Quién, cuánto y qué, los nombres y cifras del último gran suelo junto a la Castellana

Se encuentra a apenas 600 metros del paseo de la Castellana, en una de las zonas más relevantes del distrito de Chamartín. Un solar edificable, en pleno centro de la ciudad, separado solo por una calle del barrio de Salamanca, donde los suelos sobre los que se pueden levantar viviendas brillan por su ausencia. Un terreno rodeado por vallas entre las calles María de Molina, Velázquez y López de Hoyos de 3.635 metros cuadrados, con una superficie edificable de 5.847 metros, sobre los que se podrán construir, al menos, 58 viviendas en altura.

Un solar casi listo para construir donde se podrán levantar hasta 58 viviendas en altura

Un solar que, como figura en la documentación consultada por El Confidencial, está valorado en 21 millones de euros y sobre el que ha trascendido muy poca información al mercado, a pesar de su ubicación. Hasta ahora, una vez que el Ayuntamiento de Madrid, en diciembre de 2022, dio luz verde al proyecto de reparcelación de un ámbito que fue bautizado como Plan Parcial de Reforma Interior del APR 05.04 Manzana María de Molina y presentado por los propietarios de los terrenos, dos particulares y tres empresas privadas, que en 2020 decidieron constituir una Junta de Compensación para dar el espaldarazo definitivo a estos terrenos cuya tramitación arrancó hace casi una década, en 2014.

Pero ¿quiénes se esconden detrás de este caramelo inmobiliario? Según la documentación consultada por El Confidencial, el ámbito está constituido por las fincas ubicadas en la calle Velázquez, números 125, 127, 129 y 131, y en la calle López de Hoyos, números 28 y 30, fincas que pertenecen a Promociones Los Jardines de Velázquez, VQZ SA, Inmobiliaria Isar y varios particulares que, según explican diversas fuentes del mercado a El Confidencial, han intentado vender en el pasado, sin éxito, el terreno, y ahora estarían planeando desarrollar el ámbito, es decir, construir las viviendas ellos mismos, si bien estarían buscando un socio financiero para sacar adelante el proyecto.

¿Quiénes son los dueños del suelo?

Tres empresas privadas y varios particulares.

En concreto, el ámbito está compuesto por cinco fincas. Finca A: solar ubicado en Velázquez 125 y 127, que hace esquina con la calle María de Molina, con una superficie de 1.500,17 metros cuadrados. Esta finca es propiedad de Promociones Los Jardines de Velázquez SL y VQZ SA. Finca B: chalé situado en Velázquez 129, con una superficie de 328,68 metros cuadrados. Propiedad de varios particulares. Finca C: chalé ubicado en Velázquez 131, con una superficie de 1.208 metros cuadrados. Finca D: solar ubicado en López de Hoyos 30, con una superficie de 311,68 metros cuadrados. Finca E: solar ubicado en López de Hoyos 28, con una superficie de 306,10 metros. Estas tres últimas, propiedad de Inmobiliaria Isar, como se puede ver en la tabla inferior.

Estas cinco fincas aportadas se distribuyen, según el proceso de reparcelación, en tres parcelas resultantes, con una superficie total de 3.654,63 metros y una edificabilidad de 5.847,39 metros cuadrados.

El presente ámbito se encuentra completamente urbanizado, de hecho, aún se mantienen en pie dos chalés —en las fincas B y C— que, según el plan de reparcelación, son compatibles con el planeamiento urbanístico. No obstante, en 2015 y en 2017 se procedió a la demolición de varias edificaciones existentes. En 2015, se produjo la demolición de dos edificaciones adosadas destinadas a uso residencial situadas en López de Hoyos 28 y 30, mientras que dos años más tarde, en 2017, se procedió a la demolición total de la edificación ubicada en Velázquez 127.

Una decena de viviendas en la esquina de Velázquez

¿Y en el resto de parcelas? No existe información al respecto, si bien los expertos consultados señalan que en el conjunto de las tres parcelas podrían levantarse unas 58 viviendas de unos 100 metros cuadrados edificables, de media, en un edificio con una altura máxima de ocho plantas. Aunque lo normal, por la ubicación de la parcela, explican, sería que se construyeran viviendas mucho más grandes, lo que reduciría el número de unidades. De hecho, el proyecto de reparcelación contempla la construcción de edificaciones aisladas en bloques abiertos.

En el caso de que se tratara de chalés, el planeamiento solo permite parcelas mínimas de 500 metros, de tal manera que el resultante serían siete parcelas con su correspondiente edificación. "Si el plan recoge una ocupación del 50% de la superficie [3.654 metros], estaríamos hablando de unos 1.800 metros cuadrados, y para poder aprovechar toda la edificabilidad permitida [5.487 metros], estaríamos hablando de unifamiliares de 3,2 alturas, muchas plantas para un chalé, por lo que tiene toda la lógica que el futuro proyecto sean plurifamiliares en bloque".

Como se apuntaba anteriormente, el ámbito se encuentra completamente urbanizado, de tal manera que los propietarios de suelo no tendrán que hacer frente a los gastos de urbanización. Sí deberán, en cambio, costear la monetización de la cesión del 10% del aprovechamiento urbanístico al Ayuntamiento de Madrid (,2,16 millones de euros) y de la cesión de redes locales (6,31 millones). En total, casi 8,5 millones de euros de gastos para los propietarios del suelo.

Casi una década de gestión urbanística

Ubicados en el distrito de Chamartín, justo en la línea que lo separa del barrio de Salamanca, estos terrenos llevan desde 2014 en trámites urbanísticos para poder construir viviendas en él. En agosto de aquel año, los propietarios iniciaron la gestión y ejecución del ámbito, que fue anulado. Y hasta 2018 no se consiguió la aprobación definitiva del plan parcial de reforma interior del ámbito por parte del Ayuntamiento de Madrid.

Tres años más tarde, en marzo de 2021, se dio luz verde a la constitución de la Junta de Compensación, figura que agrupa a los propietarios de los terrenos, quienes elaboraron el proyecto de reparcelación que hace poco más de un mes recibió el plácet del consistorio. Un último trámite que permitirá comenzar a trabajar en el futuro o los futuros proyectos residenciales sobre las tres parcelas. Un trámite que, además, permite poner en valor un terreno, puesto que no existe vivienda de obra nueva en el entorno inmediato. De hecho, para realizar la valoración de la monetización de las cesiones, se tuvo que acudir a comparables de valoración de viviendas de segunda mano.

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De hecho, solo existe un proyecto en El Viso que podría hacerle sombra. Se trata de una promoción de 50 apartamentos de lujo que el fondo luxemburgués Shaftesbury levantará sobre una antigua central de Telefónica en la calle Antonio Pérez, junto a Velázquez y Joaquín Costa. Una promoción cuya comercialización correrá a cargo de Knight Frank con precios de hasta casi tres millones de euros para la unidad más cara (13.000 euros el metro cuadrado), en este caso, un ático de 245 metros cuadrados.

Un tipo de vivienda orientado a familias de la zona, compradores del norte de Madrid, inversores nacionales e internacionales y jóvenes parejas en búsqueda de su primera vivienda. Lo que da idea del público objetivo al que podrían dirigirse las futuras viviendas en María de Molina.