Ni un estudio: 1 millón no basta para comprar casa en estos tres códigos postales de Madrid

Un millón de euros. Así, en bruto, es una cifra redonda que puede hacernos soñar con la idea de ser millonarios y poder comprarnos una vivienda en alguna de las mejores zonas de Madrid. Nada más lejos de la realidad. Un millón de euros ya no es lo que era hace unos años, y no es que esas siete cifras ya no den de sí para comprar una vivienda de lujo en el barrio de Salamanca, sino que no hay nada que puedas comprarte con ese presupuesto. Ni siquiera 30 o 60 metros cuadrados.

En apenas unos años, el residencial de lujo de la capital ha dado un vuelco y si en 2017, las viviendas de un millón de euros eran el activo más buscado y con ese dinero tenías acceso a áticos de más de 100 metros en barrios como Recoletos o Almagro, ahora directamente, no puedes comprar absolutamente nada. Es decir, aun queriendo y pudiendo gastarte un millón de euros, ni en Recoletos (28001), ni en Jerónimos (28014), ni en Castellana-Lista (28006) —y, difícilmente en Almagro (28010) o Justicia (28004)—, encontrarás producto a la venta a ese precio.

Así se desprende del último informe de DIZA Market, elaborado por Fernando Pinto y María Luisa Medrano, profesores de la Universidad Rey Juan Carlos, a partir de los datos del portal estadístico del notariado, en el que, tras analizar los códigos postales más prime de Madrid, concluyen que mientras el precio por metro cuadrado sigue escalando, la verdadera barrera de entrada a cualquiera de estos códigos postales es el ticket mínimo de compra en cada uno de ellos.

Así, por ejemplo, en el código postal 28001, que corresponde a Recoletos —el CP más caro de toda España—, el precio del metro cuadrado alcanza los 11.504 euros, de tal manera que podríamos hacer una división sencilla y concluir que con un millón de euros se podrían adquirir 86,9 metros cuadrados. Sin embargo, teniendo en cuenta que el producto típico en la zona —superficie media vendida en el último año— se sitúa en 133 metros cuadrados, Pinto y Medrano concluyen que Recoletos no ofrece opciones reales de compra por debajo de los 1,53 millones de euros.

Recoletos no ofrece opciones reales de compra por debajo de los 1,53 millones de euros

Para llegar a esta conclusión, Pinto y Medrano introducen en su informe lo que han denominado el Índice DIZA de Accesibilidad Real (IAR), una métrica que combina el precio y el tamaño medio de lo que realmente se vende en cada zona. De este modo, el IAR permite identificar dónde es realmente más difícil o más fácil acceder al mercado de lujo en función del desembolso real exigido al comprador, en este caso, un millón de euros.

Según este índice, valores superiores a la unidad indican una mejor accesibilidad relativa, mientras que valores inferiores a 1 identifican territorios con mayores restricciones de acceso a la compra de una vivienda con un presupuesto de un millón de euros. Los resultados son tajantes, los indicadores se sitúan por debajo de 1 en Recoletos (0,91), Jerónimos (0,96) y Castellana-Lista (0,97), lo cual indica que son mercados de "exclusión patrimonial", como los califican Pinto y Medrano.

"Recoletos y Jerónimos son mercados ultra prime excluyentes, es decir, son muy caros y es muy difícil acceder a ellos. Son mercados con precios extremos y una barrera de entrada muy elevada. El acceso está restringido por un ticket mínimo alto, tamaños rígidos y escasa variedad de producto", destacan Pinto y Medrano.

Es decir, aun teniendo un millón de euros resulta imposible comprar en dichos códigos postales, básicamente, porque no hay producto a la venta a esos precios. O lo que es lo mismo, el producto representativo de estas zonas tiene unas características que bloquean el acceso a presupuestos intermedios.

Muy ligeramente por encima de 1 se encuentran Almagro (1,09) o Justicia (1,09). "Hablamos de prime caro, pero funcional. Es decir, siguen siendo muy caros, pero todavía existen puntos de entrada gracias a la mayor rotación y diversidad de producto a la venta", destacan los autores del informe, que también incluyen en este grupo al código postal 28006, que se corresponde con Castellana-Lista.

A medida que nos vamos alejando de las zonas más prime del centro de Madrid, el IAR aumenta: Nueva España-Castellana (1,18), Hispanoamérica (1,33), Ibiza-Niño Jesús (1,33), Plaza Castilla-Cuatro Torres (1,52) o Prosperidad (1,64). Códigos postales, todos ellos, donde hay mayor diversidad de producto y tickets de compra más "operables", es decir, donde existe un acceso real a quien dispone de un millón de euros para comprar. "No es barato, pero se puede entrar con un presupuesto alto, pero no extremo", añaden.

Un millón de euros se queda corto en La Finca

¿Y qué sucede si salimos del centro de la ciudad?, ¿qué sucede en las grandes urbanizaciones como La Moraleja, La Finca o Ciudad del Campo? Si en Recoletos, o Jerónimos el ticket o precio medio es una barrera importante de entrada, en estas urbanizaciones de lujo, la principal barrera para la compra con un presupuesto de un millón de euros es el tamaño de las propiedades. Y es que, al tratarse de viviendas unifamiliares, en su inmensa mayoría, las superficies son mucho más grandes que las del centro de la ciudad y, aunque el precio medio por metro cuadrado es sensiblemente inferior, el desembolso total es mucho mayor.

Así, por ejemplo, La Moraleja, aunque lidera el precio en la periferia con 6.412 euros el metro cuadrado, un precio sensiblemente inferior al de códigos postales del centro como Recoletos o Jerónimos, las propiedades a la venta son mucho más grandes. El comprador compra muchos más metros cuadrados por el tipo de producto a la venta.

En concreto, esta lujosa urbanización ofrece 155 metros cuadrados por cada millón de euros, mientras que el ticket medio de entrada se sitúa en 1,04 millones, con una superficie media de 231 metros cuadrados. "Es un prime donde el ticket se sitúa por encima del millón con viviendas grandes, pero no extremas en tamaño".

El índice IAR en La Moraleja se sitúa en 1,21, mientras que en Ciudad del Campo, otra de las urbanizaciones analizadas, sube hasta el 1,38. Es decir, en ambas urbanizaciones se puede comprar algo con un millón de euros.

"La Moraleja, como sucede en Ciudad del Campo, en Pozuelo o Aravaca, el euro por metro cuadrado puede parecer 'razonable', pero el tamaño mínimo del producto dispara el ticket final de compra, generando una exclusión efectiva del mercado a determinados compradores", señalan los autores del informe. "No es el precio del metro cuadrado lo que excluye, sino el tamaño".

En Ciudad del Campo, por su parte, el metro cuadrado es relativamente bajo (3.121 euros), pero el producto a la venta es muy grande, lo cual eleva mucho el ticket medio de compra. "Esta urbanización, aunque cuenta con el euro por metro cuadrado más bajo, no es 'barato' en términos económicos ya que su producto puede ser excepcional en tamaño, de hecho, lo es y, por tanto, su ticket permanece muy elevado".

"En La Moraleja o La Finca, no es el precio del m2 lo que excluye, sino el tamaño de las casas"

Así, por ejemplo, la superficie media vendida en los últimos doce meses es de 395 metros cuadrados y el importe medio 1.231.000 euros. Es decir, ofrece muchísimos metros, pero el euro por metro cuadrado (3.121) es el más bajo respecto a La Moraleja y La Finca. "Este patrón es típico de mercados ultra-residenciales “de parcela” donde el lujo se expresa por espacio y privacidad más que por densidad de precio", añaden Pinto y Medrano.

La Finca, en cambio, tiene una menor accesibilidad a pesar de tener un precio por metro cuadrado inferior a La Moraleja (4.294 euros el metro cuadrado). Y es que, su ticket medio es el más alto de las tres, alcanzando los 1,34 millones de euros y 233 metros cuadrados de media.

"Este dato es altamente informativo porque aunque su precio euro por metro cuadrado sea menor que La Moraleja, el mercado opera con tickets más altos, lo que indica que el producto vendido es más caro por vivienda, probablemente por calidad, parcela, o configuración del activo".

El IAR en La Finca se sitúa en 1,06. Es decir, es casi imposible comprar producto con un millón de euros.

"En las urbanizaciones prime, la dinámica es distinta que en los barrios más prime de Madrid. El lujo se expresa en espacio, pero el ticket mínimo es igual de restrictivo", concluyen ambos expertos.