"Venimos entrenados de la selva: cuando hablan de falta de seguridad jurídica en España, sonrío"

Francisco Sacchini (Venezuela, 1961) valora hasta lo más pequeño de una vivienda: abrir el grifo y que salga agua, darle al interruptor y que funcione la luz. En su Venezuela natal, a pesar de capitanear una importante promotora inmobiliaria, GroupoSSA, nunca tiene garantizado que vaya a recibir el suministro de servicios tan básicos, ni en su empresa, ni en su casa. Una situación que le llevó a buscar fortuna fuera de su país: primero, en Estados Unidos y, después, en España, donde ha terminado asentándose.

Aunque mantiene su compañía en Venezuela, Sacchini ha encontrado en Madrid su segunda casa y un proyecto que es todo un reto tanto para el empresario como para la ciudad: Ermita del Santo. Este desarrollo es una de las principales bolsas de vivienda de obra nueva del entorno de la M-30 y, también, una de las operaciones más polémicas de los últimos años en la capital.

Calificada como 'pelotazo', al permitir la transformación de un centro comercial en un complejo residencial con 530 viviendas, esta operación fue iniciada por el empresario venezolano Alberto Finol, y se reorientó con la llegada de Sacchini. Tras haber conseguido todas las bendiciones del Ayuntamiento, este ingeniero civil ve Ermita del Santo como su gran proyecto para los próximos años. El siguiente, dice, corresponderá a sus hijos construirlo.

P: Está al frente de uno de los principales desarrollos inmobiliarios de Madrid y, sin embargo, es un gran desconocido para el público español. ¿Quién es Francisco Sacchini?

R: Soy hijo de emigrantes italianos que, tras la posguerra, se fueron a Venezuela. Somos cuatro hermanos. Nuestro padre murió muy temprano, yo tenía unos 15 años, y eso te obliga a enfrentar la vida, los retos y la condición de extranjero con mucha más rapidez. Mi hermano y yo somos ingenieros civiles por la Universidad Católica Andrés Bello y arrancamos una sociedad justo después de graduarnos. Empezamos con un pequeño capital, trabajando para el Grupo Mendoza, un grupo venezolano muy importante en los años 80. Con la decadencia del país, esos grandes grupos vinieron a menos, pero a nosotros nos permitió arrancar, siempre dedicados al negocio del real estate y las promociones inmobiliarias. Trabajamos siempre en Caracas, con un crecimiento paulatino, pero constante, y tras una década, ya teníamos un capital razonable y prestigio en el sector. Nuestra empresa pasó por varios nombres, pero al final se consolidó como GrupoSSA. Estuvimos en todas las actividades: comercial, urbanizaciones, residencial de lujo, clase media y oficinas. Tocamos todos los sectores de la promoción.

P: ¿Cuándo y por qué decidió salir de Venezuela?

R: Fue a partir de 2013, tras la muerte de Hugo Chávez y la llegada de Nicolás Maduro. El cambio de gobierno coincidió con una bajada del petróleo, el país entró en una decadencia económica acelerada. Como empresa, llegamos a un callejón sin salida, porque la economía se hizo inviable. En nuestro negocio dependemos del financiamiento bancario, y la banca se pulverizó: no había acceso a la libre convertibilidad del dólar y sufrimos una devaluación gigantesca sumada a una inflación anual de cientos de miles por ciento. Sin patrimonio bancario, no hay capacidad de endeudamiento. Esa situación nos llevó a buscar otros países y escogimos dos latitudes: Miami, en EEUU, y España, con especial énfasis en Madrid.

P: ¿Hasta 2012, durante el chavismo, sí podía operar con normalidad?

R: La primera década de los 2000 fue buena económicamente, no porque se estuviera gestionando bien, sino por un gran endeudamiento del gobierno y por los precios del petróleo, que pasaron de 10 a 150 dólares el barril. Fue un chorro de dinero manejado de forma ineficiente por el Estado, pero que permeó a todos los sectores: automotriz, textil, construcción... Se vivió una época de bonanza mal instrumentada, donde todo el que fabricaba algo, lo vendía. En 2012, ocurrió lo contrario: cayó el petróleo y se acabó la fiesta. La factura la pagó la empresa privada.

P: ¿Le queda algún negocio en Venezuela?

R: Sí. No tenemos nuevos proyectos, pero nos quedan muchos activos. El real estate no es como las acciones, no te lo puedes llevar de la noche a la mañana. Tenemos una organización allá gestionando centros comerciales y edificios de oficinas; manejamos una cartera de alquileres. Es un negocio que se mantiene estable dentro de lo que cabe, aunque con problemas de poder adquisitivo en los inquilinos y dificultades para cobrar rentas. Yo viajo con regularidad. Pero prefiero dejar atrás la parte de Venezuela y hablar de las nuevas localizaciones.

"El real estate no te lo puedes llevar: mantenemos una organización en Venezuela gestionando centros comerciales y edificios de oficinas"

P: Pues dígame: ¿por qué Miami y por qué Madrid?

R: Miami, porque el venezolano siempre estuvo muy ligado a esa plaza, desde los años 70. Es una cultura muy cercana, con muchos vuelos y tradición de comprar ahí una segunda vivienda. En los 80, la clase media venezolana podía viajar tres veces al año, porque teníamos una moneda muy fuerte. Y España, porque muchos venezolanos ya habían venido antes. Teníamos noticias de oportunidades de inversión inmobiliaria a partir de 2012; conocía a colegas como Capriles o el Grupo Impar (Roberto Perri); además, mis suegros, que son italianos, y una cuñada decidieron pasar su vejez en Madrid. Era un sitio familiarmente acogedor. Madrid es muy bonito, no te lo voy a negar. Tomé la decisión de mudarme en 2017, que fue el peor momento de Venezuela en seguridad y economía. Tenía un hijo en bachillerato y, por razones de seguridad, decidimos salir. Estuvimos un año explorando, porque, aunque llevara 35 años de profesión, cada país tiene sus reglas. Tuve la suerte de conocer gente muy profesional en lo legal y fiscal. En 2018, inversores venezolanos que ya estaban aquí me empujaron a replicar el modelo que hacíamos allá. Desde entonces llevamos siete proyectos. Empezamos con uno en la Marina de Polop (Alicante): 17 chalés que habían quedado paralizados tras la crisis. Tenían licencia y las obras estaban avanzadas, los terminamos en un año y medio y nos fue muy bien. Después hicimos dos edificios en Madrid y, en Málaga, nos asociamos con Axel Capriles, para terminar una obra de tres edificios en Mijas que habían quedado a medio hacer desde 2008.

P: Llegamos al proyecto de Ermita de El Santo. Se les ha acusado de "pelotazo" y de no respetar el medio ambiente ni a los vecinos. ¿Qué responde?

R: Yo me incorporé hace tres años. El proyecto estaba en manos de un grupo venezolano amigo, la familia Finolson, son inversores míos de toda la vida. Compraron este activo en 2010 como una apuesta de que algún día, tras la crisis, tendría valor. Hay que reconocer la visión de invertir en 2010, en plena crisis. Sobre lo del pelotazo, a todo hay que ponerle etiquetas: derecha, izquierda, blanco, negro. Como extranjero, al principio no entendía la palabra. Parece que alguien compra algo y de la noche a la mañana infla el valor con una varita mágica, pero la realidad es distinta. La familia Finol apostó por la transformación en 2012 y estamos en 2025. El capital tiene un costo, hubo que rescatar el centro comercial, repararlo, pedir préstamos con intereses... Hay costos asociados muy importantes. Además, el valor de mercado no lo ponemos nosotros. Entramos en un proceso de oferta restringida con cinco promotoras y estuvimos dispuestos a vender dos suelos. No pusimos precio, dejamos que las promotoras ofertaran. Todas ofertaron muy parecido. El mercado sabe lo que puede pagar. Yo les digo a los vecinos: "¿Cuánto valía tu casa hace 10 años y cuánto vale hoy?". Seguramente el triple. ¿Eso también es un pelotazo? No, es la revalorización de la ciudad y la ley de oferta y demanda.

"Pregunto a los vecinos de Ermita del Santo: ¿Cuánto valía tu casa hace 10 años y cuánto vale hoy? El triple. ¿Eso también es un pelotazo?"

P: Tuvieron que corregir el proyecto, algo estaría mal

R: Por supuesto, y aplaudo la labor del Ayuntamiento. Planteamos un proyecto y las autoridades hicieron sus comentarios. Se recibieron casi 1.000 alegaciones; muchas se desecharon por absurdas, pero otras tenían profundidad y nos obligaron a cambiar. Redujimos la altura en dos torres, de 27 plantas a 21 y 17. También cambiamos la conectividad. Inicialmente teníamos varios pasillos verdes, pero el Ayuntamiento sugirió compactar la edificación a un lado y dejar un gran pasillo de comunicación que es prácticamente un campo de fútbol. Como urbanista, hubiera preferido los edificios más separados, pero aceptamos, porque para la ciudad es mejor: pasas de un parque a otro a través de un espacio verde inmenso, no hay calles internas en un ámbito de 45.000 metros cuadrados, será 100% peatonal. Los futuros edificios tendrán acceso por las calles existentes. Será un gran parque con caminos, plazas y hasta un anfiteatro para obras de teatro o reuniones al aire libre. El producto logrado es fabuloso.

P: ¿Cuánto han dejado de ganar con estos cambios?

R: Mi filosofía no es comparar con lo que hubiera costado lo anterior, esta es la solución óptima y trabajamos en ella. No hemos sacado la cifra exacta de ahorro en materiales, pero el impacto de la edificabilidad perdida es claro: nos obligó a reducir la edificabilidad en casi 6.000 metros cuadrados, lo que supone un impacto directo de al menos 15 millones de euros. Pero mi filosofía no es intentar ahorrar ahora en materiales, de verdad. Hace poco tuvimos una reunión con el Ayuntamiento para hablar de dónde se va a hacer la piscina, porque hay dos parcelas públicas donde se va a hacer un centro deportivo y, debajo, un estacionamiento público de 500 plazas. Nos estamos ofreciendo para liderar esas obras y que se hagan pronto, mediante algún tipo de convenio público-privado. No es nuestro negocio hacer parkings, pero es vital para que el proyecto opere bien.

"El impacto de la edificabilidad perdida en Ermita del Santo es claro: casi 6.000 metros cuadrados, lo que supone al menos 15 millones de euros"

P: ¿Y la vivienda pública?

R: También nos hemos reunido con el instituto encargado de la vivienda protegida. Hay mucho interés en que salga rápido por el déficit que hay. Pondremos unas 150 viviendas protegidas y entre 450 y 550 viviendas libres. En total, unas 600 familias. También habrá una parcela dedicada a flex living o coliving: apartamentos de alquiler con amenities, para estancias de una semana a dos meses. Serán unos 160 apartamentos adicionales que vendimos a Dacia Capital. El total del ámbito andará por las 750-800 unidades.

P: Ha vendido suelo a Dacia. ¿Habrá más ventas, qué papel quiere jugar en este desarrollo?

R: El grupo original (familia Finol) quería vender todo al obtener la licencia definitiva, porque no tenían experiencia inmobiliaria. Mi organización les hizo entender que el negocio que venía después también era importante. Llegamos a un equilibrio: vendimos el 40% de la edificabilidad a Dacia Capital (dos suelos) y Safson Group desarrollará los otros tres suelos restantes

P: ¿Cuándo estará terminado?

R: Siendo realistas, en 2030 o 2031 estará la última torre. El ritmo lo marcará el mercado, aunque creemos que habrá mucho apetito. Las obras de urbanización estarán listas a mediados del año que viene.

"Las obras de urbanización estarán listas a mediados del año que viene y la última torre se terminará para 2030-2031"

P: ¿A qué precio saldrán?

R: Si estuvieran listos hoy, con una varita mágica, hablaríamos de entre 7.000 y 8.500 euros por metro cuadrado. No digo nada secreto: Dacia pagó 3.500 euros por metro cuadrado de suelo urbanizado. Si le sumas construcción, gastos financieros, arquitectura, licencias y utilidad del promotor, estás en esos 8.500 euros

P: ¿Qué prevé que ocurra en el mercado español?

R: Hay que diferenciar el lujo de Almagro o Salamanca, donde se pagan 20.000 o 25.000 euros por metro cuadrado y el poder adquisitivo es altísimo, del mercado donde está Ermita. Aquí el problema es el ticket total, el precio final del piso. Si te mueves entre 600.000 y 800.000 euros, hay demanda y acceso a hipotecas. Pero si te acercas al millón de euros, la gente ya no tiene capacidad de pago. El secreto para el promotor es hacer apartamentos más pequeños, bajar el piso de dos habitaciones de 80 a 60 metros cuadrados para que el ticket no suba. En Japón, la gente se ha acostumbrado a vivir en espacios reducidos para que el precio sea pagable. Si no dejas que la ciudad crezca de forma abierta, lo hará de forma anárquica, con tres generaciones viviendo en un mismo piso y haciendo divisiones ilegales. Madrid dentro de la M-30 ya no tiene suelo.

"Si impides que la ciudad crezca de forma abierta, lo hará de forma anárquica, con tres generaciones en un mismo piso y con divisiones ilegales"

P: ¿Cómo ve la regulación española?

R: Las restricciones suelen salir mal. Lo vemos con los intentos de regular los alquileres para que no sean costosos: la primera reacción es que nadie pone su producto a alquilar. Baja la oferta y, por ende, los pocos que se quedan aumentan los precios porque asumen más riesgo. Son mensajes negativos. Los países deberían gozar de inversión extranjera y nacional; yo no veo por qué regularla viene a generar valor.

P: ¿Por qué usted no entra en el mercado del alquiler?

R: Nunca ha sido nuestro modelo de negocio. En Venezuela llegamos a ello por la crisis, pero aquí mi matriz de inversores no está dispuesta a esperar más de cuatro o cinco años para recuperar su inversión. Un proyecto de alquiler, build to rent, requiere quedarse con la propiedad décadas para vivir de la renta. Nosotros hacemos build to sell: construimos para vender. En La Ermita, cada edificio tendrá su grupo de inversores y el ciclo será de unos 36 meses por torre.

P: Usted empezó en España dando salida a proyectos que llevaban años bloqueados. ¿Qué le diferencia del promotor local?

R: Nosotros venimos de un entrenamiento en la selva, de años de andar con el cuchillo en la boca, literalmente. Inflaciones, devaluaciones, prohibiciones... cada día tenías que reinventarte. Por ejemplo, en Venezuela no existía el contrato general. Yo tenía que contratar por separado al de la carpintería, al de la estructura, al de la electricidad... y hacerles tres o cuatro transferencias semanales a cada uno, porque el dinero perdía valor por horas. ¡Eran 200 pagos mensuales! Aquí saco un cheque al mes a una sola constructora. Otro ejemplo: los precios allá cambiaban cada semana en cada partida. Aquí me siento con una constructora, negocio un presupuesto cerrado a dos años y me olvido. Cuando oigo aquí el debate sobre la falta de seguridad jurídica, sonrío. Para alguien que viene de un sistema tan precario, España es un paraíso de civilización y normas claras.

P: Ha pedido una financiación de 43 millones a Maslow Capital. ¿Es necesario irse a fondos de deuda para comprar un suelo junto a la M-30?

R: Es un préstamo puente. La banca española, por regulación tras el trauma de 2008, tiene prohibido entrar en suelos que no tengan un estado jurídico finalizado. Por eso recurrimos a Maslow Capital, con tipos de interés de doble dígito. Son préstamos costosos y ahora estamos hablando con tres grandes bancos españoles. Es curioso ver el debate interno: el departamento de compliance o riesgos lo ve todo peligroso, mientras que el área comercial se pelea por entrar porque saben que un suelo en la M-30 es un tesoro. Creo que hay demasiada rigidez; se sobreaseguran con medidas que a veces impiden que las cosas salgan, aunque entiendo que vienen de una crisis muy dura. Pero hoy la banca es supersólida, nada que ver con 2008.

"Hay demasiada rigidez en la banca, sobreaseguran con medidas que a veces impiden que las cosas salgan"

P: ¿Se plantea volver a Venezuela ahora que parece que hay movimiento político?

R: Tengo 64 años. Tengo mucho ánimo, pero mi ventana de tiempo son 10 o 15 años más de trabajo. He traído a mis hijos de Estados Unidos para que trabajen conmigo aquí en La Ermita. Venezuela hay que reinventarla completa: desmontar leyes, reconstruir la seguridad jurídica y, sobre todo, la capacidad petrolera. Producíamos 3,8 millones de barriles y ahora no llegamos a 800.000. Levantar eso lleva seis o siete años de inversiones masivas en pozos y perforaciones. Creo que esta vez la cosa va en serio allá y hay gente de 40 o 50 años muy preparada para asumir el mando, pero a mí ya no me toca poner ese pecho. Mi granito de arena ya lo puse. Ahora prefiero ver el cambio de Venezuela con binoculares y concentrarme en Madrid, de la que estoy enamorado. Me impresiona la calidad de los profesionales aquí; gente seria y muy bien preparada. Y, sobre todo, la seguridad: poder caminar a las 11 de la noche por la calle es algo que en Venezuela ni soñábamos.

P: ¿Algún proyecto más en el horizonte?

R: En Estados Unidos tenemos un edificio de 16 viviendas en Coconut Grove, Miami, a mitad de proceso. Pero allí el financiamiento post-COVID ha sido durísimo por las subidas de tipos de la Reserva Federal. Aquí en Madrid, La Ermita nos va a absorber el 100% de los próximos 5 años. Es un campo de trabajo inmenso.