La gentrificación internacional devora el mercado en Benidorm, Marbella y Torrevieja

No son destinos turísticos al uso que se llenan turistas en verano y languidecen en invierno, sino localidades con mucha vida durante todo el año. Localidades en las que buena parte de sus habitantes -muchos de ellos jubilados- se refugian del frío invierno del interior de la península y conviven con quienes trabajan en el municipio o en municipios cercanos o con extranjeros que, como ellos, han elegido la costa española para pasar sus últimos años en un clima menos hostil que en sus países de origen.

Hablamos de municipios como Benidorm, Marbella o Torrevieja, tres puntos muy concretos de la geografía española en donde el enorme interés por comprar una vivienda, especialmente entre los extranjeros, no solo ha disparado los precios, también las tasas de esfuerzo de los hogares locales que quieren aquirir una vivienda en cualquiera de estas tres localidades.

De hecho, según el último Informe de Vivienda de Obra Nueva 2026 elaborado por Tinsa by Accumin, la desconexión entre los salarios medios y los precios de la vivienda en estos tres municipios es la más alta de España, con tasas de esfuerzo críticos, ya que superan el 80% de la renta disponible, expulsando de facto del mercado residencial a la población local. Es decir, a los residentes de toda la vida.

Unos porcentajes que dejan al descubierto cómo el problema de acceso a una vivienda no es solo una cuestión de las grandes capitales como Madrid o Barcelona, donde las tensiones se producen, fundamentalmente, porque son polos de atracción de mano de obra, sino que el estrés financiero también se vive con intensidad en al arco mediterráneo y las islas, es decir, en zonas turísticas, donde la tensión se ve alimentada por una demanda extranjera robusta con un poder adquisitivo superior al de la demanda local y por la escasez crónica de oferta.

La vivienda que construye se destina a propietarios con mayor capacidad de compra, no paliar la escasez de vivienda habitual

Las tasas de esfuerzo de Benidorm (129%), Marbella (95%) y Torrevieja (86%) superan con creces el 30%-35% que los expertos consideran que es la línea roja cuyo traspaso aumenta el riesgo financiero y de exclusión social de los hogares. Estos porcentajes confirman que el mercado en estas ubicaciones está diseñado, fundamentalmente, por y para rentas altas internacionales, para extranjeros residentes (que ya suponen el 10% del total de compras), así como para inversores que buscan refugio frente a la incertidumbre inflacionaria.

Pero la lista es mucho más amplia: Orihuela (78%), Velez Málaga (70%), Chiclana de la Frontera (67%), Sanlúcar de Barrameda (62%), Puerto de Santamaría (52%), Vigo (50%) y Ejido (49%), completan el top ten, según los datos de Tinsa by Accumin.

Según el estudio de la tasadora, el esfuerzo teórico de compra en el segmento de la vivienda de obra nueva se sitúa por encima del 35% de la renta disponible media en todos los municipios estudiados, y excede el 60% en capitales que actúan como polos de empleo y foco turístico (Cádiz, Málaga, San Sebastián, Barcelona), en municipios secundarios de costa altamente asociados con el segmento vacacional (como los arriba mencionados) y en municipios puntuales del área metropolitana de Barcelona y Málaga (Badalona y Vélez, respectivamente).

La excepción, es decir, aquellos que se sitúan por debajo del 35% son algunos municipios del interior (Ávila, Mérida, Linares, Ponferrada, Lleida, Teruel, Soria, Cáceres, Ciudad Real, Lugo, Santiago de Compostela y Toledo), ubicaciones puntuales cercanas a la costa (Lorca, Telde, Algeciras, Reus, Alcoy, Avilés y Roquetas de Mar) y algunos municipios en el área metropolitana de las capitales principales.

Desde Tinsa prevén un empeoramiento de este indicador. "En 2023 y 2024 vimos que los salarios se actualizaron y hubo cierto alivio provisional. En 2025, en cambio, aunque hemos visto que los salarios han crecido ligeramente por encima de la inflación, el precio de la vivienda ha subido con mucha fuerza. Un repunte que vuelve a aumentar la presión sobre los hogares y, si bien, la tendencia en la tasa de esfuerzo estos últimos años era ligeramente a a la baja, ésta podría haberse revertido en los últimos trimestres de 2025, con un pequeño deterioro al alza", señala Cristina Arias, directora del servicio de estudios de Tinsa by Accumin .

La tormenta perfecta: menos casas, más gente

Detrás de esta enorme presión sobre los precios y el auge de las tasas de esfuerzo confluyen varios factores: la falta de oferta, el auge demográfico y la fuerte presencia del comprador extranjero en determinados mercados. De hecho, el informe de Tinsa destaca cómo desde 2021, el fuerte crecimiento poblacional —vía inmigración— y la reactivación de la demanda por la bajada de tipos de interés han chocado frontalmente con una producción de vivienda insuficiente para cubrir la creación de nuevos hogares.

Esta importante brecha entre oferta y demanda ha provocado que en 2025, los precios se hayan disparado un 10,4% en obra nueva y un 11,9% en segunda mano, situándose ya por encima de la inflación y recuperando niveles no vistos desde el pico de la burbuja de 2007 en provincias como Málaga, Alicante y Madrid.

Un fuerte incremento de precios que ha convertido a la vivienda nueva en un activo orientado a rentas altas, tanto nacionales como extranjeras, puesto que los extranjeros -tanto residentes como no residentes- que compran casa en España, generalmente, cuentan con un poder adquisitivo mayor que el de la población local de las localidades en las que compran, lo que provoca que la vivienda se esté alejando, desde hace años, de su función de residencia habitual para la población local.

"El tipo de vivienda que se está produciendo se destina a propietarios con mayor capacidad de compra, es decir, no está orientada a paliar la escasez de vivienda habitual en los núcleos más poblados", destaca Cristina Arias.

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Una dinámica que, si bien se ha visto en zonas muy prime de Madrid, como por ejemplo, el barrio de Salamanca, empieza a ser especialmente crítica en las zonas costeras, donde la competencia por las escasas viviendas de obra nueva que salen a la venta ha recalentado los precios, con especial intensidad en municipios como Marbella, Benidorm o Torrevieja, todos ellos con un alto componente de comprador internacional.

De hecho, Marbella, al igual que Madrid, vive su particular boom en el mercado de lujo con la llegada de un comprador, principalmente extranjero, que ha disparado los precios de las propiedades de lujo en la localidad malagueña, produciendo un efecto contagio al resto de su sector residencial.

La falta de producto y este fuerte componente internacional de la demanda ha llevado a Marbella y a Benidorm a liderar también la recuperación de precios, con una revalorización ddesde sus mínimos históricos que rondan el 100% (descontando la inflación). Y es que, en los municipios antes mencionados, junto con otros como Málaga o Alicante, ya han superado los precios máximos alcanzados durante el ciclo expansivo de 2007, incluso tras ajustar los datos por el efecto de la inflación.

No obstante, ni Benidorm (17,3%), ni Torrevieja (16,2%) ni Marbella (6,9%) lideran las subidas de precios del último año, aunque los incrementos no son nada desdeñables. Dicho ranking lo encabezan Chiclana de La Frontera (33,7%), Sanlúcar de Barrameda (28,7%), Torrejón de Ardoz (27,3%), San Fernando de Henares (24%) y Manresa (23,6%).

La presión hacia las grandes áreas metropolitanas

¿Y qué sucede en grandes capitales como Madrid o Barcelona? En las dos grandes metrópolis, la situación sigue siendo crítica. El esfuerzo financiero para obra nueva se sitúa muy por encima de la media nacional del 43%.

La capital catalana, por ejemplo, registra una tasa de esfuerzo del 68% para adquirir obra nueva, mientras que en municipios de su área metropolitana hacia los que se ha ido desplazando la demanda que no puede comprar en la capital, como Badalona (62%) o L'Hospitalet de Llobregat (59%), también muestran niveles críticos.

En Madrid capital, el esfuerzo se sitúa incluso por encima de los niveles de Barcelona, en el 57%, mientras que en su área metropolitana, localidades como Alcobendas han superado sus máximos históricos de 2007.

Las Islas Baleares, por su parte, es la comunidad autónoma con el mercado más tensionado, superando en un 24% sus máximos de la burbuja de 2007 (en términos reales), mientras que su tasa de esfuerzo para obra nueva es la más alta de todas las regiones, alcanzando el 67%.

"Los datos de 2025 apuntan así hacia un nuevo agravamiento del problema de acceso a la vivienda en polos de empleo y focos turísticos y alimentan la urgencia con que se requiere equilibrar la oferta de vivienda habitual en estas zonas. Y, lo más preocupante es que, a la mayor dificultad de acceso a una vivienda por una buena parte de la población se suma el hecho de que el nuevo producto residencial está orientado mayoritariamente a rentas altas y turismo en vez de a paliar la escasez de vivienda habitual en los núcleos más poblados”, concluye Arias.