El 'boom' demográfico de Madrid dinamita la vivienda asequible en los nuevos barrios

¿Se puede morir de éxito? La Comunidad de Madrid ha experimentado un enorme crecimiento poblacional, especialmente a raíz de la pandemia. Desde entonces, la población ha crecido en unas 400.000 personas, casi 100.000 solo en el último año. En ese mismo periodo, apenas se han terminado 100.000 viviendas. Unas 13.500 en 2024. Es decir, lo que en un principio podría parecer una gran noticia para la capital como polo de atracción de mano de obra y talento, se ha convertido en un factor estrangulador para el ya de por sí complicado acceso a la vivienda.

Y es que, el boom demográfico que vive la Comunidad de Madrid ha actuado como acelerador del caos inmobiliario y ha hecho saltar por los aires el modelo de vivienda asequible, tanto en venta como en alquiler. ¿Son asequibles 400.000 euros por un piso de 63 metros cuadrados en Los Berrocales para una familia media?, ¿y un piso de 70 metros cuadrados de tres habitaciones por 1.500 euros al mes en Valdebebas del Plan Vive de la Comunidad de Madrid?

Si durante los meses de confinamiento, en 2020, parecía que buena parte de la población huiría de las grandes ciudades, cinco años después no solo no ha sido así, sino que el crecimiento demográfico se ha intensificado en grandes ciudades, con Madrid y Barcelona a la cabeza.

De hecho, solo la Comunidad de Madrid ha pasado de 6.757.042 habitantes en diciembre de 2020 a 7.160.712 habitantes en junio 2025. En menos de 5 años, ha ganado unos 403.670 habitantes. Es como si en este corto periodo se hubiera mudado toda la ciudad de Palma de Mallorca entera a Madrid.

Y si antes de la pandemia ya existía un problema de oferta de vivienda para quienes ya vivían en Madrid, esta llegada masiva no ha hecho sino acentuar el problema.

El primer efecto y el más inmediato, ha sido el fuerte aumento de los precios. Según los últimos datos de la tasadora Tinsa by Accumin, en doce meses, el precio de la vivienda en la provincia madrileña se ha disparado casi un 20% (19,6%). Si descontamos la inflación, los precios han subido un 16,3%. Una tendencia alcista especialmente elevada en la capital, del 20,9% (17,5% sin inflación), pero que se extiende a los municipios del área metropolitana como una mancha de aceite.

Las subidas de los últimos años han sido tan fuertes que el acceso a la vivienda en la provincia de Madrid se sitúa en 43% de la renta disponible del hogar medio, superior al nivel de 35% considerado razonable. El esfuerzo en la capital se situó en 56% de la renta disponible del hogar medio, nivel considerado crítico, según los datos de Tinsa, mientras que en el área metropolitana superan el nivel considerado razonable 4 municipios situados en el sur y este: Alcorcón (38%), Leganés (37%), Móstoles (36%) y Coslada (36%).

Estos incrementos también han hecho saltar por los aires el modelo de 'vivienda asequible', un tipo de vivienda que debería poder ser pagada, ya sea en compra o alquiler, destinando como máximo el 30% de los ingresos de la unidad familiar. Un modelo que se ha hecho añicos allí donde estaban depositadas las grandes esperanzas de aquellos que soñaban con poder tener algún día una vivienda en propiedad: los desarrollos del sureste.

El Cañaveral, Los Berrocales, Los Ahijones o Valdecarros estaban llamados a acoger la vivienda asequible de la ciudad, pero en estos nuevos barrios, la vivienda media no baja de 400.000 euros. Para que nos hagamos una idea, para poder comprar una vivienda a este precio es necesario tener, al menos, 120.000 euros ahorrados, para conseguir una financiación del 80%, una cantidad que, sin duda, puede suponer una importante barrera de acceso para los nuevos hogares y una cifra que pone en cuarentena la palabra 'asequible'.

La vivienda media en los desarrollos del sureste no cuesta menos de 400.000 euros

Y es que, esta masa crítica de población ha llegado a Madrid en un momento en que el suelo urbanizable está prácticamente agotado. Y no solo eso, sino que para 2025-2030, según las previsiones de Asprima, aunque hay suelo para 126.579 viviendas, estas resultan insuficientes para acoger ritmos de crecimiento de población como los registrados hasta ahora. Estas viviendas se levantarán, principalmente, en desarrollos clave como los del sureste, Operación Campamento, ARPO y Nuevo Brunete, siendo en los primeros a los que ya han llegado las primeras grúas y donde ya se están construyendo y vendiendo las primeras viviendas.

De hecho, es en estos desarrollos donde se encuentran las grandes bolsas de suelo en la actualidad, lo que ha provocado una suerte de "fiebre del oro" en El Cañaveral, Los Berrocales, Los Ahijones y Valdecarros. La materia prima —el suelo— se ha encarecido de tal forma que el precio final de las casas se ha vuelto inaccesible para buena parte de los nuevos hogares.

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E. Sanz

"Ahora mismo, hay algo más de 2.400 viviendas libres en comercialización en todos estos ámbitos. Supongamos que hay otras tantas viviendas protegidas. Si tenemos en cuenta el último padrón de Madrid, está claro que son insuficientes. Tenemos 5.000 viviendas a la venta en la mayor bolsa de suelo de Madrid, pero necesitaríamos 20.000 para hacer frente a la nueva demanda", explica a El Confidencial Rubén Cózar, director general de negocio en Foro Consultores Inmobiliarios.

"Si no llega a ser por estos desarrollos del sureste, el precio de la vivienda de Madrid estaría más alto que en Londres, sería un infierno", añade.

Los precios en estos nuevos barrios han crecido entre un 8,6% y un 12,3% en doce meses

El Ensanche de Vallecas, El Cañaveral, Los Berrocales, Los Ahijones, Valdecarros o Los Cerros forman parte de los desarrollos del sureste y estaban llamados a acoger la vivienda asequible de la ciudad. En algunos de ellos, mucho antes de que llegaran las grúas, aquella aspiración se diluyó como un azucarillo. La falta de suelo urbanizable en Madrid provocó que, una vez aprobada la reparcelación de dichos desarrollos, arrancaran las ventas de suelo y se dispararan los precios. Y si el suelo se dispara, el precio final de la vivienda, también.

Un estudio de mercado de vivienda nueva libre plurifamiliar en estos desarrollos elaborado por Foro Consultores Inmobiliarios, confirma, precisamente, cómo el mercado no ha podido digerir este gran flujo demográfico. En el último año, los precios por metro cuadrado en estos nuevos barrios han crecido entre un 8,6% y un 12,3%.

"A partir de 2023 se aprecia una tendencia creciente, y aunque en el último año, las viviendas en desarrollo han crecido un 37% para intentar dar respuesta a la demanda, los precios no han dejado de subir", destaca Pablo Presa, director de Research de la consultora.

La utopía de la vivienda asequible

Los datos del estudio reflejan una realidad que dista mucho de los planes originales de vivienda protegida y asequible para estos desarrollos. Por un lado, la actualización del precio del módulo para la vivienda protegida en la Comunidad de Madrid, si bien ha incentivado su construcción, ha encarecido sus precios finales de venta. En 2024, se concedieron solicitudes de calificación para 12.648 viviendas frente a las 1.854 de 2023. Sin embargo, la actualización al alza del módulo también ha encarecido la vivienda protegida.

Por otro lado, la subida del precio del suelo, la fuerte presión de la demanda o los elevados costes de la construcción han disparado el precio de la vivienda libre. Como se puede apreciar en el gráfico inferior, una vivienda media en Los Berrocales en 2023 costaba 316.000 euros. En enero de 2026, una vivienda de características similares es un 23% más cara: 390.263 euros, según los datos de Foro Consultores.