El Supremo habilita a los promotores de su propia vivienda a reclamar la bajada del IBI

Buenas noticias fiscales para los propietarios que hayan sido, además, promotores de su propia vivienda. En una reciente sentencia, el Tribunal Supremo les habilita a reclamar una revisión a la baja del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), después de aceptar una impugnación presentada contra el sistema de cálculo del valor catastral de estos inmuebles. El 'quid' de la cuestión, y sobre el que pivota la mencionada resolución, está en uno de los coeficientes que se ponderan para determinar esa valoración: el de gastos y beneficios (G+B), que valora la actividad empresarial de promoción.

Según el artículo 23 letra c) de la Ley del Catastro Inmobiliario, uno de los elementos para determinar el valor catastral son "los gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción". Un enunciado que se concreta en una compleja fórmula en la que se tiene en cuenta el valor de venta, el valor de repercusión, el valor de construcción y el factor de localización, contenida en el Real Decreto 1020/1993 de normas técnicas de valoración.

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Sin embargo, en la mencionada sentencia, referida a un caso en el que la edificación fue construida para la propia explotación por parte de su promotor, el Tribunal Supremo elimina los gastos de producción y beneficios de los elementos sobre los que calcular dicho índice. "Para la determinación del valor catastral de la construcción de un inmueble, el coeficiente (...) no resulta aplicable en un supuesto como el de autos, en el que el inmueble cuyo valor catastral se discute, no fue construido para su comercialización en el mercado –y, por tanto, en el seno de una actividad empresarial de promoción inmobiliaria– sino para la explotación de un hospital y una residencia de tercera edad, con prohibición de enajenación durante un periodo de 10 años", zanja el Alto Tribunal.

En el caso enjuiciado, se analizaba el recurso interpuesto por la Abogacía del Estado contra una sentencia de la Audiencia Nacional que daba la razón a la gerencia de un hospital en Sevilla que había solicitado que fuera excluido del valor catastral de su inmueble el coeficiente de gastos y beneficios. La decisión de la Audiencia había revocado, sin embargo, lo resuelto por el Tribunal Económico-Administrativo Central, que entendió que dicho concepto debía tenerse en cuenta.

El contribuyente debe solicitar una revisión del valor catastral y, tras ello, reclamar una modificación del IBI de los últimos cuatro años

La sentencia, según explica Paula Medina, directora técnica de fiscalidad inmobiliaria de FI Group, habilita a reclamar a cualquier propietario de un inmueble que se encuentre en las siguientes situaciones: que lo haya construido él directamente y lo esté utilizando; que no siendo el titular del suelo, hubiera suscrito un contrato (de concesión o derecho de superficie) para poder edificarlo y lo tenga en uso, y, finalmente, le haya comprado un terreno y tenga una cláusula mediante la cual este no puede ser vendido durante un número determinado de años. "Algunas administraciones emplean esta última estrategia cuando quieren que se construya algún servicio para el municipio y así evitar que los compradores especulen con ese terreno", detalla Medina.

El procedimiento a seguir para reclamar, agrega Neus Teixidor, responsable del departamento jurídico de fiscalidad inmobiliaria de FI Group, deberá comenzar por la presentación de un recurso contra el valor catastral de la edificación ante la Administración, "justificando que se está en alguna de las situaciones descritas anteriormente". Si se acredita dicha circunstancia, deberá corregirse a la baja ese índice "y, en consecuencia, el IBI asociado al mismo, con la posibilidad de reclamar también los últimos cuatro años no prescritos que la norma tributaria permite".

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Ambas expertas señalan que, al margen de su incidencia entre particulares, la sentencia del Supremo puede tener un fuerte impacto para los propietarios de grandes inmuebles, en donde el IBI alcanza cantidades muy relevantes. Así, explican, puede modificar algunas operaciones en las que en lugar de adquirir la edificación se opte por hacerse con la sociedad tenedora de la misma. "Si compra el activo –el inmueble– el coeficiente se vuelve a aplicar e, instantáneamente, su valor catastral aumenta en lo que previamente se había reducido. Pero si se compra la sociedad propietaria del inmueble, seguirá siendo la persona jurídica la propietaria quien lo ha construido y explotado, con lo cual, se sigue disfrutando de esa reducción", expone Medina.