Por fin un plan creíble para construir vivienda: así financiará el ICO los pisos del fondo soberano

El fondo soberano que prepara el Gobierno para movilizar hasta 120.000 millones de euros en inversiones estratégicas tiene un importante capítulo dedicado a promover y gestionar (ojo con este segundo verbo) vivienda social y asequible. Hasta aquí, podría parecer la misma cantinela de siempre, pero la realidad es que tiene importantes novedades.

La primera es que, tras años de escuchar promesas sin apenas frutos, el plan que se ha diseñado y los números que se han prometido parecen creíbles. Lo cual ya es mucho decir. Según la documentación a la que ha tenido acceso este medio, el capítulo dedicado a vivienda del Fondo España Crece contempla que el ICO movilice 23.000 millones de euros para promover entre 150.000 y 180.000 viviendas.

La clave para que esta vez la música suene afinada está en que ya hay un primer embrión sobre el que se lleva más de un año trabajando. Se trata del marco que lleva desarrollando el ICO desde finales de 2024. En concreto, en noviembre de 2024, el instituto público anunció que había obtenido la acreditación de la Comisión Europea para gestionar fondos europeos en el marco del programa de garantías de InvestEU.

El objetivo de este programa euro es movilizar inversiones hacia proyectos de infraestructura social, categoría que Bruselas ha ampliado para dar cabida a la vivienda social y asequible. Este esquema ya está rodado y ha cristalizado en dos vehículos destinados a la construcción de 4.500 viviendas: uno capitaneado por la gestora DWS y otro por la suma de fuerzas de Beka y Avintia.

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Esta plataforma de coinversión es la base que va a aprovechar ahora el Gobierno para multiplicar su alcance con una importante novedad. El ICO, además de aportar una parte del capital, también financiará. Lo que se busca con este esquema es cubrir el fallo de mercado que está impidiendo la construcción de un parque de vivienda asequible: la financiación.

El instituto público quiere salvarlo desde tres frentes. Primero, aportando hasta el 49% del capital en la plataforma que ya tiene rodada y que será la cabecera de los diferentes vehículos (SPV) que se irán creando para cada promoción de vivienda. Como se enmarca dentro del programa InvestEU, cuenta con la ventaja de que Europa garantiza el 50% del equity que pone el ICO.

Cada SPV contará con la aportación de capital que le conceda la plataforma, más inyecciones de socios privados y la deuda a largo plazo que también dará el ICO. Aquí es importante destacar que la entidad pública obtiene sus recursos, fundamentalmente, vía emisión de deuda en los mercados, lo que le permite ser muy competitiva en el momento actual, gracias al dulce momento del rating de España y al apetito que hay por bonos sociales.

Las entidades tradicionales apenas entran a financiar promociones de vivienda asequible, ni siquiera con los avales del 50% que ya aprobó el Ejecutivo. Esta falta de financiación es el primer problema que se necesita salvar para hacer un plan creíble y el ICO ya tiene mucha experiencia financiando hasta a 40 años y con amortización creciente.

Además, el Fondo España Crece cuenta con 2.800 millones procedentes de transferencias del plan de recuperación, fuente que el ICO aprovechará para conceder también tramos no reembolsables a los promotores de vivienda social. En este tipo de viviendas, está acreditado que se necesita una subvención cercana al 30% del importe para que los números salgan con las bajas rentas que se van a poder cobrar.

El ICO concederá tramos no reembolsables a los promotores de vivienda social, porque este tipo de pisos necesita una subvención del 30%

La hipótesis con la que está trabajando el instituto público es un coste de 150.000 euros por vivienda, sin incluir el suelo, ya que este será aportado por las diferentes administraciones. El modelo contempla pisos medios de 75 metros cuadros y una inversión total de 23.000 millones en promover 150.000 hogares. No obstante, si se introduce la construcción industrializada, el coste por unidad puede llegar a reducirse un 20% y ampliar a 180.000 el número total de viviendas que se llegarían a levantar.

Al tratarse de una infraestructura social del marco InvestEU, la idea que se persigue es mantener la participación pública, para lo cual, se contempla que, una vez las rentas estén estabilizadas, los ayuntamientos puedan entrar como inversores en los vehículos, adquiriendo la participación del ICO, total o parcialmente, y permitiendo la rotación de capital hacia nuevos proyectos.