El nuevo chivo expiatorio del problema de la vivienda en España

España ha decidido cambiar radicalmente su postura frente al capital o comprador extranjero que viene a invertir en ladrillo en nuestro país. Tras años desplegando la 'alfombra roja' mediante diferentes incentivos fiscales y medidas para atraer al inversor extranjero tanto institucional como particular -como el régimen especial para las socimis o las Golden Visa, por poner dos ejemplos-, lo cierto es que desde hace unos meses se viene gestando un giro de 180 grados en la política del Ejecutivo, que ha pasado de poner el foco en los grandes fondos de inversión institucionales a poner su punto de mira en el ciudadano extranjero que compra casa en España pero que no tiene intención de vivir en ella.

El fin de las Golden Visa fue la primera medida real de este cambio de estrategia. Tras su eliminación oficial en abril del año pasado, el Gobierno ha cerrado la vía que permitía obtener el permiso de residencia a extranjeros no comunitarios por la compra de viviendas por valor de más de 500.000 euros. La justificación oficial por parte del Ejecutivo fue que el 90% de estas visas se concentraban en ciudades como Madrid, Barcelona, Málaga y Alicante, tensionando el mercado local y convirtiendo la vivienda en un "negocio especulativo" en lugar de un derecho.

Tras eliminar las Golden Visa, el objetivo ahora son los compradores extranjeros no comunitarios no residentes

Su supresión puso fin a un mecanismo que fue impulsado en 2013 por el Gobierno de Mariano Rajoy para intentar resucitar el mercado residencial español tras el estallido de la crisis de 2008. Tras doce años en funcionamiento, el Ejecutivo la eliminó al considerar que no solo ya no era necesaria sino que había contribuido a inflar los precios en zonas tensionadas. Esta medida marcó el inicio del discurso de priorizar al comprador residente frente al comprador ausente.

Desde entonces, son varios los globos sonda que han vuelto a poner en el foco a los extranjeros que vienen a comprar casa a España sin la intención de residir permanentemente en ella. Hace apenas seis meses, justo al comienzo del verano, el Gobierno anunciaba su intención de crear una nueva figura tributaria como un impuesto indirecto del 100% aplicable a las compras de inmuebles realizadas por extracomunitarios no residentes. Medio año después, la medida aún no se ha concretado.

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También en los últimos meses, ha cobrado fuerza la idea de prohibir las compras de viviendas por parte de extranjeros extracomunitarios no residentes, especialmente en aquellas zonas donde existe una fuerte presencia del comprador internacional como la costa y ambos archipiélagos. Esta semana, sin ir más lejos, España proponía a la Unión Europea limitar la compra de viviendas en las Islas Canarias que no se vayan a destinar a uso residencial. Una petición que, de concretarse, afectaría a extranjeros no residentes en las islas y que, de salir adelante, podría extenderse a otros puntos de la geografía española igualmente tensionados.

¿Una caza de brujas?

Es decir, 'enemigo público' apunta ahora hacia el extranjero que compra en España para invertir o para tener una casa en la playa, pero no para vivir de manera permanente en nuestro país. Es decir, el problema no se percibe en el extranjero que viene a vivir y a trabajar en España (que representa el 56% de las compras foráneas), sino en el no residente.

Un comprador que, según datos de CaixaBank, ha triplicado su peso en el mercado desde la burbuja de 2007. En concreto, su cuota de mercado ha pasado del 2,9% entonces, al 7,9% en el primer trimestre de 2025. Un porcentaje aún relativamente pequeño, pero que tiene un impacto directo tanto en los precios como en la oferta en zonas costeras y en ambas islas, ya que suelen ser compradores que cuentan con un poder adquisitivo y una liquidez mayor que el residente local no puede igualar, lo que genera una brecha insalvable en zonas como Baleares, Canarias, Málaga o Alicante, reduce la oferta disponible y dispara precios.

Sin embargo, el foco en el extranjero no residente, no es nuevo. En abril del año pasado, en Baleares, la Asociación Socialista Gomera y el senador por Pitiüses, Juanjo Ferrer, también impulsaron una iniciativa encaminada a limitar la compra de viviendas a extranjeros que se encontró con la oposición de PP y Vox. Por esas mismas fechas, el Gobierno de Canarias, en la última jornada de la Asamblea General de la Comisión de Islas de la Conferencia de Regiones Periféricas y Marítimas de Europa, también se propusieron medidas en este sentido. Ahora, con la petición a la Comisión Europea, el Gobierno podría ir un paso más allá si Europa da su visto bueno.

"Que si los pisos turísticos, que si el alquiler de habitaciones, que si los extranjeros no residentes... Todo esto es una caza de brujas para intentar esconder la verdadera realidad del problema, un enorme crecimiento demográfico cuyas necesidades de vivienda no se están atendiendo por una inexistente política de vivienda que permita generar más materia prima (suelo) para construir todas las viviendas que se necesitan. Ése es el verdadero elefante en la habitación", explica a El Confidencial Antonio de la Fuente, ‘managing director’ de ‘living’ de la consultora Colliers.

"¿De verdad el Gobierno se acaba de enterar que hay 100.000 estudiantes móviles en Madrid que viven en habitaciones compartidas?, ¿que no viven en residencias de estudiantes? En los últimos años han llegado a España 2,5 millones de personas. Ese enorme crecimiento demográfico es el elefante habitación, todo lo demás es una caza de brujas cuyo objetivo es buscar chivos expiatorios al problema de la vivienda, cuando el problema real es que no se construyen viviendas suficientes porque no hay suelo suficiente ni una política que permita crear el suelo necesario. No puede ser que por la mañana se esté demonizando al sector y, por la tarde, se le anime a construir más viviendas", lamenta De la Fuente.

Otros expertos, por su parte, dudan de la eficacia de este tipo de medidas que atacan a la demanda en lugar de centrarse en generar más oferta en el mercado.

Para Carles Vergara, profesor del departamento de Dirección Financiera de IESE Business School, "ninguna de las propuestas es nueva, se ha probado en otros países y hay evidencias académicas de que no han funcionado. No son medidas que ayuden a reducir los precios porque el porcentaje que tienen los inversores extranjeros sobre el total es muy pequeño, incluyendo a los grandes tenedores. Es decir, este tipo de medidas no solucionan el problema porque, como han publicado diferentes estudios dentro del mundo académico, no aumentan el parque habitacional".

"Es importante contextualizar el alcance real de las medidas anunciadas por el Gobierno", advierte Ricardo Sousa, portavoz de Century 21 España. "Si atendemos a los datos oficiales, la compra de vivienda por parte de extranjeros no residentes representa en torno al 8% del total de las transacciones en España, es decir, una parte minoritaria del mercado. Las iniciativas planteadas buscan desincentivar la demanda puramente inversora en determinadas zonas tensionadas, especialmente la de compradores no residentes extracomunitarios".

En su opinión, "plantear medidas generalistas y transversales para todo el territorio español no responde a la realidad del país, que es profundamente asimétrica desde el punto de vista demográfico, económico y residencial".

Boom demográfico y estancamiento promotor

Expertos del sector inmobiliario, académicos, promotores, incluso la administración pública, coinciden en que España tiene un grave déficit de vivienda que el Banco de España cifra en 700.000 unidades para satisfacer la demanda actual. Una brecha entre oferta y demanda que va creciendo cada año debido a una oferta insuficiente y a una demanda en aumento y que afecta, principalmente, a grandes ciudades como Madrid y Barcelona, y a zonas como Valencia y Málaga, mientras, al mismo tiempo, existen millones de viviendas vacías y mucho suelo disponible, pero bloqueado y no disponible para su desarrollo inmediato.

Un reciente informe de la consultora Atlas Real Estate Analytics destaca que solo un 0,35% del suelo disponible en España tiene carácter de finalista y el 25,46% está en urbanización. El resto, más de un 74%, aunque está en planificación, no está urbanizado, y se ubican en unos desarrollos que pueden tardar décadas en salir adelante. Esta firma cifra, además, en 2,75 millones la necesidad de vivienda hasta 2037.

"Es verdad que muchos problemas se solucionan agrupando pequeñas medidas, pero en muchas ocasiones nos encontramos ante globos sonda que nacen por temas políticos, pero que tienen una serie de implicaciones legales que no son tan sencillas de llevar a cabo. Por ejemplo, no puedes cargarte una ley, como la de las socimis, y que no pase nada. La eliminación de las Golden Visa, en cambio, era fácil de aplicar", asegura Vergara.

"Es una caza de brujas para intentar esconder la verdadera realidad del problema: un enorme crecimiento demográfico"

Este profesor del IESE insiste en el hecho de que se trata de medidas que "atacan directamente a la demanda, porque son medidas a muy corto plazo que se pueden aplicar ya. En cambio, las medidas que atacan el problema de la oferta requieren más tiempo, pueden tardar años en verse los resultados. Y, desde el punto de vista público o político, que se construya poco, y tan caro, es culpa de la administración. Plazos, permisos… parte del problema de la falta de oferta es de la ineficiencia pública y centrarse en el problema de la oferta sería reconocer que hay ineficiencias, cuando es más fácil echar la culpa a otro de las subidas de precios".

De hecho, Antonio de la Fuente no solo pone el foco en el espectacular crecimiento demográfico que ha vivido España en los últimos años, también en el estancamiento de los salarios de los hogares frente a una imparable subida de los precios de las viviendas.

"Los costes de construcción y de mano de obra ya suponen cerca del 50% del precio final de la vivienda, mientras el valor real de los salarios apenas ha subido un 3% en los últimos 30 años. ¿Cómo es posible que tengamos uno de los Código Técnico de la Edificación (CTE) más avanzados de Europa, pero no consigamos bajar su coste?", se pregunta este experto.

Ricardo Sousa también duda de la eficacia de estas medidas focalizadas en la demanda, ya que considera que el impacto del comprador extranjero en el mercado residencial afecta únicamente a zonas muy concretas. "Y estamos ante un problema nacional", destaca.

"España convive con mercados altamente tensionados y con otros donde la pérdida de población, el envejecimiento y la falta de actividad económica hacen que la inversión, también la extranjera, sea no solo bienvenida, sino necesaria para mantener tejido urbano, rehabilitar vivienda y atraer nuevos proyectos. Aplicar las mismas restricciones a realidades tan distintas puede generar efectos no deseados y limitar oportunidades en territorios que necesitan precisamente lo contrario. Además, centrar el debate del acceso a la vivienda en este colectivo (comprador o inversor extranjero) resulta poco eficaz y desvía la atención del verdadero problema, que es estructural: falta de oferta, rigidez urbanística y déficits de movilidad urbana. Mientras no se acelere la producción y rehabilitación de vivienda, no se reduzcan los plazos administrativos y no se mejore la conexión entre los lugares donde la gente puede vivir y donde trabaja, el problema persistirá, independientemente de a quién se limite la demanda", añade Sousa.

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"Sin olvidar", asegura, "el coste reputacional de este tipo de enfoques. Medidas percibidas como punitivas, cambiantes o poco previsibles debilitan la seguridad jurídica y pueden dañar la imagen internacional de España como destino atractivo para vivir, invertir y desarrollar proyectos a largo plazo, especialmente en aquellas zonas que necesitan atraer población e inversión", concluye.

Y es que, al situar al comprador extranjero en el foco, los expertos consideran que España se juega su reputación como destino de inversión a cambio de intentar resolver la emergencia habitacional que expulsa a sus propios ciudadanos de sus barrios. Y es que, si bien el comprador extranjero ha permitido cierto impulso del mercado residencial español durante la última década, ahora, ese motor económico ha comenzado a percibirse como un problema social.

El debate ya no se centra en cómo atraer más inversión, sino en cómo proteger el territorio de una demanda externa que el mercado local parece no poder absorber. Un giro hacia el proteccionismo inmobiliario que ha dejado, de momento y en un segundo plano, al gran inversor internacional, pero que igualmente está levantando ampollas en el sector.

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