Crisis energética, inflación y Trump: ¿La tormenta perfecta para el inmobiliario español?

Desde el pasado sábado, el mundo contiene la respiración por el ambiente bélico que se extiende por Oriente Medio tras los ataques de Estados Unidos e Israel contra Irán, y la respuesta del régimen de los ayatolás. Una crisis que se ha cobrado más de 800 víctimas mortales y ha teñido de rojo los mercados internacionales, con el precio del gas y el petróleo disparados.

El Ibex 35 ha sido uno de los índices bursátiles que más ha sufrido la volatilidad derivada del conflicto y lleva una caída acumulada durante la semana del 4,76%. Este giro al rojo también lo han suscrito las principales inmobiliarias cotizadas españolas: Metrovacesa se ha dejado un 8,85% en lo que llevamos de semana; Colonial, un 6,58%; Merlin, el 2,93%; Neinor, un 3,15%; y Aedas, un 0,84%.

A este desafío global, se une el choque frontal entre el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, y el estadounidense, Donald Trump, por la negativa del primero a autorizar al segundo el uso de las bases de Morón de la Frontera y Rota. "España ha sido terrible", aseguró el líder norteamericano el martes. "De hecho, le dije a Scott (Bessent, secretario del Tesoro) que cortara todos los tratos comerciales con España", añadió en la tarde del martes.

Con la prudencia que siempre exige intentar anticipar el futuro, sobre todo en escenarios desconocidos como los actuales, la realidad es que se están dando todos los elementos para desatar una tormenta perfecta sobre el sector inmobiliario patrio, una industria que tiene en los fondos estadounidenses a su principal inversor extranjero y en los soberanos árabes a una de sus grandes esperanzas de futuro.

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El país de Donald Trump es origen de un tercio de la inversión extranjera directa en la 'piel de toro', con Madrid como destino (54%), según un informe de OBS Business School. Un importante bocado de esta apuesta ha ido al sector inmobiliario, con grandes protagonistas como Blackstone, Apollo, Ares, Cerberus, Nuveen, Hines, Goldman Sachs, Lone Star, TPG o Greystar, entre otros.

De hecho, todos ellos están actualmente detrás de algunas de las mayores operaciones del mercado, como las compraventa de las mayores carteras de vivienda en alquiler (Fidere, Macc o Iante), las transacciones de centros comerciales (Ares, Hines o Nuveen), la compra de residencias y 'flex living' (Greystar) o la compra de promotoras (Apollo).

Los fondos soberanos, por su parte, han sido los grandes protagonistas de las operaciones hoteleras en los últimos tiempos, con ADIA adquiriendo una cartera de 24 establecimientos gestionados por Meliá, la familia Olayan tomando las riendas del Ritz de Barcelona y de Madrid —actual Mandarin— o, más recientemente, el fallido intento de Abu Dhabi National Hotels por adquirir la socimi Millenium.

A corto plazo, probablemente, la principal amenaza es la incertidumbre que todo este escenario genera. Y el dinero, ya se sabe, es cobarde. Sin embargo, el principal riesgo es que esta crisis se extienda en el medio y largo plazo, como ha ocurrido en Ucrania, espejo en el que ahora se miran las empresas para intentar anticipar a qué se enfrentan.

El escenario que siguió al estallido de la invasión de Ucrania fue una crisis energética y de las cadenas de suministro que derivó en una crisis inflacionista que golpeó con fuerza al sector inmobiliario por varios frentes. El coste de los materiales de construcción se disparó un 25%, el Banco Central Europeo (BCE) se embarcó en la mayor e más intensa subida de tipos de la historia, lo que hizo saltar por los aires las financiaciones inmobiliarias y, con ello, las valoraciones de las carteras.

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De hecho, hubo un 'default' generalizado que se consiguió tapar gracias a que la banca cerró filas y confió en que la situación se relajara, como terminó ocurriendo. La diferencia entre entonces y ahora es que, cuando Rusia invadió Ucrania, los tipos estaban en el cero y escalaron hasta el 4,5% en apenas año y medio. Ahora, se sitúan en el 2,15%, lo que deja menos margen para poder gestionar un escenario similar si se repitiera.

Por el momento, el mercado se muestra confiado en que la sangre no llegará al río. Al menos, esto es lo que parecen indicar los 'swaps' que utilizan como referencia los grandes inversores internacionales cuando cierran operaciones inmobiliarias. Tras cinco días de crisis, se han mantenido estables, entre el 2,2% a un año, el 2,5% a cinco años y el 2,8% a una década.

Los swaps que usan como referencia los inversores internacionales cuando cierran operaciones inmobiliarias se mantienen estables

¿A qué puede responder esta calma? "Aunque un cambio repentino irrumpe como un 'shock', tras un tiempo de adaptación acaba convirtiéndose en la nueva normalidad. Los mercados se ajustan y, aunque la situación pueda seguir siendo complicada, ya no es la incertidumbre en sí misma la que marca el rumbo", señalaba recientemente la escuela de negocios IESE, con motivo de la publicación de su índice de incertidumbre.

Con Trump, la nueva normalidad parece ser eso, la incertidumbre, y la economía es un animal cobarde, pero con unas increíbles dotes de adaptación. "En el IESE utilizamos el acrónimo PLUTO —polarizado, líquido, unilateral, tenso y omnirrelacional— para describir el momento que estamos viviendo", señala el profesor Mike Rosenberg en su artículo Planificar escenarios tras Venezuela, el unilateralismo de Estados Unidos y la erosión de la confianza. Un análisis que ahora puede ampliarse con Irán.

El 'esperar y ver' que impera siempre en estos primeros momentos ha cogido a procesos de venta en fases muy avanzadas, como la desinversión en Testa por parte de Blackstone, una operación de 1.300 millones que ya tiene como finalista a Brookfield, el traspaso de nueve centros comerciales de la familia Balkany por 1.600 millones, o la compra de la cartera de pisos en alquiler de Patrizia a Azora en Cataluña.

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Lo lógico es pensar que todos ellos se verán afectados de una u otra manera, ya sea en su calendario o en el precio final. De hecho, un conflicto como el que se vive actualmente es la excusa perfecta para levantarse de la mesa cuando una de las dos partes no terminaba de estar a gusto, como ya ha hecho Macquarie con la venta de Empark.

Pero donde va a estar más el foco si la crisis se agrava va a ser en el precio de la energía, de los materiales de construcción, en la inflación y en el euríbor, porque todos ellos impactan directamente en el precio de los activos, en la operación de los inmuebles, en las rentas que se cobran y en la capacidad de financiación de los compradores de vivienda.

"Todavía es difícil anticipar el impacto que tendrá la reciente escalada bélica en Oriente Próximo sobre los costes de construcción, pero no descartamos que acentúe la tendencia alcista que ya mostraban las previsiones para 2026", señala Guillermo Jiménez Michavila, director general de ACR. Y adelanta: "Cualquier conflicto bélico o tensiones geopolíticas y sus incertidumbres asociadas terminan teniendo un impacto en nuestra actividad, cuya profundidad vendrá determinada por la duración y la gravedad de esta crisis".