Riesgo de colapso en Sareb tras su ruptura unilateral de los acuerdos de venta de activos

La crisis abierta en Sareb, por su ruptura unilateral de los acuerdos de venta de activos residenciales, amenaza con hacerla colapsar. El motivo es que los servicers, que gestionan los suelos e inmuebles de la empresa pública, han puesto pie en pared tras ver cómo la entidad no solo ha modificado sustancialmente las condiciones de sus contratos, sino que también ha desafiado la seguridad jurídica.

En 2022, el banco malo adjudicó a Aliseda e Hipoges los servicios de gestión y comercialización de una cartera de inmuebles y préstamos por valor de 25.300 millones de euros. Un año antes, había elegido a Servihabitat para Proyecto Neo, un megacontrato de desarrollo urbanístico de suelos valorado entonces en más de mil millones, al que después sumó otro para gestionar alquileres sociales.

La decisión del Gobierno de traspasar a Sepes el grueso de estos activos ha puesto en jaque todos estos contratos, ya que supone reducir a la mínima expresión las carteras encomendadas a los servicers. La consecuencia directa es una enorme merma de ingresos, porque estas compañías cobran fundamentalmente por cerrar operaciones.

Desde que el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, anunció a principios de año su decisión de convertir Sepes en la gran promotora pública, la espada de Damocles de ver cercenado su negocio ha pendido sobre la cabeza de estos servicers. Pero el respeto a las reglas que se presupone en adjudicaciones de este tipo mantuvo en calma las aguas, hasta que hace dos semanas se rompieron todos los diques de contención.

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Como adelantó El Confidencial, Sareb ha enviado a decenas de promotores de toda España burofaxes comunicándoles su decisión de resolver todos los procesos de adjudicación de activos residenciales a personas jurídicas. Una medida que se ha aplicado con efecto retroactivo.

Esta resolución unilateral ha afectado a procesos en diversas fases de avance, incluidas compraventas ya señalizadas, con contratos de arras, opcionadas y ofertas en firme aceptadas por la propia Sareb, donde solo estaba ya retocándose los burocráticos últimos flecos antes de ir a registro.

El desafío a la legalidad que supone este movimiento ha sido la gota que ha colmado la paciencia de los servicers, que han emplazado a la entidad pública a llegar a un acuerdo en tres frentes: el nuevo perímetro de la cartera que continuará en manos de Sareb, las condiciones económicas de estos nuevos contratos y las indemnizaciones que deberá darles por el cambio de reglas.

En caso contrario, el banco malo se enfrenta al riesgo del colapso, ya que estas compañías están dispuestas a dejar de trabajar para el banco malo, amenaza que puede cristalizar dentro de apenas tres meses, con el argumento de que Sareb ha modificado sustancialmente las condiciones de su contrato.

El próximo junio se cumple el primer plazo de los contratos que Hipoges y Aliseda sellaron con el banco malo. Cuando adjudicó estos trabajos, la entidad se guardó la carta de poder prorrogarlos hasta finales de 2027, fecha en la que Sareb deberá terminar de liquidarse.

La compañía presidida por Javier Torres se reservó así una posición de ventaja, porque dejó en su mano la decisión de continuar o no con estos proveedores, mientras que ellos debían acatar el dictamen. Pero, los recientes acontecimientos han dado la vuelta a la tortilla, porque Sareb ha cargado de razones a los servicers para no continuar si las condiciones que les ofrece les son perjudiciales.

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Sareb se ha dado de plazo hasta el 30 de junio para terminar de definir qué activos pasarán a Sepes y, por tanto, cuál será el perímetro que siga bajo su gestión. También para entonces, deberá tener listo su nuevo plan estratégico, una hoja de ruta con la que intentará calmar los ánimos de los servicers, dándoles otros tipos de trabajos, como el acondicionamiento de las viviendas para pasarlas a Sepes.

También está por ver si la futura promotora pública recurre también a estos proveedores para poder abordar toda la carga de trabajo que le llega, ya que apenas cuenta con una plantilla de 100 personas, una tercera parte de la fuerza laboral de Sareb.

El problema es que tanto Sepes, como Sareb, tiene detrás como accionista al Estado, que ha sido quien ha decidido romper unilateralmente las adjudicaciones de activos residenciales. Por tanto, la desconfianza sigue siendo la misma, independientemente de qué empresa pública sea la titular de los activos. Un recelo que alcanza a todo el sector, sobre todo, tras ver cómo se han roto las adjudicaciones de activos residenciales.

Detrás de Hipoges, Aliseda y Servihabitat están los fondos internacionales KKR, Blackstone y Lone Star, respectivamente. El primero de ellos, además, está en la recta final del proceso de venta de su servicer, con lo que el golpe para sus intereses es doble, ya que la imposibilidad de valorar la cartera que terminará teniendo, ni las condiciones económicas, juega directamente en contra de la valoración de la filial.