El edificio en Chamberí que testea el sector del lujo: 13M y con inquilinos de renta antigua

Se encuentra junto a Santa Engracia, la calle más activa, a nivel promotor, de los últimos años. Un edificio de 2.600 metros cuadrados y cinco plantas en pleno distrito de Chamberí, que se ha convertido en el último gran activo residencial a la venta en el corazón de la ciudad. Un edificio que puede convertirse en termómetro perfecto para conocer la salud real del mercado residencial de lujo en la capital, es decir, si todo vale.

El edificio en cuestión se sitúa en la calle García de Paredes, 26. Un inmueble que cuenta a su favor con una buena ubicación, a menos de 1 kilómetro del Paseo de la Castellana y de Alonso Martínez, en uno de los distritos con más tirón, a nivel residencial de lujo, de la ciudad: Chamberí. Un edificio que, si exceptuamos su ubicación, cuenta con varios hándicaps que estarían retrasando y dificultando su venta.

El edificio cuenta con varios inquilinos sujetos a LAU y varios de renta antigua

Por un lado, el inmueble en cuestión pertenece a varios familiares herederos del mismo, algo bastante habitual en el centro de Madrid y que en ocasiones provoca desacuerdos entre los propietarios a la hora de fijar el precio de venta, uno de los grandes problemas con los que se encuentran los inversores y promotores del residencial de lujo.

En este caso, la propiedad ha salido a la venta en torno a los 13 millones de euros, de tal manera que, al tratarse de un edificio de 2.600 metros cuadrados, estaríamos hablando de una repercusión en torno a 5.000 euros el metro cuadrado. Un precio que, si bien podría parecer atractivo teniendo en cuenta que las unidades sueltas para reformar difícilmente bajan de 8.000 y 10.000 euros el metro cuadrado, lo cierto es que es un precio que no parece convencer ni al inversor ni al promotor final.

Además del precio, y como suele suceder con este tipo de edificios, el edificio cuenta con varios inquilinos, con quienes el futuro comprador deberá llegar a un acuerdo para poder vaciarlo y acometer su rehabilitación. En este caso concreto, según varias fuentes consultadas, el edificio contaba, en verano, con casi media docena de inquilinos sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y casi una decena con contratos de renta antigua.

"La calle García de Paredes, dentro del residencial de lujo, es un quiero y no puedo. Es una zona en la que no es fácil vender a 9.000 o 10.000 euros el metro cuadrado. Yo no pagaría más de 5.000 euros el metro cuadrado, y más si tenemos en cuenta la problemática de los inquilinos", asegura un promotor del mercado de lujo a El Confidencial.

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E. Sanz

Y es que, en algunos casos, la presencia de inquilinos puede derivar en enfrentamientos con los nuevos propietarios del edificio. Y, aunque en ocasiones propiedad e inquilino llegan a acuerdos 'amistosos', eso sí, previo pago, en algunos casos, de sustanciosas cantidades de dinero, no siempre es así. Según publicó El Confidencial, propietarios de edificios enteros en los mejores barrios de Madrid, es decir, Salamanca o Chamberí, han llegado a pagar 600.000 euros por rescindir un contrato de alquiler de renta antigua. Los hay, incluso, que han llegado a comprar un piso a uno de los inquilinos para conseguir que dejen la vivienda libre o le han buscado un alquiler en la zona, asumiendo también el pago de la renta durante varios años. En algunos casos, estos acuerdos han llegado a suponer el desembolso mensual para el nuevo dueño del edificio de 2.000-3.000 euros mensuales.

Un peaje, en ocasiones muy elevado, que muchos están dispuestos a pagar para evitar conflictos y poder acometer cuanto antes la reforma del edificio, pero un riesgo que muchos potenciales promotores e inversores no quieren asumir.

"Y más si tenemos en cuenta que, al contrario de lo que se pueda pensar, los pisos no se despachan. Madrid tiene mucho glamour y ha venido un perfil de comprador con un elevado poder adquisitivo, pero no es infinito", asegura un inversor a este diario.

Al precio y a los inquilinos, García de Paredes cuenta con otro factor en su contra. Y es que se trata de un edificio muy profundo. "El problema es que al ser tan profundo, habría que hacer demasiadas unidades interiores y eso resta atractivo a un proyecto de lujo y afecta directamente al precio final de venta", reconoce otra fuente consultada.

Un déjà vu

No es la primera vez que salen al mercado propiedades cuya venta se alarga debido a las elevadas expectativas de venta de sus propietarios. En 2019, justo antes de la pandemia y, a pesar del optimismo reinante en el mercado residencial de lujo, también se estancó la venta de algunos activos muy bien situados, pero cuyo precio de venta, por aquel entonces, promotores e inversores del residencial de lujo consideraban excesivamente elevado.

Al igual que ahora, los expertos del sector señalaron que el auge del mercado había inflado las expectativas de muchos propietarios, llevando a que los precios solicitados por estos activos estuvieran fuera del mercado y disparados, incluso para ubicaciones muy prime. Entre estos activos se encontraban, por ejemplo, Orellana 1, Velázquez 70, Velázquez 21 o Hermanos Bécquer 8.

Los tres primeros, tras la pandemia y el boom en el residencial de lujo que se produjo en España a partir de 2021, encontraron finalmente salida en el mercado y, a día de hoy, acogen algunos de los proyectos más relevantes. En el caso de Hermanos Bécquer 8, si bien el edificio finalmente no se vendió, sus propietarios -la familia Franco- decidieron promover directamente un proyecto de lujo y vender una a una sus unidades, marcando precios récord.