerra arancelaria y de mayor nacionalismo económico”.

El efecto Trump

“Es difícil predecir en primer lugar qué tipo de medidas económicas adoptará finalmente Trump”, reflexiona Osma, de Pérez-Llorca. “Parecía inicialmente que la orientación de su política arancelaria iba a ser más pragmática que radical y sin embargo cada vez parece más probable la imposición de aranceles a la Unión Europea. Si bien aún desconocemos qué tipo de aranceles se impondrían efectivamente, si generalizados o específicos para ciertos productos, y aunque algún tipo de impacto tendrán en el PIB, no creemos que vayan a tener un efecto sustancial en sentido negativo en la atracción de inversión hacia proyectos inmobiliarios”.

En la misma línea se pronuncia García-Manso, de Pinsent, que ve “muy difícil” anticipar este tipo de efectos. “Entendemos que si como consecuencia de las políticas de Trump se fortaleciese el dólar frente al euro, la inversión en España se convertiría en mucho más atractiva para los inversores americanos porque sería una inversión más barata”.

Para Isla, de Gómez-Acebo, “el impacto ya se está notando en este primer trimestre con una ralentización de las transacciones inmobiliarias. Estas políticas están generando incertidumbre en el mercado, en particular respecto a que las políticas de bajada de tipos en EEUU y Europa se ralenticen como consecuencia del posible aumento de la inflación por las políticas proteccionistas en materia de aranceles”.