Comprar piso por debajo de mercado es posible, pero tiene truco (y grande)

En un contexto de máximos del precio de la vivienda, encontrar un chollo inmobiliario o precios más contenidos resulta misión imposible. Sin embargo, existen fórmulas para poder comprar por debajo del precio del mercado. Eso sí, todas ellas tienen truco y tienen un denominador común: se trata de viviendas que se encuentran ocupadas, legal o ilegalmente. Por un inquilino con un contrato de arrendamiento en vigor, por una persona que tiene el derecho a usar esa vivienda aunque no sea su propietario —lo que se denomina usufructuario— o por un okupa.

Todas estas opciones permiten poder comprar viviendas con importantes descuentos, que oscilan, como no podía ser de otra manera, según el nivel de riesgo de la transacción y de la necesidad de venta del vendedor, y han ido en aumento en los últimos dos años, coincidiendo con el bum de los precios de la vivienda, con subidas anuales que ya superan ampliamente el 10% en prácticamente todo el territorio nacional.

Así, por ejemplo, según datos de Alfa Inmobiliaria, las operaciones con inquilino ya suponen el 9,7% de sus transacciones en España, una cifra que casi se ha duplicado en el último lustro. La principal ventaja de este tipo de operaciones es el descuento en el precio. "La ventaja principal de estas operaciones es que se compra más barato, sin duda", reconoce a El Confidencial Jesús Duque, vicepresidente de la compañía.

Según datos de esta agencia inmobiliaria, este tipo de transacciones suelen cerrarse con descuentos de entre el 10% y el 20% respecto a inmuebles equivalentes. "Lo realmente raro no es que ahora se hagan más este tipo de operaciones, sino que no se hayan hecho antes", señala Duque, quien destaca que el descuento depende de cada operación, de la necesidad de venta del propietario, de la duración del contrato de alquiler, de la edad del usufructuario...

Comprar una vivienda con inquilino puede salir entre un 10% y un 20% más barato

Por su parte, en el caso del Grupo Tecnocasa, la compra de viviendas con inquilino representa el 15% del total de las operaciones a nivel nacional. "El 40% de estas transacciones se realiza como inversión, con el objetivo de mantener los inmuebles en el mercado del alquiler. En su mayoría, se trata de pisos de tres habitaciones, con precios entre 75.000 y 150.000 euros y una antigüedad media de entre 40 y 60 años. Además, estas viviendas no suelen disponer de ascensor", señala Lázaro Cubero, director de análisis de la compañía. Por su parte, "los vendedores suelen desprenderse de estos inmuebles por necesidad de liquidez", añade.

Pero, ¿por qué están en auge este tipo de transacciones? "En mi opinión, la principal razón por la que hay tanto movimiento ahora no es tanto por la evolución de los alquileres, sino por la revalorización estimada del inmueble. Es decir, no es tanto que el inversor o el potencial comprador piense que va a sacar una rentabilidad del 5%-6%, sino que la vivienda se va a revalorizar mucho en muy corto plazo de tiempo y prefiere invertir en un piso a que su dinero se lo coma la inflación".

Según los últimos datos del Banco de España, la rentabilidad bruta por alquiler se encontraba en el 3,05% a cierre de 2025, en niveles similares a los de 2007, justo antes del estallido de la burbuja inmobiliaria, cuando llegó a caer por debajo del 2%. En cambio, la rentabilidad que incluye la revalorización de la vivienda rozó el 16% en el tercer trimestre, con una fuerte subida en el último año y medio, y un nivel nunca visto, también, desde 2007, cuando los precios de la vivienda alcanzaron los máximos del bum.

Es decir, si se compra para alquilar, la vivienda ya no es tan atractiva como lo era hace unos años, mientras que si el objetivo de la compra es jugar con la futura revalorización del inmueble, entonces sí, la compra puede resultar muy rentable. Una situación que ha comenzado a ahuyentar a los inversores que compran para alquilar y a potenciar las compras con vistas a la futura revalorización del inmueble o aquellas transacciones en las que se pueden "esquivar" los precios tan elevados de la vivienda y seguir consiguiendo rentabilidades atractivas.

Subrogarse al contrato de alquiler

Cuando alguien compra una vivienda con un inquilino con contrato de alquiler vigente, el nuevo propietario está obligado, por ley, a subrogarse en dicho contrato de alquiler. Es decir, se convierte, automáticamente, en el nuevo casero. Esto puede tener ventajas o desventajas.

Por un lado, no solo se compra más barato, sino que la vivienda ya se encuentra alquilada, de tal manera que consigue una rentabilidad desde el minuto uno de la compra. En mercados como Madrid, la rentabilidad bruta se sitúa entre el 5% y el 7% anual. Además, la ocupación inmediata elimina periodos de vacancia, que pueden llegar a reducir hasta un 20% los ingresos anuales en una inversión tradicional en alquiler.

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La desventaja es que el nuevo propietario puede verse afectado por rentas limitadas por la Ley de Vivienda (Ley 12/2023) y unos determinados plazos de obligado cumplimiento que pueden alcanzar los siete años, dependiendo de si es pequeño o gran tenedor. Además, en situaciones de impago, los procesos de desahucio pueden prolongarse entre 12 y 18 meses en determinadas zonas, con costes asociados que oscilan entre los 5.000 y los 8.000 euros. El riesgo de morosidad, según estimaciones del sector, puede situarse entre el 15% y el 20% de los casos, con periodos medios de impago de tres meses.

Además de los elevados precios de la vivienda, hay otros dos factores que han favorecido este tipo de operaciones. Por un lado, la entrada en vigor de la Ley por el Derecho a la Vivienda (Ley 12/2023), que ha introducido limitaciones en la actualización de rentas —con topes del 2% en zonas tensionadas— y ha ampliado la duración de los contratos, reduciendo la flexibilidad de los propietarios. Y, por otro, el endurecimiento de la política monetaria, que ha elevado los tipos de interés hasta el 3,5%, frente a niveles cercanos al 0% en 2021, aumentando el coste de la financiación y erosionando la rentabilidad.

"Este escenario ha tenido un impacto directo en la rentabilidad del alquiler, que ha pasado de niveles cercanos al 6,8% en 2021 a aproximadamente el 4,2% en la actualidad. Como consecuencia, un número creciente de propietarios está optando por vender sus activos manteniendo al inquilino, priorizando la liquidez frente a la gestión del arrendamiento en un entorno más exigente", asegura Duque.

Desde la compañía señalan asimismo que este cambio de tendencia refleja, en parte, la creciente sensación de inseguridad jurídica entre los pequeños propietarios ante la evolución de la normativa de arrendamiento. Lo que estaría llevando a muchos de ellos a abandonar el mercado del alquiler, mientras que los inversores con mayor capacidad financiera están ganando presencia, favoreciendo así una progresiva concentración del parque en manos de grandes tenedores.

"Muchos propietarios, especialmente aquellos que accedieron al mercado del alquiler en los últimos años, están reconsiderando su posición"

"Detectamos que muchos propietarios, especialmente aquellos que accedieron al mercado del alquiler en los últimos años, están reconsiderando su posición. La combinación de menor rentabilidad, mayor intervención normativa y el aumento de los costes financieros está favoreciendo este tipo de operaciones", reconoce el vicepresidente de Alfa Inmobiliaria.

No obstante, la casuística es muy variada. "Normalmente, el pequeño ahorrador que busca este tipo de propiedades no quiere complicarse la vida. Una de las razones para vender, y que vemos con frecuencia, es para dar dinero a los hijos para la entrada de una vivienda en propiedad. Imagina un matrimonio jubilado de 60-70 años con dos o tres hijos que quieren comprarse una casa, pero como los alquileres están tan altos, no tienen capacidad de ahorro. En lugar de mantener un alquiler que les da 900 euros al mes, venden la casa por 300.000 euros y lo reparten entre sus hijos", explica Duque. "Y el que compra esa casa, la compra con inquilino".

"Este contexto ha favorecido también la entrada de inversores institucionales, que ya concentran en torno al 22% de este tipo de operaciones, atraídos por la previsibilidad de los flujos de ingresos y la posibilidad de optimizar la fiscalidad del alquiler residencial", añade Duque.

Comprar la nuda propiedad

En otras ocasiones, el ocupante del inmueble no es un inquilino, sino alguien que tiene el derecho a usar y disfrutar de la vivienda, es decir, alguien que tiene el usufructo y quien ostenta la propiedad de la vivienda es el nudo propietario. En estos casos, el ahorro para el comprador de esa vivienda puede ser aún más drástico, situándose entre un 20% y un 80% por debajo del valor de mercado, ya que el precio depende de la edad del usufructuario. Así, por ejemplo, cuanto mayor sea este, menor será el descuento y viceversa.

En estos casos, el comprador de esa vivienda, que pasará a ser el nudo propietario del inmueble, deberá pagar las derramas y gastos extraordinarios y no podrá habitar ni alquilar la vivienda mientras viva el usufructuario. Es importante saber también que, como el usufructuario tiene un derecho de uso sobre ese inmueble, en caso de su venta, puede ser compensado económicamente. En estos casos, el valor del usufructo está relacionado con la edad del usufructuario y como mínimo será de un 10% del valor del inmueble.

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Estas operaciones también van en aumento ya que, no solo el inversor puede comprar más barato, sino que el vendedor de la nuda propiedad, especialmente entre personas mayores, puede complementar su pensión tras la jubilación. Según datos de 2023 del Colegio de Registradores, durante ese año se hicieron 1.845 operaciones en todo el país.

Jesús Duque pone un ejemplo. "Una persona mayor que vive en el centro de Madrid y tiene una casa que ahora puede valer 1,5-2 millones de euros, podría decidir venderla e irse a otra zona a vivir, pero ese es su barrio y no quiere dejarlo. Como le cuesta mucho llegar a fin de mes porque la inflación se come su pensión, decide vender la nuda propiedad para vivir de manera más holgada hasta que fallezca. Hay muchas personas mayores con una vivienda en propiedad sin herederos o que no tienen relación con sus hijos y que recurren a la venta de la nuda propiedad, pero se quedan con el usufructo y por lo menos viven mejor hasta el día que fallecen".

¿Cómo se calcula en estos casos el valor del usufructo? El Consejo General del Notariado tiene unas tablas para calcular ambos valores: usufructo y nuda propiedad. Por ejemplo, si tienes una casa de 300.000 euros y el propietario tiene 90 años o más, el usufructo tiene un valor del 10% sobre ese precio, es decir, 30.000 euros. El resto, sería el valor de la nuda propiedad.

Comprar una vivienda okupada

Por último, existe una tercera vía para comprar pisos con importantes descuentos, pero es la más arriesgada —y rentable— de todas ellas: aquellos que se encuentran okupados. Una opción no apta para cardíacos ni para inversores novatos, sino que requiere un perfil de inversor muy específico y una tolerancia al riesgo elevada.

Al igual que en los casos anteriores, esta opción permite comprar por debajo del precio de mercado, pero en estos casos, por el mayor riesgo que asume el inversor, se pueden conseguir rebajas entre un 30% y un 60%. Esta ventaja económica tiene una contrapartida directa en forma de costes y tiempos de espera.

De hecho, el mayor inconveniente es la incertidumbre jurídica, ya que la transmisión de la propiedad no elimina al ocupante, sino que el nuevo dueño debe heredar o iniciar un proceso judicial que puede alargarse meses o incluso años. A esto hay que sumar la imposibilidad de ver el interior de la casa antes de la compra, lo que suele derivar en gastos imprevistos de reforma, ya que es común encontrar daños estructurales o vandálicos una vez que se recuperan las llaves.

Requiere un perfil de inversor muy específico y una tolerancia al riesgo elevada

El perfil del inversor que predomina en este tipo de transacciones no es el de un particular que busca su primera residencia, sino el de profesionales y grandes fondos de inversión con músculo financiero y equipos legales propios. Además, pueden ser operaciones de difícil financiación, ya que las entidades bancarias suelen ser reacias a financiar estos activos, considerándolos productos de menor liquidez, de ahí que sean transacciones que requieren de una importante aportación de fondos por parte del comprador.

Aunque esta es la más arriesgada de todas, ninguna de estas opciones es apta para cualquier inversor. "La clave está en analizar cada caso de forma individual. No es un producto adecuado para todos los perfiles, pero en determinados escenarios puede ofrecer una combinación interesante de rentabilidad y estabilidad. En cualquier caso, es imprescindible realizar una due diligence completa que incluya la revisión del contrato, el historial de pagos y el estado del inmueble", concluyen desde Alfa Inmobiliaria, que prevé una tendencia al alza de este tipo de compraventas.