El plan de choque de la UE para acabar con el problema de la vivienda tiene sello español

La Comisión Europea (CE) ultima los detalles de su ambicioso Plan Europeo de Vivienda Asequible, que tiene previsto presentar en los próximos días y que se basará, en buena medida, en las 75 recomendaciones presentadas recientemente por el Consejo Asesor (Housing Advisory Board) a la propia Comisión.

Recomendaciones recogidas en un extenso informe bautizado 'Hacia un Plan Europeo de Vivienda Asequible”, que lleva la firma de quince expertos independientes de diferentes ámbitos, entre los que destaca un español: Jaime Luque, profesor de la escuela europea de negocios ESCP, director del ESCP Institute of Real Estate Finance and Management, miembro del Consejo Asesor y autor del libro 'Affordable Housing Development'.

Luque, que ha liderado el Capítulo 5 de este informe, '¿Cómo podemos financiar el desarrollo de viviendas asequibles?', es una de las voces académicas más relevantes y documentadas sobre la problemática de la vivienda asequible y lleva años poniendo sobre la mesa diferentes medidas fiscales encaminadas a incentivar la promoción privada de este tipo de viviendas. Medidas que se han mostrado eficaces en países como Estados Unidos o Corea del Sur y que cree que podrían aplicarse en Europa.

La vivienda como infraestructura social y no como activo especulativo

Recomendaciones, todas ellas, que deberá estudiar ahora la Comisión Europea para decicir si las incluye en el que será el primer Plan Europeo de Vivienda Asequible en toda la Unión Europea, un ambicioso plan de choque sin precedentes que pretende, entre otros objetivos, atraer capital privado para impulsar la construcción de vivienda en alquiler en toda Europa, por debajo de los precios de mercado. Un capital necesario -junto a la financiación pública-, para ejecutar dicho Plan.

"Los europeos poseen 33 billones de euros en ahorro y la mitad de ese dinero está fuera de Europa. Tenemos una oportunidad extraordinaria de atraer parte de ese capital para ampliar el parque de vivienda asequible. Si combinamos garantías públicas con capital privado, la asequibilidad puede convertirse en un pilar estructural de nuestro sistema de vivienda", asegura a El Confidencial, apenas unos días después de que el pasado 19 de noviembre, las 75 propuestas fueran entregadas al comisario europeo de Energía y Vivienda, Dan Jørgensen, que es quien lidera el Plan Europeo de Vivienda Asequible, que la Comisión Europea tiene previsto presentar antes de Navidad.

El documento con las 75 propuestas incide, entre otros puntos, en la necesidad de un cambio de paradigma a nivel comunitario para entender la vivienda como una infraestructura social y económica esencial, similar a las redes de transporte o energía, y no simplemente como un activo especulativo, así como en la búsqueda de heramientas e instrumentos de financiación que permitan movilizar capital público y privado para resolver los problemas de la de vivienda oferta y reducir los costos de construcción, al tiempo que se asegura la asequibilidad a largo plazo de la vivienda y se la salvaguardar de su financiarización.

El problema de la vivienda sacude a toda Europa

Y es que, acceder a una vivienda se ha convertido en un problema para cientos de miles de familias en toda la Unión Europea. Y no solo para las rentas bajas, sino también para las clases trabajadoras, que empiezan a encontrarse con muchas dificultades para llegar a fin de mes. Y no es para menos, si tenemos en cuenta que entre 2010 y 2024, los precios de la vivienda en la UE aumentaron un 55,4% y los alquileres, un 26,7%.

Pero, para conseguir este cambio de paradigma, se necesita capital, mucho capital. Y es ahí, en la manera de captar el capital privado en donde se centran las 15 propuestas presentadas por el grupo de trabajo del que forma parte Jaime Luque junto a cuatro expertos más. Todos ellos sostienen que, si bien la inversión pública debe ser el núcleo de las políticas de vivienda asequible, apuestan por la cooperación público-privada y sostienen que el capital privado necesita recibir un retorno saludable y competitivo para que decida apostar por la vivienda asequible.

"Nuestro grupo se formó para abordar las fórmulas para atraer el capital que haga factibles las propuestas para crear vivienda asequible en Europa. Son propuestas de creación de programas de financiación que sean atractivos para el inversor porque, si no, evidentemente, no invierte, pero también se busca que tengan sensibilidad social, para evitar la financiarización de la vivienda. Y, puesto que la idea es hacer vivienda asequible, ésta debe estar por debajo del precio del mercado", explica Jaime Luque.

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E. Sanz Fotografía: Sergio Beleña

Pero, ¿cómo se consigue que los inversores se interesen por la vivienda asequible si ésta se alquila por debajo de los precios del mercado? Luque tiene la respuesta bajo diferentes fórmulas de financiación a los promotores y de inversión.

"A nivel municipal, una de las cosas que propuse fue crear los llamados TIF, (Tax Increment Financing o Financiación por Incremento Fiscal, en español), que consiste en adelantar al constructor o promotor la cantidad equivalente a los impuestos a la propiedad —nuestro IBI en España— que el nuevo edificio que se construya genere durante los próximos 30 o 50 años. Esto equivale a dispensar a ese edificio de pagar el IBI durante ese tiempo, lo cual se ve como un subsidio que permite al constructor o promotor dedicar una parte del edificio a vivienda protegida. Es decir, simplemente se coge el incremento impositivo que va a generar ese nuevo edificio para los próximos 30 o 50 años y se le da al promotor como dinero gratis para aliviar el coste de su construcción. Sin olvidar que el promotor también puede tener acceso a suelo gratis del municipio y otras ayudas", explica a El Confidencial.

En concreto, el documento presentado a la Comisión Europea, propone designar distritos TIF para la vivienda, de tal manera que se designen zonas especiales donde los futuros aumentos de impuestos a la propiedad de los nuevos desarrollos de vivienda asequible se descuenten y se inyecten a los promotores en forma de subvención. "Las subvenciones municipales podrían financiarse mediante la emisión de bonos municipales, con el reembolso proveniente del aumento de la base imponible que los nuevos desarrollos de vivienda generan para el municipio. Eso sí, el acceso de un promotor a la financiación TIF debe estar vinculado a condiciones de asequibilidad, como alquileres por debajo del mercado durante largos períodos de 30 a 50 años y podría ser complementario a otros programas de financiación europeos", recoge el documento presentado a la Comisión Europea.

Fondo paneuropeo, bonos, cuenta ahorro vivienda...

Otra de las propuestas, junto con los TIFs, es la creación de un fondo de inversión paneuropeo en vivienda asequible (AHIF), inicialmente financiado y/o coestructurado por el BEI, otras instituciones financieras internacionales o un importante gestor de activos.

El fondo debería movilizar capital institucional y ahorros de los hogares con contribuciones adicionales de otras instituciones financieras internacionales, que permita crear una plataforma de inversión en vivienda escalable a nivel de la UE, "invirtiendo capital y deuda en diferentes estados miembros en formas diversificadas de vivienda asequible estrictamente regulada [...]. Este vehículo debe ser respaldado por un posible tramo de primera pérdida de organismos públicos o garantías similares y debe seguir un enfoque de inversión diversificado que incorpore salvaguardias estrictas para garantizar el impacto social y la resiliencia financiera en las actividades de inversión, para atraer capital a gran escala y a largo plazo a la vivienda asequible", recoge el documento.

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"Un fondo que se constituiría con capital público de instituciones europeas, pero también con capital privado, que permitiría inyectar capital directamente en la estructura de capital del promotor, es decir, aportar equity, por ejemplo, para comprar suelo. El promotor tiene un coste y lo que está buscando y lo que necesita es capital, algo que le cuesta mucho encontrar. Y la idea sería que este fondo paneuropeo pueda invertir en proyectos de vivienda asequible con impacto social en Europa, ayudando al promotor, de tal manera que si alivia sus costes, al final le saldrán los números para construir vivienda asequible por debajo del precio de mercado", asegura Jaime Luque.

En concreto, Jaime Luque pone el foco en lo que él denomina capital 'paciente, "como fondos de pensiones o aseguradoras que no quiere riesgos y a quienes podría interesar participar en él. Lo cual, estaría muy bien, porque les estás proponiendo invertir en activos que generarán rentas durante 50 años, con un retorno superior al bono soberano y con un riesgo casi cero ya que, al ser vivienda asequible, la tasa de ocupación será de casi 100%, ya que hay una lista enorme de personas queriendo acceder a estas viviendas, con alquileres por debajo del precio de mercado y en zonas donde hace falta mucha vivienda".

Un fondo paneuropeo que se pueda titulizar y que esos títulos se puedan comprar y vender en el mercado secundario

En opinión de este experto, para los fondos de pensiones o aseguradoras "esta propuesta puede ser muy interesante, pero también lo puede ser para family offices que no estén profesionalizados, como una manera de diversificar y tener, de alguna manera, real estate para los próximos 50 años en Europa".

La propuesta va, incluso, más allá ya que, como proponen Luque y los expertos de su grupo de trabajo es que el fondo se pueda titulizar y que esos títulos se puedan comprar y vender en el mercado secundario. "Hemos hablado con el Banco Central Europeo (BCE) para que acepte como un buen colateral, al nivel de bono soberano, los títulos de este fondo de inversión en vivienda asequible paneuropeo. El BCE tiene el poder para dar tranquilidad al mercado y a los inversores y si acepta como buen colateral estos títulos, disminuirá tremendamente el riesgo".

Según el documento propuesto a la Comisión Europea, "el BCE debería evaluar si los valores de vivienda asequible pueden tener un tratamiento preferencial como garantía en comparación con otros valores. Sugerimos realizar investigaciones para comprender si los valores de vivienda asequible conllevan un menor riesgo sistémico, similar al de los factores climáticos, y si el aumento de la oferta de vivienda asequible contribuye a aspectos alineados con el mandato del BCE, como la estabilidad de precios, financiera o macroeconómica. Demostrar estos efectos causales podría permitir al BCE justificar un tratamiento preferencial mediante la reducción de los recortes de garantías o la elegibilidad de la mejor calificación para los valores de vivienda asequible".

El visto bueno del BCE permitiría, además, dar liquidez a estos títulos. "Claro, los haría líquidos, de tal manera que si los compras y, de repente, los quieres vender, sabes que el BCE los va a aceptar como colateral. Y no solamente eso, sino que en los mercados secundarios de títulos ya existen los llamados REPO, que permiten vender temporalmente el título a cambio de que un préstamo a corto plazo. Con los REPO se puede apalancar mucho una posición, porque ese colateral cambia de manos, incluso cada día, en el mercado secundario. Por eso, sería impresionante si el BCE los acepta como colateral de alta calidad, porque el inversor tendría un retorno por encima del bono soberano, pero con un riesgo muy bajo".

Por otro lado, y para evitar que la vivienda se convierta en un activo financiero, Jaime Luque asegura que "este fondo paneuropeo tiene que tener una gobernanza muy potente, en el sentido de que se reinviertan todos o la mayoría de los dividendos en más vivienda asequible. Es necesario un órgano de gobierno independiente de expertos con mucha sensibilidad social. Los inversores tienen que ganar un retorno saludable, pero no especulativo".

Otra de las propuestas para atraer al capital privado pasa, según los expertos, por evaluar el potencial de un tratamiento regulatorio favorable para la vivienda asequible en los mercados de capitales, con normas específicas para los activos ponderados por riesgo (risk-weighted asset o RWA, por sus sigla en inglés). Proponen, por ejemplo, que la autoridad bancaria de la Unión Europea, la AEB, no obligue a provisionar tanto capital a las entidades financieras por financiar inversores en vivienda asequible como sí exigen en las de otro tipo de activos inmobiliarios.

Por último, Jaime Luque también plantea que, a nivel muncipal, nacional o europeo, las diferentes corporaciones puedan emitir deuda o bonos destinados a financiar vivienda también asequible. "Hay que fomentar el desarrollo de bonos de vivienda asequible. Aprovechando el éxito de los bonos verdes y sociales, intermediarios financieros especiales o bancos de vivienda especializados, ciudades, Estados miembros, instituciones de vivienda pública o actores de vivienda asequible deberían emitir bonos de vivienda asequible. [...] Para mejorar la calidad crediticia, los emisores y deudores podrían agruparse entre regiones y proyectos, creando una diversificación geográfica de la cartera, que puede verse reforzada por mecanismos de cogarantía multinivel", recoge el documento.

Atraer el ahorro de los ciudadanos europeos

Todos estos instrumentos de largo plazo y bajo rendimiento pueden atraer al capital paciente como fondos de pensiones y aseguradoras, pero también a los propios promotores, como una manera de financiarse de manera más barata y una alternativa a la banca y a la financiación alternativa. Y, por qué no, al pequeño ahorrador, al inversor minoritario.

Cuenta ahorro vivienda para atraer al pequeño ahorrador europeo

Para ello, Jaime Luque propone a la CE la puesta en marcha de una cuenta de ahorro a nivel de la UE dedicada a la vivienda asequible. Unas cuentas que liberarían un amplio fondo de ahorros de los hogares al ofrecer a los ciudadanos europeos un lugar seguro, líquido y con impacto social para depositar sus ahorros, con normas claras a nivel de la UE sobre los usos elegibles. "Una cuenta europea de ahorro para vivienda asequible, en la que los depósitos se canalizarían al Fondo Europeo de Vivienda Asequible (antes mencionado), lo que permitiría a los pequeños ahorradores invertir junto con instituciones y obtener rentabilidades estables y de bajo rendimiento con un impacto social medible. Los fondos se destinarían a vivienda asequible y social, bajo un marco regulatorio armonizado que facilitaría la participación transfronteriza y fortalecería la confianza pública. Una cuenta de ahorro con un retorno mensual o anual".

"Se dice que en Europa hay 33 billones de euros de ahorro y que la mitad de este dinero está fuera de Europa. Una forma de atraer ese capital de nuevo, es que los ciudadanos europeos lo inviertan, por ejemplo, en el fondo paneuropeo de inversión en vivienda asequible, que tiene un retorno mayor que el bono soberano y un riesgo muy bajo. El potencial es enorme. Para ponerlo en contexto, bastan dos datos. El primero, el BEI movilizará 3.000 millones de euros a la construcción de vivienda asequible. El segundo, en España hacen falta 3 millones de viviendas, cuya construcción costaría algo más de 500.000 millones de euros. No hay 500.000 millones de euros para invertir en España, a no ser que creen otros mecanismos como el fondo paneuropeo, las emisiones de bonos, etc. que permitan atrar capital de forma masiva", concluye Jaime Luque.