El bum de la vivienda ahuyenta la inversión especulativa con financiación hipotecaria

¿Ha dejado de ser la vivienda un activo rentable? Depende del prisma bajo el que se mire. La rentabilidad bruta por alquiler acumulada en los doce últimos meses se encuentra en mínimos de hace 20 años, mientras que si se suma la revalorización de la vivienda, la rentabilidad ha escalado a máximos de hace también 20 años. Es decir, si se compra para alquilar, la vivienda ya no es tan atractiva como lo era hace unos años, mientras que si el objetivo de la compra es jugar con la futura revalorización del inmueble, entonces sí, la compra puede resultar muy rentable.

Según los últimos datos del Banco de España, la rentabilidad bruta por alquiler se encontraba en el 3,05% a cierre de 2025, en niveles similares a los de 2007, justo antes del estallido de la burbuja inmobiliaria, cuando llegó a caer por debajo del 2%. En cambio, la rentabilidad que incluye la revalorización de la vivienda rozó el 16% en el tercer trimestre, con una fuerte subida en el último año y medio, y un nivel nunca visto, también, desde 2007, cuando los precios de la vivienda alcanzaron los máximos del bum.

En marzo de 2024, es decir, hace apenas dos años, este último porcentaje se encontraba por debajo del 10% y se ha visto impulsado por la fuerte subida de la vivienda desde entonces, con incrementos por encima del 10% anual.

Pero ¿qué significan exactamente estos porcentajes? Básicamente, que comprar una vivienda para destinarla al alquiler ya no es tan rentable como lo era hace unos años, lo cual está provocando la retirada del mercado del inversor que compraba para alquilar. En cambio, si el objetivo final es la venta a corto plazo, el inversor puede conseguir pingües ganancias. Y este es el juego por el que han estado apostando con fuerza —y lo siguen haciendo— las empresas de compra, reforma y venta o el llamado 'house flipping'.

Entonces, ¿cuál es el problema? Si el inversor está tocando a retirada ante esta menor rentabilidad por el alquiler, podría estar anticipando un cambio de ciclo como el que se produjo en 2007, tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, cuando la rentabilidad bruta por alquiler cayó por debajo del 2% y la rentabilidad anual en vivienda comenzó a caer, poco después, en picado hasta tocar fondo cuando el residencial saltó por los aires.

Es decir, la brecha actual entre ambas variables —el valor del activo y su rentabilidad por alquiler— podría estar reflejando, como ya sucedió durante la anterior burbuja inmobiliaria, que los inversores, al igual que entonces, siguen apostando por que la vivienda seguirá subiendo y por plusvalías potenciales de la vivienda. Es decir, vuelve a ser mucho más rentable comprar para vender que comprar para alquilar, o lo que es lo mismo, la compra con fines especulativos. Además, también es más rentable la inversión en productos mucho más seguros como la deuda pública, ya que la rentabilidad de los bonos y obligaciones del Estado a 10 años está por encima de la que ofrece el alquiler, en el 3,287%. Y cuando un activo pierde atractivo frente a otros más seguros, también se reorienta la inversión.

Vuelve a ser mucho más rentable comprar para vender que comprar para alquilar o lo que es lo mismo, la compra con fines especulativos

Por otra parte, como se puede apreciar en el gráfico superior, mientras la rentabilidad por alquiler es una variable muy estable en el tiempo, la que incluye la revalorización de la vivienda está sujeta a fuertes fluctuaciones, y estas han sido especialmente intensas, al igual que sucedió durante la burbuja de 2007, en los dos últimos años. Y es que tanto hace dos décadas como actualmente, la vivienda ha estado subiendo a doble dígito ampliando la brecha entre ambas variables hasta máximos.

Suben los precios, baja la rentabilidad

Y es que cuanto más suben los precios de la vivienda, más baja suele ser la rentabilidad bruta por el alquiler, por varios motivos. El más importante, porque al comprar más caro, también hay que alquilar más caro para que la compra resulte rentable. Lo mismo sucede si la compra se realiza mediante financiación hipotecaria. Si suben los tipos de interés y se encarece la financiación, habrá que alquilar más caro para compensar el sobrecoste de la operación y que salgan los números.

Y ahí radica otro de los motivos, más allá de los límites a los precios de los alquileres: muchas familias y hogares ya no llegan a los alquileres del mercado. Es decir, mientras el precio de la vivienda parece no tener límite, los alquileres sí. Y en determinados mercados, especialmente en los más tensionados como Madrid donde la vivienda es tan cara, es necesario alquilar a determinados niveles para que la ecuación también sea rentable. Y no siempre es posible, al menos, sin arriesgarse a posibles impagos.

Además, en algunos de los mercados y zonas más tensionadas de España, ya se registran las primeras caídas de los alquileres. Muchas familias han llegado al límite y, ante la imposibilidad de pagar un alquiler, están buscando otras alternativas como compartir piso, volver a casa de sus padres o trasladarse a municipios o capitales más lejanas con alquileres algo más asequibles. Y si cae la demanda, bajan los precios o, al menos, no suben con tanta fuerza.

En este contexto, son muchos los inversores que han empezado a salir del mercado, especialmente aquellos que recurren a una hipoteca para financiar la compra, ya que el panorama no resulta muy alentador en un momento en el que el mercado se está adelantando a un 'shock' de inflación y subidas de tipos de interés por parte del BCE como consecuencia de la guerra en Oriente Medio. Como primera reacción, la banca ha empezado a encarecer la financiación, es decir, se están encareciendo las hipotecas.

Veamos un ejemplo concreto. Una hipoteca de 300.000 euros a 30 años al 2,2%, nivel al que estaba el euríbor antes del ataque de Estados Unidos e Israel a Irán, implicaba pagar cuotas en torno a 1.140 euros. Con un interés del 3%, la cuota sube a 1.265 euros. La diferencia es de 125 euros al mes, y de algo más de 1.500 euros al año. Es decir, la vivienda se compra más cara, y también se financia más cara, lo cual desincentiva la inversión ya que no siempre es posible compensar este mayor coste con alquileres más elevados.

Para aquellos que no compran una vivienda por necesidad sino como inversión, esta subida de las hipotecas ha sido clave para dar un paso atrás. Así, por ejemplo, según el VII Barómetro de Hipotecas de Asufin, el porcentaje de consumidores que se hipoteca para adquirir una segunda vivienda con fines de inversión se ha desplomado del 56,20% registrado hace un año al 33,70% actual.

Un retroceso que desde la asociación aseguran que responde a la fuerte subida experimentada por la vivienda en los dos últimos años y que ha comenzado a erosionar la rentabilidad esperada por los inversores. Ante un mercado donde el coste de los inmuebles sigue siendo muy elevado, a pesar de la leve tregua de los tipos de interés, el capital ha empezado a desplazarse hacia otros activos financieros como la deuda pública, los depósitos o incluso la bolsa.

El estudio de Asufin pone de manifiesto cómo la inversión especulativa, que durante años actuó como el principal motor de las operaciones financiadas, ha perdido su posición de dominio absoluto. La percepción de riesgo ante una posible reventa o un alquiler que no cubra los costes financieros está enfriando la adquisición de propiedades con fines puramente especulativos.

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En cambio, la vivienda habitual recupera terreno, es decir, aquella que se compra para vivir, no para alquilar o para especular con ella. Según este estudio, es especialmente notable el crecimiento de las hipotecas para cambio de domicilio, que han aumentado del 10,30% al 27,50% en solo doce meses. Es la llamada demanda de reposición. Un fenómeno que no es nuevo, pero que sugiere que los propietarios actuales están utilizando su vivienda previa como palanca patrimonial y solvencia para acceder a inmuebles más caros en un entorno de precios tensionados.

"El protagonismo excesivo de la inversión en la compra de vivienda hipotecada que observamos el año pasado se ha reducido drásticamente en 2026. El porcentaje de quienes optaban por hipotecarse para adquirir una segunda vivienda en inversión baja (del 56,2% al 33,7%), cerca de la mitad, y marca un giro en la composición de la demanda. Y es que, en paralelo, aumenta el peso de la vivienda habitual (del 14,4% al 20,8%), mientras que el cambio de vivienda habitual sube con fuerza (desde el 10,3% hasta el 27,5%)", señalan desde Asufin.

"El resultado, aseguran, es un mercado más equilibrado que hace doce meses, ya que si en 2025 la inversión superaba ampliamente la mitad de las decisiones de compra, este año el peso se reparte de forma más homogénea. En suma, el temor a un menor rendimiento en la reventa de vivienda o el alquiler está desplazando el capital a otros activos, enfriando la compra con fines especulativos", añaden desde la asociación.

El temor a un menor rendimiento en la reventa de vivienda o el alquiler está enfriando la compra con fines especulativos

A pesar de este enfriamiento inversor, lo cierto es que la mentalidad del ciudadano medio sigue ligada al ladrillo. Así, por ejemplo, dos tercios de los españoles (66,40%) continúan considerando la vivienda como una oportunidad económica sólida. No obstante, existe una contradicción entre la intención de comprar y la acción de comprar que refleja un mercado en el que, aunque se desea invertir, las barreras de entrada —precios récord y endurecimiento de condiciones bancarias— lo hacen cada vez más difícil.

Un factor determinante en esta contracción de la inversión es la desaparición de la expectativa de encontrar mejores precios dentro de la oferta hipotecaria. Solo el 7,10% de los encuestados cree que encontrará oportunidades hipotecarias más baratas en el corto plazo, frente al 9,70% del año anterior. El comprador percibe que la oferta es escasa y que el rally de precios no tiene visos de detenerse, lo que desincentiva la entrada de perfiles que buscan rentabilidad rápida.

En definitiva, 2026 se perfila como un ejercicio de "selección natural" en el mercado hipotecario. Con una oferta limitada y precios al alza, el mercado se está desplazando hacia perfiles con alto poder adquisitivo y capacidad de reposición, dejando atrás no solo a los pequeños inversores especulativos sino también a los jóvenes que buscan su primera oportunidad de propiedad.