¡Adiós Milla de oro, hola Central Park! El Retiro se consagra como la Quinta Avenida de Madrid

Una nueva zona en el centro de Madrid se está convirtiendo en el escenario de la nueva partida que se juega en el mercado residencial de lujo. El entorno de El Retiro y, en concreto, lo que podríamos llamar la primera línea del parque o la 'Quinta Avenida' madrileña, vive su particular época dorada, con una frenética actividad inmobiliaria.

Históricamente, el parque y su entorno fueron zonas de gran prestigio, ya que sobre los terrenos que hoy conforman el mayor pulmón verde de la ciudad se levantó el antiguo Palacio Real del Buen Retiro, residencia real en el siglo XVII. Tres siglos y medio después, el barrio de los Jerónimos (el más cotizado del distrito de El Retiro) vuelve a estar de moda. Los precios se han disparado un 10% desde la pandemia y las viviendas más exclusivas no solo compiten con las del barrio de Salamanca, sino que, en muchos casos, las superan en precio por metro cuadrado.

"Jerónimos es, sin duda, uno de los barrios más prime y aspiracionales de Madrid. Vivir en Alfonso XII, en una finca clásica, con vistas al parque de El Retiro sería comparable a tener un piso en la Quinta Avenida de Nueva York. Como todo lo singular y exclusivo, hay muy pocas unidades a la venta de estas características y, cuando sale alguna, se pagan precios que pueden llegar a los 25.000 €/m²", explica a El Confidencial Elena Jori, directora de Real Estate de Home Select.

La Quinta Avenida de Nueva York, especialmente en su tramo junto a Central Park, es una icónica arteria de Manhattan conocida por el lujo de sus mansiones históricas y sus exclusivas tiendas. Limita con el lado este del parque y, además de ser la calle de los millonarios y museos de renombre (Metropolitan Museum of Art, Guggenheim, o Colección Frick), ofrece unas vistas espectaculares del parque.

Tras varios años en un segundo plano y eclipsado por Salamanca o Chamberí, Jerónimos ha dado un paso al frente. Y es que la falta de edificios completos a la venta y el boom de precios en sus barrios vecinos han llevado a inversores, promotores y compradores a ampliar el foco hacia el entorno más inmediato de El Retiro, dando lugar a varias operaciones y proyectos que están llamados a dar un vuelco inmobiliario a la zona.

O'Donnell 5 (Wynrock), Menéndez Pelayo 33 (Retiro View), Plaza de la Independencia 2 (Paisajes de Asturias), Alfonso XII, 38 (Javier Illán), Montalbán 9 (Inmobes) o Doctor Castelo 50 (White Flats) son los más importantes y recientes, y los que están llamados a recoger el testigo que antes de la pandemia -en algunos casos, mucho antes de ella- dejaron proyectos como Antonio Maura 8, Alberto Bosch 11, Montalbán 11 o Salustiano Olózaga 11. Media docena de proyectos y cerca de medio centenar de viviendas de lujo listas para revolucionar el mercado.

Media docena de proyectos nuevos y medio centenar de viviendas de lujo frente a El Retiro

Todos ellos -o casi todos- se distribuyen alrededor del gran pulmón verde de la capital, en primera línea, con vistas directas e impresionantes al Retiro. Y precios de infarto. Y, todos ellos, compiten por el mismo comprador, un cliente mayoritariamente latinoamericano.

"En la última década, Jerónimos y Recoletos se han convertido en el escenario donde toma forma el nuevo lujo residencial en Madrid. Un lujo sereno, internacional y profundamente ligado a la rehabilitación de edificios históricos en algunas de las direcciones más codiciadas de la ciudad. Lejos de ser una tendencia pasajera, su evolución responde a una transformación sostenida que ha redefinido la manera de vivir el centro de la capital", destaca Antonio de la Fuente, managing director de Living en Colliers.

Edificio Millenium: un caso de éxito a replicar

El que mayor atención mediática ha generado se ubica en el número 38 de Alfonso XII. Un edificio en el que Javier Illán quiere repetir el éxito del Edificio Millenium, en Plaza de la Independencia 5, un espectacular edificio que compró en 2011 a Amancio Ortega, justo frente a la Puerta de Alcalá, y donde unos años más tarde crearía la que se convertiría, durante años, en la comunidad de vecinos más rica de la ciudad, con ilustres propietarios como Carlo Ancelotti, Alberto Alcocer, la familia Gervás -dueños de Mahou- o la hija de Villar Mir.

Antonio de la Fuente recuerda el impacto que tuvo en el mercado la puesta en marcha de un proyecto de estas características. "El punto de inflexión llega en 2014, con la intervención de Millennium Hospitality Real Estate en Plaza de la Independencia. Más allá del proyecto, esta actuación simboliza el regreso del interés por el patrimonio urbano como activo residencial de primer nivel y sitúa definitivamente el entorno del Paseo del Prado y Recoletos en el mapa internacional del lujo europeo. A partir de ese momento, el residencial high-end en Madrid inicia una nueva etapa, marcada por la atención al detalle, la calidad arquitectónica y una clara vocación de permanencia".

A pesar de que los vientos no soplaban a favor del mercado inmobiliario como lo hacen ahora, el Edificio Millenium fue un rotundo éxito. Y es que, en 2014, cuando se lanzó la promoción, no solo el residencial estaba tocando fondo, sino que el comprador -por aquel entonces principalmente nacional-, no estaba acostumbrado a encontrarse en el mercado con viviendas tan grandes -más de 600 metros cuadrados- y con precios tan elevados -entre 5 y 7 millones de euros-. Un producto, por otra parte, inexistente en aquel momento en el mercado residencial de lujo de Madrid que, sin embargo, más de una década después, ha terminado por imponerse.

El Edificio Millenium fue un rotundo éxito e Illán, un visionario. Y ahora, más de una década después, espera poder repetir aquel éxito en Alfonso XII, 38.

Este, sin duda, está llamado a ser el proyecto que vuelva a marcar el antes y después en el mercado de lujo en la zona. Lo tiene todo: ubicación, historia -es un edificio clásico, de 1925-, un portal representativo y muchísimos balcones en su fachada. Justo lo que busca el comprador latinoamericano, el gran protagonista de las transacciones más relevantes de la ciudad en los últimos años.

"Es en Jerónimos donde este nuevo estilo de vida encuentra su primera expresión residencial. Su cercanía al Retiro, la elegancia de sus edificios históricos y la escasez de obra nueva lo convierten en un enclave excepcional", añade De la Fuente.

En Alfonso XII, el equivalente a la Quinta Avenida de Nueva York, la demanda de pisos de lujo es tal que, desde hace un par de años, antiguos pisos de gran tamaño (entre 400 y 600 metros cuadrados) que durante décadas funcionaron como sedes representativas de notarías, bufetes de abogados y consultoras, están regresando al mercado residencial. Un cambio que responde, básicamente, a que la rentabilidad de la vivienda de lujo ha superado con creces a la del alquiler de oficinas en edificios históricos, impulsando operaciones que a menudo superan los 10 millones de euros por vivienda, sin reformar, que luego se están vendiendo en 18 millones y en tiempo récord.

Más allá de Alfonso XII y, al igual que sucede en el barrio de Salamanca, alrededor de El Retiro, hay unas zonas más cotizadas que otras. "Calles como Valenzuela, Montalbán, Juan de Mena o Antonio Maura, especialmente en la acera de los números impares, son muy apreciadas por la proximidad al parque y al barrio de Salamanca, mientras que las viviendas situadas en la calle Espalter con vistas al Jardín Botánico, aunque están un poco alejadas de la zona comercial de Salamanca, son también objeto de deseo, pero en este caso, más para el cliente nacional al tratarse de edificios modernos con parking", destaca Elena Jori.

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Otra de esas calles es Felipe IV, a tan solo 40 metros de Alfonso XII. En el número 12, se vende una joya arquitectónica de 1886 por 37 millones de euros. A pesar de su ubicación privilegiada, frente al Casón del Buen Retiro, la venta aún no se ha cerrado. Expertos del sector señalan que los 14.000 €/m² de repercusión que pide la propiedad es una cifra elevada ya que, para que un inversor obtenga rentabilidad, el producto final debería comercializarse por encima de los 20.000 €/m², una cifra que los inversores que han estudiado el edificio no ven clara.

Y es que, como destaca Elena Jori, "la principal desventaja que ve el cliente internacional a la hora de comparar en Jerónimos respecto al barrio de Salamanca es que hay poco comercio de conveniencia y el fin de semana la zona está prácticamente muerta. Es demasiado residencial para un cliente que quiere cruzar la calle y comer en El Paraguas. Por otro lado, el tramo que va desde la Puerta de Alcalá a Atocha es excesivamente ruidoso porque el tráfico es continuo. Aunque como siempre, para todo hay gustos".

El atractivo de la Puerta de Alcalá

En entorno de la Puerta de Alcalá, donde se ubica el Edificio Millenium, también se encuentra en plena ebullición. En los últimos años, además del proyecto de Javier Illán en el número 5, Circus Group -empresa familiar propiedad de Jorge Ramses Llovet y su esposa-, ha convertido la Plaza de la Independencia en enclave de la restauración y del hospedaje (Distrito Ramses).

En el número 2, el gran proyecto residencial de lujo lleva el nombre de Paisajes de Asturias, el brazo inversor del empresario farmacéutico Víctor Madera (fundador de Quirónsalud). Un edificio de siete plantas en fase de rehabilitación integral que pondrá en el mercado cinco viviendas de gran tamaño con precios que, según las estimaciones del mercado, podrían superar los 22.000 €/m².

A apenas 700 metros, muy cerca de la Puerta de Madrid de El Retiro, en el número 5 de la calle O'Donnell, Wynrock Equity ultima los detalles de un proyecto de apenas seis viviendas -una por planta- y precios de infarto, más de 10 millones de euros cada uno de ellos, algo impensable hace apenas un par de años.

O'Donnell 5, el proyecto de Wynrock, contempla 6 viviendas de más de 10 millones cada una

El distrito de El Retiro tiene otros barrios muy cotizados como Ibiza, Niño Jesús, Estrella, Pacífico y Adelfas, aunque al igual que sucede en Salamanca o Chamberí, a medida que nos alejamos de Jerónimos puede haber brechas importantes de precios.

"La segunda zona próxima al Retiro en interés es la que corresponde a Alcalá (barrio de Salamanca) con fincas clásicas señoriales con vistas al parque y orientación sur, y los primeros números de O'Donnell. En O'Donnell 5 es uno de los proyectos más exclusivos de obra nueva con solo 6 unidades", añade Elena Jori.

"En tercer lugar", prosigue, "está la zona de Ibiza que es 'más barrio' y menos del gusto del cliente latinoamericano. Aun así, tener un piso en Menéndez Pelayo, en un edificio histórico, puede llegar a cotizar en precios cercanos a los Alfonso XII. Y todas las calles que bajan a El Retiro en el tramo entre Narváez y Menéndez Pelayo y antes de llegar al Doce de Octubre, son muy buenas localizaciones desde el punto de vista inmobiliario", añade Jori, quien termina su repaso al entorno del Retiro "con la zona de el Niño Jesús que es 100% de cliente nacional, pero que también ha experimentado un importante incremento de precios por el efecto 'mancha de aceite': el que no puede comprar en Jerónimos e Ibiza acaba comprando allí".

Precisamente, en el número 33 de Menéndez Pelayo se está gestando, de manera muy discreta, un gran proyecto de lujo en un edificio que fue adquirido por capital georgiano (Retiro View) hace casi un año. Su objetivo es rehabilitar este edificio de 1914 y transformarlo en 11 viviendas con precios de salida desde los 2,5 millones de euros. La joya de la corona será un ático dúplex de 600 metros cuadrados que superará los 5 millones de euros.

Y, a apenas 400 metros de este proyecto, el último en entrar en escena en el entorno de El Retiro, es White Flats, con la compra de Doctor Castelo 50, donde se proyectan 12 viviendas con zonas comunes de alto nivel, incluyendo spa, gimnasio y gastrobar y precios en torno a los 10.000 €/m², a partir de dos millones de euros.

Los visionarios de El Retiro

Todos los proyectos mencionados suponen el resurgir de un barrio, el de Jerónimos y de un distrito, el de El Retiro, que, mucho antes de la pandemia ya había centrado el foco de inversores y compradores, pero nunca con tanto ímpetu como hasta ahora. Hace ya casi una década, por ejemplo, Italinmuebles (de capital mayoritariamente venezolano) adquirió Montalbán 11, un edificio que supuso un antes y un después en la zona. Su ático tríplex de 750 metros con piscina privada se vendió por 14,6 millones de euros (unos 19.000 €/m²), estableciendo en su momento el récord absoluto de Madrid.

Justo al lado, en Montalbán 9, los mexicanos Inmobes Real Estate compraron hace un par de años un edificio para levantar 13 viviendas de lujo. Orientado al comprador mexicano de alto nivel que busca la calma de Jerónimos, pero a un paso de la milla de oro de las tiendas en Salamanca, según varias fuentes consultadas, está completamente vendido.

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Mucho antes de todos ellos, apostaron por Jerónimos proyectos como Alberto Bosch 11 (de capital mexicano), un proyecto que se fue gestando antes de la pandemia, y que está compuesto por cinco viviendas a 11.500 €/m², o Antonio Maura 8, un proyecto de 2016 de un patrimonio familiar que constaba de seis viviendas y precios en torno a 13.000 €/m², por aquel entonces, uno de los más caros de la capital. Finalmente las viviendas no salieron a la venta y el edificio fue vendido poco después, en 2017, por Colliers. Sin olvidar Núñez de Balboa 3, de los mexicanos Terralpa Investments, y cuyas 11 viviendas fueron vendidas hace tres años a 16.000 €/m².

"Proyectos como el Edificio Millennium en Plaza de la Independencia 5 (2014), Salustiano Olózaga 11 (2016) o Montalbán 11 (2019) han consolidado la zona como sinónimo de lujo tranquilo, atractivo para un comprador que valora la privacidad, la luz natural y la sensación de vivir en un barrio auténtico. En 2020, con la llegada de Alberto Bosch 11, la zona demostró una capacidad de atracción excepcional incluso en un contexto global adverso. La pandemia reforzó el valor de sus atributos diferenciales: viviendas amplias, techos altos, grandes ventanales y la proximidad inmediata al Retiro, convertido en una extensión natural del hogar. Este momento marcó la consolidación de un mercado donde la prioridad ya no es la inmediatez, sino el valor a largo plazo y la calidad de vida", añade Antonio de la Fuente.

"Por su parte, proyectos recientes en calles como O’Donnell 5 (2023) o Menéndez Pelayo 33 (2025) han reforzado la continuidad natural entre Recoletos y Jerónimos y han consolidado el entorno del Retiro como uno de los más deseados para vivir en Madrid", concluye este experto.