El 'efecto Brewster': el comprador de EEUU impulsa Chamberí hasta los 16.000 €/m²

El 7 de septiembre de 2023, el distrito madrileño de Chamberí se convirtió en el escenario de la apertura del primer campus fuera de suelo estadounidense del colegio de élite Brewster. Tras una polémica apertura y con algunos baches en sus comienzos —ya que la propia escuela reconoció que estuvo varios meses abierta sin licencia, lo que le costó una multa de 10.000 euros—, la institución opera con total normalidad y ya cuenta con más de 150 alumnos.

Con tarifas anuales entre 6.000 y 23.000 euros, el primer colegio americano situado en Madrid capital —abrieron hace dos años su segundo campus en La Moraleja— no solo ha transformado el panorama educativo de la ciudad, sino que ha tenido un impacto en el mercado residencial de lujo de su entorno, el barrio de Chamberí, ya que ha actuado como un auténtico polo de atracción para un comprador estadounidense con elevado poder adquisitivo que desde hace un par de años sobrevuela Madrid y que ha encontrado, precisamente, en el entorno de este colegio de élite el lugar en el que establecer su residencia en nuestro país.

El colegio Brewster Madrid se ubica en pleno corazón del distrito de Chamberí, en el barrio de Trafalgar, el más 'top' de los seis barrios del distrito por detrás de Almagro. El código postal (CP) en el que se encuentra es el 28010, el tercer CP más caro de toda la ciudad, con 8.809 euros el metro cuadrado, solo por detrás de dos códigos postales más importantes del distrito de Salamanca: el 28001 —que corresponde a Recoletos y la zona más 'prime' del distrito—, con 10.746 euros el metro cuadrado, y el 28006 —que abarca el resto del barrio de Salamanca—, con 9.307 euros el metro cuadrado, según datos del Portal Estadístico del Notariado.

Según datos de los notarios, en el último año se han vendido casi setecientas viviendas en este CP, con un importe medio de 986.133 euros y una superficie media de 112 metros cuadrados, más del 97% de segunda mano. Si echamos un vistazo al perfil de los compradores, estos son relativamente jóvenes, puesto que el 45% de las transacciones del último año fueron realizadas por personas con edades comprendidas entre los 31 y los 50 años.

Veamos más datos. Casi el 78% de las viviendas fueron adquiridas por españoles y el resto por extranjeros, siendo los italianos y mexicanos los que más peso tuvieron, al acaparar un tercio de las transacciones realizadas por extranjeros. Un dato llamativo es, precisamente, el de los compradores procedentes de Estados Unidos, que se han colado en el tercer puesto con un 8,3% del total de las compras realizadas por los extranjeros en este código postal.

Una nacionalidad, la estadounidense, en aumento, puesto que en otros códigos postales como el 28001 o el 28006 supone casi el 17% de las compras realizadas por extranjeros, en cada uno de ellos, y se mantiene por encima del 10% en otros como el 28008 (zona de Argüelles, con un 13,8%), el 28014 (Cortes y entorno del Paseo del Prado, con un 13,8%), el 28004 (Justicia y Chueca, con un 13,3%) o el 28009 (Jerónimos e Ibiza, con un 12,6%).

Y la llegada de Brewster Madrid ha actuado como un potente imán para el capital estadounidense y lo que comenzó como una decisión académica para familias expatriadas se ha traducido en una presión sin precedentes sobre el mercado residencial 'prime' de la zona. Atraídos por la posibilidad de ofrecer a sus hijos una educación de élite con sello de Estados Unidos en un entorno europeo, el comprador estadounidense ha pasado de ser una figura anecdótica a convertirse en el gran protagonista de las nuevas promociones en el corazón de Chamberí, donde el estilo de vida castizo de la plaza de Olavide y la vanguardia educativa del nuevo colegio han creado el ecosistema perfecto para un perfil internacional de alto poder adquisitivo que busca, ante todo, comunidad, seguridad y prestigio.

Los precios han pasado de los 5.700 euros/m2 en 2014, a rozar los 9.000 en 2025

La apertura de la prestigiosa institución de New Hampshire ha transformado el barrio en el nuevo refugio del capital internacional, especialmente familias expatriadas procedentes de Estados Unidos, con un alto poder adquisitivo. Y el impacto en los precios, tanto de venta como de alquiler, no se ha hecho esperar.

Así, por ejemplo, si volvemos a los datos de los notarios, solo en el último año los precios han subido casi un 10,5%, un 17,5% en dos años. Hace cinco, el precio del metro cuadrado apenas superaba los 7.000 euros; es decir, desde entonces los precios se han disparado un 24%, mientras que si nos remontamos a 2014, cuando el metro cuadrado estaba por debajo de 6.000 euros (5.770 euros el metro cuadrado), la subida se sitúa por encima del 50% (52,4%).

Si nos centramos en obra nueva, el rango de precios se sitúa sensiblemente por encima de la media, llegando a alcanzar en algunos casos los 16.000 euros el metro cuadrado, según datos de Savills. Según esta consultora, en los últimos cinco años el precio medio en el barrio de Trafalgar ha crecido un 63%, superando la barrera de los 8.000 euros el metro cuadrado en 2025. Sin embargo, es en el segmento 'prime' donde la cifra se dispara, alcanzando ya los 12.000 euros el metro cuadrado, lo que supone un diferencial del 50% respecto a la media del mercado.

El impacto sobre los precios también se ha dejado sentir en el alquiler. "Los tiques finales prácticamente se han duplicado, con rentas medias que superan los 2.700 euros al mes (+103%), mientras que las rentas por metro cuadrado han aumentado un 85%", añaden desde Savills.

"El barrio de Trafalgar, en Chamberí, vive una transformación acelerada que se refleja en un mercado inmobiliario en máximos históricos. En los últimos cinco años, el precio del alquiler ha pasado de 20 euros el metro cuadrado al mes a 34 euros, mientras que el de venta se ha duplicado desde 2010, superando los 8.000 euros el metro cuadrado de media. Este crecimiento está impulsado por la llegada de un perfil internacional —estudiantes de máster, nómadas digitales y familias jóvenes expatriadas— atraído por la vida de barrio, las galerías de arte, las tiendas de diseño y una oferta gastronómica en auge con referentes como Olea, TonTon, Mawey, Sr. Ito Lab o Sisapo, además de comercios icónicos como Alma Bakery", destaca Santiago de Miguel, director de compraventa y alquiler de vivienda Prime en Savills Madrid.

En su opinión, "el corazón del barrio, la plaza de Olavide, renovada en 2024, se ha consolidado como un polo social gracias a sus terrazas, zonas verdes y espacios infantiles, reforzando el atractivo residencial de la zona. Además, la reciente apertura del prestigioso colegio estadounidense Brewster en 2024 ha actuado como catalizador adicional. En un contexto de escasez de colegios internacionales dentro de Madrid ciudad, su llegada ha impulsado la demanda de familias de alto perfil que buscan vivir en Chamberí sin renunciar a una educación internacional para sus hijos".

Una docena de proyectos y 200 viviendas de lujo

La oferta inmobiliaria en la zona también ha evolucionado para satisfacer las demandas de este nuevo residente internacional, tanto estadounidense como latinoamericano. Ya no basta con una buena ubicación; el comprador actual exige servicios que hace unos años solo se encontraban en las afueras de la ciudad.

"Vemos proyectos donde las 'amenities' son una extensión de la vivienda. Zonas comunes enfocadas en el 'wellbeing' que están atrayendo a un comprador internacional que hace años ni siquiera contemplaba estas calles", señala Yolanda Rueda, directora de Savills para comercialización de los proyectos de Obra Nueva en Madrid, quien destaca cómo "en los últimos años hemos visto cómo el interés por Chamberí, tradicionalmente concentrado en Almagro, se está desplazando hacia zonas como Trafalgar (y Ríos Rosas). Los primeros proyectos en estas áreas se situaban en torno a los 10.000 euros el metro cuadrado, pero hoy hay proyectos que alcanzan ya los 16.000 euros el metro cuadrado”.

No obstante, el cambio que ha sufrido el barrio y el mercado se entiende mejor mirando el importe medio de las transacciones. Según Savills, hace cinco años, por ejemplo, el 50% de las viviendas se vendían por encima de los 350.000 euros. Hoy en día el tique medio supera los 580.000 euros. Si hablamos del mercado 'prime', el tique medio ha saltado de los 850.000 euros en 2020 a rozar los 1,6 millones en la actualidad. Es decir, Chamberí ya no es solo el refugio de la burguesía madrileña, sino que, gracias al efecto imán del colegio Brewster y a una renovada y lujosa oferta residencial, el distrito se ha convertido en la joya de la corona para el inversor y el residente estadounidense.

Hay una docena de proyectos de obra nueva en marcha que suman 200 pisos de lujo

Actualmente hay una docena de proyectos de obra nueva en marcha o próximos a salir al mercado en el distrito de Chamberí. En concreto, hay una decena de promociones de lujo en venta, que suman casi 170 viviendas, y en los próximos meses saldrán dos proyectos más que sumarán casi otras cincuenta viviendas al mercado. Promociones entre 12 y 20 viviendas, entre las que predominan las tipologías de dos y tres dormitorios, seguidos por un dormitorio y, posteriormente, de cuatro y cinco dormitorios, si bien esta última tipología es más puntual.

Buena parte de estas promociones se encuentran en una misma calle, a apenas 400 metros del colegio estadounidense. Hablamos de Santa Engracia, una calle con una gran actividad inmobiliaria en los últimos años y que actualmente cuenta con dos proyectos en venta: Santa Engracia 42, un proyecto de Rockstone del que solo queda un ático disponible, y Santa Engracia 96 (Boho 96), un proyecto de Factum Investments que comercializa Savills desde 720.000 euros.

A menos de 500 metros, otra calle acapara el interés comprador. Hablamos de Sagasta, con dos proyectos muy relevantes. Uno en el número 27, un proyecto de Persépolis, bautizado como Palacio Torre Almirante, con 18 viviendas de lujo entre dos y ocho millones de euros y otro en los números 31-33, de Impar Capital. A ellos se suman Viriato 25 (Dazia Capital), Blanca de Navarra 4 (Grupo Rosales), Canal 65 (Impulsa), Juan de Austria 11 (Admara), Jordán 13 (Factum), Españoleto 10 (Emuna Inversiones) y Bretón de los Herreros 23 (Orinoquia), mientras que en un futuro muy cercano saldrán a la venta Jordán 11, de Dazia Capital, y Zurbarán 28, del fondo Ardian.

Todos estos proyectos de obra nueva configuran un mercado de lujo que ha elevado el techo de precios de la zona de los 10.000 hasta los 16.000 euros el metro cuadrado.

Transformación económica y social

Al auge residencial del distrito de Chamberí se suman una serie de mejoras y reformas de su entorno como, por ejemplo, la renovación de la plaza de Olavide en 2024 y que ha consolidado este espacio como la zona de estar de un barrio en el que conviven las terrazas de toda la vida con templos del diseño y la gastronomía.

De hecho, al igual que ha sucedido en el barrio de Salamanca, la oferta culinaria ha sido clave para retener al expatriado y locales como Olea, TonTon, Mawey, Sr. Ito Lab o Sisapo, junto a panaderías de culto como Alma Bakery, han creado un ecosistema de consumo sofisticado que busca satisfacer las demandas del nuevo residente.

Además, el Ayuntamiento de Madrid invertirá este año en Chamberí casi 29 millones de euros, un 18% más que en 2025 y un 66% más que en 2019, cuando se aprobaron las últimas cuentas del anterior Gobierno municipal. Un dinero que irá, entre otras cosas, a remodelar la plaza de Chamberí (tres millones de euros), la calle de Alonso Cano (1,8 millones), se destinará a mejoras en la glorieta de Álvarez de Castro (500.000 euros) o a dar los primeros pasos para un centro cultural en Islas Filipinas (250.000 euros para la elaboración del proyecto), sin olvidar, en el ámbito social, la reforma en la residencia de mayores Santa Engracia (1,2 millones).