BBVA, Merlin y San José preparan ventas de suelo en Operación Chamartín por 350 millones

Crea Madrid Nuevo Norte (Crea MNN), la promotora de Operación Chamartín, pisa el acelerador para empezar a hacer caja con el mayor desarrollo urbanístico de España. La compañía controlada por BBVA (75,5%), Merlin (14,6%) y San José (11%) cuenta las semanas para arrancar las obras, tras 30 años de espera, en el futuro barrio de Las Tablas Oeste, uno de los cuatro ámbitos en los que se ha dividido este proyecto.

El Ayuntamiento de Madrid le concedió el pasado enero la luz verde definitiva, lo que permitirá a Crea empezar a trabajar en la urbanización de este ámbito después de Semana Santa. En la zona norte, espera terminar estos trabajos en 24 meses, mientras que en el sur se alargará un año más, debido a que existen construcciones que previamente deben ser demolidas. En cualquier caso, la promotora confía en tener los suelos ya finalistas para 2028-2029.

Así lo ha reconocido el nuevo consejero delegado de la empresa, Ignacio Morales, en un encuentro con periodistas, en el que ha mostrado el interés de la compañía por vender estas futuras parcelas y aprovechar el disparado apetito que hay por hacerse con bolsas de esta materia prima en la capital.

"Teniendo en cuenta que las dos etapas clave del proyecto de urbanización de Las Tablas tienen un plazo de 24 y 36 meses respectivamente, nuestro objetivo es producir suelo finalista residencial y terciario para ponerlo en el mercado y comenzar a generar retorno económico para la compañía, que facilite la inversión necesaria para activar la ejecución de las siguientes fases del proyecto", ha señalado.

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Operación Chamartín se ha dividido en cuatro ámbito: Centro de Negocios, que será el último en arrancar y se sitúa junto a la actual estación, Estación de Chamartín, que comprende la estación y el cubrimiento de vías, Malmea-San Roque-Tres Olivos, que es el de mayor extensión y se sitúa al norte de la M-30, y Las Tablas Oeste..

Este último cuenta con 304.976 metros cuadrados de superficie total y completará la franja occidental del barrio de Las Tablas en su límite con la playa de vías de Fuencarral. Este ámbito cuenta con una edificabilidad de 211.992 metros cuadrados, de los cuales 74.197 metros cuadrados se destinarán a uso residencial, que se dividirá en ocho torres con 741 viviendas entre todas.

Los terrenos sobre los que se levantarán estos hogares se los reparten entre Crea y el Ayuntamiento de Madrid. La filial de BBVA prevé levantar cuatro torres con 125 pisos y una quinta con 75 hogares que, en total, sumarán 49.000 metros cuadrados. Además, tiene 123.000 metros cuadrados de suelo terciario, terrenos donde podrán levantarse oficinas, hoteles, residencias de estudiantes o apartamentos temporales, entre otros usos.

La grave crisis de vivienda que sufre Madrid y el disparado interés inversor por las nuevas fórmulas alojativas conocidas como 'living' permiten estimar que, a los actuales precios de mercado, el valor de esta cartera ronda una valoración del entorno de los 350 millones de euros. No obstante, el precio final dependerá del momento exacto en el que se transfiera cada parcela, ya cuanto más próximo esté al momento de poder empezar a levantar los edificios, mayor será el importe que pueda pedirse por ellos.

Estas desinversiones se suman a la ampliación de capital de 66 millones de euros que aprobó Crea en enero. Dos cheques que, unidos, permitirán a la promotora garantizarse los recursos financieros necesarios para afrontar las cargas de todo el desarrollo de suelo de este megaproyecto. "Nuestro objetivo es impulsar de manera simultánea la gestión urbanística de todos los ámbitos de Madrid Nuevo Norte y afrontar las inversiones necesarias para ejecutar las infraestructuras y la urbanización que permitan optimizar el valor de los activos", ha adelantado el nuevo consejero delegado.

En Las Tablas Oeste, Crea es mayoritaria en la Junta de Compensación, con el 97%, donde también está el Estado con otro 3% de Casa 47. El Ayuntamiento de Madrid, por su parte, tendrá un 37% de las futuras viviendas. En sus parcelas está prevista la construcción de otros tres edificios, dos de ellos de protección, y un tercero libre. En concreto, el consistorio prevé construir 46 viviendas con Protección Pública de Precio Limitado (VPPL), 138 con Protección Pública Básica (VPPB) y 102 libres.

Aunque Crea MNN haya apostado por vender todos sus suelos de este ámbito, en el resto de Operación Chamartín está abierta a quedarse más tiempo y promover las futuras edificaciones. "Se irán tomando las decisiones en función de la evolución del proyecto y del mercado, analizando siempre las mejores opciones para maximizar el valor de los activos", ha adelantado Morales.

El nuevo responsable de Crea se ha mostrado tranquilo respecto a las diferentes causas judiciales que enfrentan a la promotora con los reversionistas —herederos de los propietarios originales de los terrenos—. Como ha venido informando este medio, la Asociación No Abuso, junto a Baraka, el hólding de Trinitario Casanova, ha llevado a Adif y a la promotora ante la justicia.

En la Audiencia Nacional, ha reclamado la nulidad del acuerdo de novación de 2018, contrato que permitió vender los derechos de superficie a Crea en diciembre de 2024. Por el momento, el alto tribunal ha emplazado a la empresa pública a que remita el expediente completo de Operación Chamartín a los reversionistas.

Otro frente está en el Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM), donde los reversionistas pelean la anotación preventiva de demanda en los terrenos traspasados. De ese modo, quieren evitar que nadie en el futuro pueda adquirir estos suelos alegando ser un tercero de buena fe que desconocía su reclamación.