Oaktree liquidará en cuatro años su cartera de Culmia, pero inyectará otro fondo para vivienda

Culmia coge velocidad de crucero. La promotora controlada por el fondo Oaktree cerró 2025 con una cifra de negocio de 480,7 millones de euros, un 83% más que el año anterior, un ebitda (beneficio antes de intereses, impuestos, depreciaciones y amortizaciones) de 76,5 millones (+176%) y un resultado neto de 51,2 millones de euros. Suma y sigue, porque si a esta cifra de ingresos se suman los 255 millones ligados a la venta de 1.763 pisos del Plan Vive a DWS, el volumen total del ejercicio asciende a 735,7 millones de euros.

"Preveíamos que íbamos a dar un salto cuando entregáramos los alquileres asequibles del VIVE y así ha sido", destaca Francisco Pérez, consejero delegado de Culmia. El directivo se muestra confiado con el ritmo que ha cogido la compañía, pero también advierte de los dientes de sierra que dibujarán los próximos ejercicios, ya que de un año para otro puede haber variaciones en función de en qué momento se entregue una determinada promoción.

"Como no estamos en bolsa, estos dientes de sierra nos afectan menos", añade Pérez. Lo relevante es mantener el engranaje y acelerarlo para poder cumplir el objetivo con el que trabaja ahora mismo: liquidar todos los suelos propios en cuatro años. A cierre de 2025, la compañía contaba con una cartera de 11.500 viviendas. De ese total, 6.400 corresponden a la reserva de suelo y 5.100 unidades se encuentran en fase de desarrollo, distribuidas en 56 promociones.

En 2030, la idea es que todos los suelos se hayan vendido a diferentes inversores con los que se crearán sociedades conjuntas, donde Culmia tendrá un papel minoritario en el capital y mayoritario en la gestión. Si se cumple esta hoja de ruta, Oaktree habrá conseguido los retornos esperados y la promotora se habrá convertido en una plataforma que gestiona promociones con diferentes socios.

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Para que este plan cristalice, la promotora necesita atraer inversores, y la reciente incorporación de Ana Estrada, quien ha liderado las inversiones inmobiliarias de Goldman Sachs en Europa durante dos décadas, como consejera independiente de Culmia responde a este objetivo. Además, el propio Oaktree prevé predicar con el ejemplo y hacer inversiones inmobiliarias con su participada pero, en vez de con el fondo X, que es el accionista de la empresa, con el XII.

Para comprender estos movimientos, debe tenerse en cuenta que estos fondos entran en las compañías por un periodo de tiempo determinado, que suele oscilar entre cinco y diez años, y con un objetivo de retorno determinado. Por eso, en muchas ocasiones venden las posiciones que tienen, pero adquieren otras con un vehículo diferente, dinero fresco que les permite proyectar otro nuevo horizonte temporal.

Oaktree llegó a un acuerdo con Banco Sabadell para comprarle Solvia promociones en el verano de 2019, aunque la operación, valorada en 800 millones de euros, no terminó de cerrarse hasta 2020. Los seis años que han pasado desde entonces hacen que al fondo empiece a apretarle el zapato, y también a la compañía, cuyo equipo gestor trabaja activamente por construir esa plataforma multiinversor que permita al equipo continuar a largo plazo.

Culmia tiene selladas ya tres sociedades conjuntas: en 2025 alcanzó un acuerdo con Patron Capital para el desarrollo de dos promociones en Parc de l’Alba (Cerdanyola), y otro con Invesco Real Estate y Santander para una promoción de vivienda de 'alto standing' en La Solana de La Moraleja. Un año antes, en 2024 con Alterna Consulting, se estrenó en la estrategia de coinversiones con una alianza para promover unifamiliares en La Solana.

Aunque su gran alianza ha llegado este mes de febrero, con el acuerdo alcanzado con MEAG para crear una plataforma de 2.500 viviendas de alquiler asequible, que movilizará una inversión cercana a los 400 millones de euros. El matrimonio arrancará con 1.782 viviendas del Plan VIVE II, del Ayuntamiento de Madrid y promociones en Valencia y Benidorm. La idea es incorporar posteriormente los tres lotes adicionales del Plan Suma en Los Ahijones y Los Berrocales.

De cara a 2026, Culmia prevé el lanzamiento al mercado de nuevas promociones, así como la entrega de 2.900 unidades, incluyendo viviendas 'build to sell' (BTS), de alquiler asequible y 'build to rent' (BTR). A ello se suman unas ventas sobre plano estimadas de 377 viviendas, por un importe de 200 millones de euros.