"Pagamos precios de suelo fuera de mercado, lo que llevará a vender pisos más caros que hoy"

Es la cara visible en el sector promotor, pero el suyo es un barco con otros cinco capitanes más: Jaime, Gema, Javier, Kika, Germán y Jorge llevan el timón de Grupo Pinilla desde hace más de 20 años, desde que sus padres decidieron dar un paso a un lado y apostar por el relevo generacional de la compañía, una empresa que ha hecho de sus raíces familiares su mayor fortaleza.

Nacida en un garaje en 1973 y hoy dirigida por los seis hermanos de la segunda generación, su historia es un ejemplo de cómo la prudencia, la unión y una gestión conservadora consiguieron mantener el barco a flote pese a las fuertes turbulencias que sacudieron el mercado tras el estallido de la burbuja inmobiliaria.

Jaime Pinilla rememora desde la sala de juntas en la que los seis hermanos se reúnen todos los lunes el momento preciso en el que sus padres les cedieron el testigo. Un día del que recuerda con especial cariño el momento simbólico en el que su padre, Carlos, rompió en seis pedazos un billete de 500 euros para ejemplificar cómo, si bien por separado, cada uno de esos seis trozos de papel no vale nada, en su conjunto, recobra todo su valor. Aquel billete y sus seis trozos cuelgan enmarcados en una de las paredes de la sala de juntas, junto al despacho en el que aún sigue trabajando su madre, Pilar.

La promotora ha desarrollado 6.602 viviendas en todo este tiempo, una cifra que engloba las ya entregadas y las que están siendo construidas en estos momentos. La mayoría en Montecarmelo y Arroyo del Fresno, aunque la falta de suelo les ha llevado a explorar otras zonas de Madrid como Pozuelo de Alarcón, Boadilla del Monte o Tres Cantos.

Grupo Pinilla no compite —ni pretende hacerlo— con los grandes del sector, pero puede presumir de haber capeado la gran crisis que se instaló en el país tras 2008 y haber conseguido mantener la actividad durante los años más duros.

PREGUNTA. ¿Es cierto que Grupo Pinilla nació en un garaje?

JAIME PINILLA. Como las grandes tecnológicas americanas, sí, la compañía nació en un garaje, donde todos mis hermanos y yo mamamos todo lo que hoy es Grupo Pinilla. La empresa nació como estudio de arquitectura en 1973, de la mano de mi padre, que era arquitecto, y mi madre. Veinte años más tarde, en el año 92, cansado de que otros ganasen dinero de la arquitectura, decidió pasarse a la promoción inmobiliaria y se constituyó la promotora. A partir de ese momento comenzó a construir un montón de viviendas, fundamentalmente en Montecarmelo y Las Tablas.

P. ¿Cómo fue el relevo generacional?

J.P. En el año 2002 se produjo el relevo generacional oficial. Nosotros somos seis hermanos, los seis trabajamos aquí y los seis nos dedicamos a cosas diferentes. Unos están aquí desde el final de su formación académica, y a otros nos ha reclamado la empresa cuando estábamos trabajando fuera. Yo, por ejemplo, estuve trabajando en banca y tuve una agencia de marketing antes de entrar en la empresa familiar. Es decir, en ningún momento nos sentamos para decidir cómo nos repartíamos la tarta.

"Como las grandes tecnológicas americanas, la compañía nació en un garaje"

Mi hermano Javier, que estudió arquitectura, lógicamente lleva nuestro estudio de arquitectura. Mi hermana Gema, que estudió psicología, se ha dirigido a la parte comercial y es la sustituta de mi madre. Mi hermana Kika, que ha estudiado empresariales, lleva la parte patrimonial, mientras que mi hermano Jorge, que ha estudiado derecho, lleva la parte jurídica, los recursos humanos y la parte corporativa. Germán, que es ingeniero naval y que ejercía y trabajaba como tal, llegó en un momento en el que la empresa necesitaba una cabeza ordenada para llevar las cuentas, mientras que yo estudié derecho y empresariales e, inicialmente, empecé en banca para formarme en la economía, que es uno de los pilares de nuestro negocio.

P. ¿Qué es lo que sucedió ese 2002 para que se produjera dicho relevo?

J.P. Mi padre es una persona extraordinariamente generosa, algo que es poco habitual en los socios fundadores, que son conscientes de lo difícil que ha sido fundar una empresa y tienen poca fe en sus descendientes. En cambio, mi padre siempre ha creído en la empresa familiar y se estuvo preparando durante mucho tiempo para ese cambio generacional. Alrededor del año 2000, empezó a preparar un protocolo familiar, que firmamos finalmente en el año 2002, y que no solo marcaba el funcionamiento de la familia dentro de la empresa, sino que suponía, de alguna manera, un acto simbólico del cambio generacional.

El día que lo firmamos, nos reunió en un hotel con el asesor fiscal, el asesor jurídico y el notario y, justo antes de la firma, cogió un billete de 500 euros, lo rompió en seis trozos. En ese momento todos creímos que se había vuelto loco, y nos dio a cada uno un trozo y nos dijo: "Os estoy entregando el máximo valor, que es un billete de 500 euros; dividido no vale nada, unido es el máximo valor", haciendo referencia a la empresa. Hoy preside esta sala, que es nuestra sala de juntas, y esa ha sido la política a nivel familiar que ha tenido la empresa desde el principio.

P. Usted es director general, que no consejero delegado.

J.P. Yo puedo ser la cabeza visible, porque llevo la promotora, pero la realidad es que esta empresa la dirigimos los seis. De hecho, mi padre, que falleció hace tres años, así lo quiso; no quiso que hubiese un consejero delegado, quiso que la empresa estuviese dirigida por los seis y ninguno tiene más peso que el otro. Ninguno toma una decisión sin estar consensuada con el resto de hermanos. Nos reunimos todos los lunes, los seis hermanos con mi madre, y una vez al mes tenemos una reunión más extensa.

P. En 2008, el mercado salta por los aires. Al poco de ser nombrado director general, ¿cómo se vivieron aquellos primeros años de la crisis?

J.P. Esta empresa siempre ha sido muy conservadora. Al no tener, por ejemplo, un accionariado externo, nuestro protocolo marca que la prioridad es siempre el bienestar de la familia y, luego, el de nuestros empleados y clientes. No tenemos un afán de crecimiento, no tenemos unas exigencias de unos accionistas que nos pidan un determinado crecimiento orgánico ni un porcentaje... De hecho, siempre hemos intentado que nuestro cuello de botella sea nuestro estudio de arquitectura, que no tiene crecimiento de personal: se puede incorporar una persona, pero muchas veces son los que entran por los que salen. Es decir, promovemos lo que somos capaces de producir y eso hace que muchas operaciones se descarten porque no damos abasto.

"Cuando empezó la crisis no estábamos en una situación delicada, pero nos dio pánico"

Esto, que ha sido siempre la política de la empresa, permitió que cuando empezó la crisis no estuviésemos en una situación delicada, aunque sí lo pensamos. De hecho, recuerdo que fui con mi padre a ver a una consultora y le dijimos: "Esto nos da pánico, el mercado se ha parado, los bancos nos van a exigir...". La consultora analizó las cuentas, nos llamó al cabo de unos días y nos dijo que si estábamos de broma teniendo en cuenta cómo estaba el sector.

P. ¿El grupo estaba mucho menos endeudado que el resto?

J.P. Sobre todo teníamos un patrimonio muy limpio y, aunque quizá no teníamos liquidez, sí teníamos solvencia a nivel patrimonial para hacer frente a los años difíciles que venían. También nos ayudó nuestra política de localización de las promociones. Siempre estamos en zonas muy concretas, con un cliente de perfil medio-alto, de ahí que no seamos muy conocidos cuando salimos de ellas. Aquí en Montecarmelo preguntas por los Pinilla y todos saben quiénes somos; en cambio, me voy a Los Berrocales y nadie sabe quién soy. Como decía, el estar localizados en nuestras zonas, nos permitió sacar promociones e incluso vender mucho más rápido que en los años buenos.

P. ¿Cómo fue posible?

J.P. En los años buenos había muchas promociones y todo el mundo se fiaba de lo que le ofrecían. En los años malos, en cambio, se formaban colas en nuestras oficinas para comprar una casa porque, independientemente del momento tan delicado que vivíamos, la vivienda seguía siendo necesaria.

P. Su perfil de cliente no se vio tan afectado como el de otras zonas de Madrid.

J.P. Exacto. Estamos en unas zonas de clase media alta, incluso alta, y la situación económica también dio oportunidades de comprar vivienda a un precio verdaderamente asequible. Quitando los primeros momentos, que fueron muy delicados, y analizando la situación, la verdad es que no fueron años tan malos. Daba mucho pánico tomar cualquier decisión, no sabíamos si iba a seguir cayendo el mercado o hacia dónde nos dirigíamos, pero lo cierto es que, a día de hoy, no sé si lo pasé peor en aquella época o en esta.

"La crisis dio oportunidades de comprar vivienda a un precio verdaderamente asequible"

P. ¿A qué se refiere?

J.P. En mi opinión, ahora vivimos un momento extraordinariamente delicado, preocupante y curioso. Hay una competencia abismal por comprar suelo y hay escasez de suelo; eso hace que paguemos precios fuera de mercado para poder adquirir un suelo y que siempre tengamos que comprar, como se hizo en el año 2007, descontando un futuro precio de venta de las viviendas.

P. Se compra suelo con la expectativa de que los precios de las viviendas seguirán subiendo.

J.P. El que te pone la expectativa es el propietario de suelo. No conozco a ninguno que venda al precio del último suelo que se ha vendido en su zona. El propietario del suelo hace sus cuentas y te vende más caro y tú tienes que plantearte que vas a tener que vender las viviendas algo más caras de lo que se están viendo hoy.

P. Esto os obligará a dejar fuera operaciones.

J.P. Sí, pero también es cierto que al estar en nuestras zonas, podemos tomar ciertas decisiones y tener muy controlados a los propietarios de suelo y las ventas. No creo que ningún promotor venda hoy al precio al que le gustaría vender.

P. Ustedes han estado siempre muy presentes en Montecarmelo y Arroyo del Fresno. ¿Cuándo se adquirió todo ese suelo?

J.P. Arroyo del Fresno y las últimas promociones de Montecarmelo cambiaron nuestro balance y, en consecuencia, también cambió nuestra estrategia. Hasta entonces, nuestra política era comprar suelo finalista y promover. Yo recuerdo que cuando me enseñó la profesión mi padre me dijo que la operación idónea era aquella en la que el promotor no ponía dinero. El dinero lo ponían los clientes y el banco y, nosotros, de alguna manera, éramos gestores. Es decir, más o menos el 50 % del dinero lo ponía el banco y el otro 50 % lo ponían los clientes. Antes de 2007, teníamos todo vendido sobre plano y empezábamos a construir al día siguiente de escriturar el suelo.

"Pagamos precios de suelo fuera de mercado, lo que llevará a vender pisos más caros que hoy"

Evidentemente, el mercado dijo que esto no estaba bien y la prueba fue todo lo que sucedió en el 2007. Cambiaron las políticas de los bancos y tuvieron que cambiar las políticas de los promotores y de los clientes. A partir de ahí, y gracias también a nuestro balance, en 2014-2015 entramos a comprar suelo en desarrollo, al principio suelo en desarrollo pero con final inminente para convertirse en urbano y, actualmente, pensando ya en los próximos años. Hoy tenemos suelo para hacer viviendas hasta 2030-2032.

P. ¿De cuántas viviendas estaríamos hablando?

J.P. Ahora mismo tenemos 1.032 viviendas en gestión, de las que estamos construyendo aproximadamente la mitad. Es decir, tenemos suelo para desarrollar 600 viviendas.

P. ¿Y dónde está ese suelo?

J.P. Principalmente en ARPO, aunque la última operación la hemos hecho en Retamar de la Huerta, en Alcorcón. Tenemos también promociones en construcción en Boadilla del Monte, en El Encinar y en Viñasviejas, mientras que en Pozuelo también estamos con promociones en Arroyo de Meaqués, junto a Quirón Pozuelo, La Finca y Ciudad de la Imagen.

"En ARPO somos uno de los mayores propietarios con suelo para unas 600 viviendas"

Después de Arroyo del Fresno I y II y Montecarmelo, cogimos el plano de Madrid y dijimos: "¿Dónde vamos ahora?, ¿dónde podemos establecer nuestra marca?". Y la respuesta fue ARPO, donde somos uno de los mayores propietarios, con suelo para unas 600 viviendas. Si todo va bien, en el primer semestre del año que viene empezaremos la urbanización, y a partir de ahí, a finales de 2027 podríamos empezar a construir viviendas. Tenemos, por ejemplo, tres cooperativas de vivienda protegida. Todavía es muy pronto para la comercialización de las viviendas libres. En ARPO entramos en el año 2021 y ha sido, especialmente, hace dos años cuando dimos el do de pecho a la hora de invertir en ese suelo, cuando ya veíamos la luz al final del túnel.

P. ¿Veremos operaciones de suelo en ARPO o quienes ya tienen suelo van a promover?

J.P. Siempre habrá. Por lo que respecta a nosotros, una de las cosas que nos caracteriza es que empezamos a construir los primeros y solemos ser de los últimos en irnos de un barrio o ámbito. De hecho, nosotros esperamos poder comprar suelo finalista. Obviamente, serán otros precios, porque quedará poco suelo, pero todavía hay propietarios que venderán. Además, los fondos que tienen suelo, tanto allí como en otros ámbitos, tienen que atender a sus rentabilidades y muchas veces hay desarrollos en los que les interesa salirse antes que promover. Hablo de fondos que son promotores. Seguro que habrá operaciones de suelo.

P. ¿Y en Retamar cuáles son los plazos?

J.P. Acabamos de llegar y, más allá de que el 1 de octubre se puso la primera piedra y se hizo el acto oficial del inicio de las obras de urbanización, poco te puedo contar. Espero que las primeras viviendas las estemos empezando a construir a mediados de 2027 o un poquito antes. Allí tenemos suelo para 100 viviendas.

P. Aquí habrá más oportunidades de comprar suelo.

J.P. Sí. Lo que ocurre es que es un ámbito mucho más pequeño, pero habrá oportunidades. Todos los desarrollos, cuando entran en esta última fase ya de inicio de construcción de la urbanización, el suelo se reduce bastante. Ya no hay tanto donde comprar.

P. En Arroyo del Fresno han demostrado que dentro del sector promotor no siempre hay que ser rivales.

J.P. Siempre hemos tenido muy buena relación con los promotores. Creemos en la colaboración y no en la competición. Los primeros suelos que salieron a la venta en Arroyo del Fresno, casi finalistas y de vivienda protegida, eran de la Empresa Municipal de la Vivienda (EMVS). Era 2014 o 2015. Conocíamos la zona, la habíamos seguido desde sus comienzos y aquella operación de suelo nos parecía interesante. La EMVS sacó cuatro suelos por 60 millones, una cifra que no teníamos. Amenabar se quedó dos de ellos, nosotros uno y Arjusa otro. Eso fue lo primero que compramos porque vimos una oportunidad muy buena. En aquel momento, conocimos a Amenabar y nos asociamos para tratar de desarrollar el máximo número posible de viviendas. Creamos CP Amenabar y fuimos adquiriendo todo lo que pudimos. Posteriormente, con Amenabar hemos seguido haciendo proyectos en Tres Cantos, donde hemos desarrollado algo más de 1.000 viviendas y algunas de ellas, sobre todo en el último periodo, con Amenabar.

P. Comentaba al comienzo de la entrevista que durante la crisis, la compañía era muy solvente a nivel patrimonial y que eso os dio cierta solidez. ¿En qué consiste su negocio patrimonial?

J.P. Inicialmente, cuando mis padres empezaron, intentaban quedarse con algún piso en cada una de las promociones que hacíamos. Pero, desde hace más de 10 años, empezamos a ordenar el patrimonio y en vez de tener un piso en cada promoción, tenemos edificios residenciales en alquiler y edificios de oficinas.

P. ¿Alquileres conforme a la LAU?

J.P. Tenemos de todo, porque tenemos que responder ante nuestros clientes. Como promotora inmobiliaria y gestores de cooperativas respondemos con nuestro patrimonio ante nuestras acciones. Si yo no tengo una empresa capaz de responder a la deuda que adquiero, pondría en riesgo el dinero de mis clientes.

P. Además de trabajar con promotoras como socios, ¿trabajan con fondos o 'family office'?

J.P. Con fondos no, aunque nos llaman todos los días. Sí tenemos en alguna operación socios más financieros, pero no son fondos, son 'family offices'.

P. ¿Por qué no les gusta trabajar con fondos?

J.P. Estamos dispuestos a colaborar con cualquiera, el problema es que los fondos y nosotros no tenemos los mismos intereses. Nosotros estamos encantados con todos los que vienen queriendo participar en nuestro negocio, porque la liquidez siempre es buena, pero el problema es que nuestra política de vivienda, nuestra política de localización y nuestra política familiar hace que construyamos viviendas en las que vamos a permanecer muy por encima de los plazos legales con nuestros clientes. Y, a un fondo, esto le choca mucho. Un fondo va a querer que yo haga viviendas pequeñas porque quiere la máxima rentabilidad, mientras que yo hago viviendas grandes porque quiero familias.

"Un fondo va a querer viviendas pequeñas porque quiere la máxima rentabilidad y yo hago viviendas grandes porque quiero familias"

Un fondo va a ahorrar arquitectónicamente y constructivamente hablando, que entiendo que no dan rentabilidad, y lo respeto, pero nosotros invertimos en esas cosas porque yo no quiero que el cliente me compre una casa y esté satisfecho con la imagen 3D que le ofrezco ni el primer año de construcción. Lo que quiero es que estén satisfechos a los 5, a los 10, a los 15 o a los 20 años. Esto es algo que nos ha diferenciado mucho en el sector y es lo que ha creado mi madre. Nosotros elegimos a nuestros clientes porque hacemos comunidades. La calidad técnica de nuestras viviendas es sustituible. Yo puedo hacer una reforma, cambiar un suelo que no me gusta o un baño, pero lo que no voy a poder cambiar es al vecino.

P. ¿Con qué tipo de 'family office' han trabajado?

J.P. Lo único que te puedo contar es que en un momento como el actual, en el que nos vemos en la necesidad de invertir en suelo a largo plazo, comprar suelo finalista implica mucha mayor liquidez. A nivel estratégico intentamos dedicar fondos al suelo de inmediato desarrollo y otros fondos al suelo a largo plazo para garantizar el trabajo de años venideros. Y como nuestro balance es el que es, para soportar eso buscamos socios financieros que aporten valor.

P. ¿Algún socio estratégico?

J.P. Sí, hay una empresa de origen mexicano dedicada al desarrollo inmobiliario con fuerte presencia en España y de un perfil muy discreto que coinvierte en algunas operaciones con nosotros.

P. ¿Algún otro socio recurrente?

J.P. No, recurrente no, pero hemos trabajado con Pryconsa, con Amenabar... En un sector en el que somos pequeños, las asociaciones nos ayudan. Por otro lado, también hemos hecho una operación que ha salido muy bien y que ha consistido en dar entrada a nuestros clientes en algunos proyectos. Tenemos mucho cliente que nos compra casa para invertir, que confía en nosotros y en nuestro producto y nos dijimos: "¿Por qué no le metemos en el recorrido promotor?". Y hace un año sacamos un producto que ha dado a los clientes la posibilidad de entrar en cuentas en participación en una de las operaciones. Participas del beneficio, pero no participas ni de la gestión ni del accionariado. Eso te evita riesgos jurídicos y demás. Participas exclusivamente del beneficio. Ha sido un éxito, por lo que queremos sacar más, ya que será un medio más a la hora de encontrar socios que nos aporten valor.

P. ¿Han tenido ofertas de compra por parte de algún fondo?

J.P. No se nos ha acercado nunca nadie para comprar la compañía.

"No se nos ha acercado nunca nadie para comprar la compañía"

P. Ni otra promotora.

J.P. No, nunca.

P. ¿Y estarían dispuestos a dar entrada en el accionariado a un socio o a vender a la compañía en algún momento?

J.P. No. A ver, estaríamos dispuestos a escuchar ofertas, porque siempre me resulta curioso saber lo que vale lo que tenemos, aunque imagino que no vale mucho más que nuestro patrimonio, porque nuestra marca es la que es y las marcas valen lo que valen.

P. ¿El objetivo es que la compañía siga siendo familiar?, ¿se está pensando en el siguiente relevo generacional?

J.P. Sí, claro que queremos que continúe, pero tenemos muy claro que no puede continuar como la conocemos hoy. Somos seis hermanos, los seis hemos mamado esto de mis padres desde el principio. En casa solo se hablaba de esto: de nuestro negocio. Yo veía a mis padres trabajar los fines de semana, era el negocio de su vida. Ahora, a nuestros hijos no les trasladamos lo que nuestros padres nos trasladaron a nosotros. Y no te voy a decir que el protocolo familiar prohíbe la entrada de nuestros hijos, pero sí que se lo pone muy complicado. Por ejemplo, necesitan hablar tres idiomas para trabajar aquí, en una empresa promotora que no se mueve de la zona norte de Madrid. ¿Y por qué piden tres idiomas? Porque no queremos que trabajen aquí.

P. ¿Qué pasará entonces con la compañía cuando se jubilen todos los hermanos?

J.P. En lo que estamos es en profesionalizar la empresa, y luego tendremos que decidir si queremos que la actividad promotora tenga el peso que hoy tiene en la actividad del grupo. Es decir, si queremos que haya más peso en la parte patrimonial y menos en la promotora. No obstante, la promotora siempre seguirá, porque sería una pena que nuestros hijos pierdan lo que hemos creado, pero tendrá que ser de una manera totalmente profesionalizada. Yo siempre he tenido muy claro que los seis hermanos estamos aquí porque nuestros padres son quienes son. Nadie nos ha contratado por ser los mejores profesionales ni por saber más que nadie, sino porque somos hijos de nuestros padres. Esto da unas ventajas y unas desventajas. Las ventajas, que hemos mamado esto desde el principio y esto es nuestro; la desventaja es que no somos los mejores gestores del mercado, segurísimo.

No obstante, yo, que soy de los mayores, confío en que me queden quince o veinte años todavía de profesión y a mis hermanos, los más pequeños, todavía más. Todavía es pronto para hablar de ese relevo. No obstante, todos tenemos muy claro que esto solo pasa por la profesionalización; si tendrá más o menos peso la promotora, ya llegará el momento de decidirlo.

P. En un momento en el que se vuelve a hablar mucho de burbuja inmobiliaria, ¿cómo ve el sector?

J.P. Está todo muy raro. Al final, el precio de la vivienda hoy lo marcan el suelo, con mayor peso, y la construcción. Sobre el primero, hay escasez y poca oferta, el propietario del suelo prácticamente pide lo que quiere. Y respecto a la construcción, creo que hay tres factores que marcan el precio o que lo han marcado en los últimos tiempos. Por un lado, las materias primas y la mano de obra que, evidentemente, han provocado que suba mucho la construcción, pero tampoco podemos olvidar que nadie construye como antes. Yo se lo digo mucho a amigos y clientes, si te vas a comprar una casa de segunda mano, mira si es anterior a 2015 o posterior. Antes de la crisis construíamos de una manera y después de ella construimos de una manera completamente distinta: que si el código técnico, la eficiencia energética... Cada vez hacemos mejor las casas. Las casas de hoy en día son una pasada.

P. La consecuencia es que las viviendas son cada vez más caras.

J.P. Aun así, Madrid es una de las capitales europeas más baratas. Por detrás tenemos a Estocolmo, Helsinki, Bruselas... Por delante tenemos a París y a Londres, lógicamente, pero con unas rentas per cápita muy superiores a la nuestra. Con una renta per cápita parecida a la nuestra tenemos Lisboa o Milán, ambas con precios superiores. Es decir, creo que somos la quinta capital con la vivienda más barata. El problema que estamos viviendo ahora es preocupante económicamente, pero especialmente por la parte social.

P. Cada vez queda más gente fuera del mercado.

J.P. El primer problema que tenemos es que en las zonas que teóricamente son más baratas, cuando las cosas van bien como ahora, se igualan los precios y comprar una casa en Los Berrocales casi te cuesta lo mismo que aquí (Mirasierra), y eso provoca que la capacidad del comprador tradicional de esas zonas disminuya mucho. Luego, cuando vienen las crisis, los precios se vuelven a separar.

P. La euforia que se ha instalado en el mercado parece no tener fin.

J.P. ¿Esto va a parar? Por desgracia, no. Por desgracia para la sociedad y para los promotores, porque cada vez correremos más riesgo. Obviamente, a nivel económico nos va bien gracias a esto. ¿Pero cómo va a parar? Tendría que haber algo externo que nos obligase a parar.

P. Antes ponía el ejemplo de Los Berrocales. En los nuevos desarrollos, llamados a acoger la vivienda asequible en Madrid, los precios no parece que vayan a ser muy asequibles.

J.P. No, y mucho menos para el comprador tradicional de allí. Pero es que la Comunidad de Madrid está creciendo a razón de 100.000 habitantes al año y estamos construyendo 15.000 viviendas. Es cierto que durante los próximos 10 años hay un montón de desarrollos. Estamos hablando de 300.000 viviendas, pero tenemos una demanda embalsada de 175.000 viviendas. Esto no cuadra por ningún lado. Pero es que, además, en la Comunidad de Madrid nos divorciamos a un ritmo de 13.000 personas al año. Eso significa otra casa. El problema es gravísimo. Necesitamos liberar suelo. No podemos tardar 10, 15 o 20 años en sacar el suelo. Si crecemos a un ritmo de 100.000 personas al año, la única posibilidad es construir 70.000-100.000 viviendas al año y mientras no solucionemos este problema, esto seguirá subiendo.

P. ¿Más vivienda protegida?

J.P. Hay un error conceptual con la vivienda protegida. Actualmente, más o menos, el 45 % de la vivienda de los nuevos desarrollos es vivienda protegida. Una vivienda protegida que no está subvencionada por el Estado, sino por los que compran vivienda libre en los nuevos desarrollos. Es decir, lo que hace la vivienda protegida es encarecer la libre. ¿A quién conoces con poco nivel adquisitivo que haya podido comprar vivienda protegida en ARPO? A muy poca gente, porque se pagan burradas por el suelo, se pagan cantidades elevadas para hacer frente a la entrada...

"Si hoy ponemos 100.000 viviendas a la venta en Madrid, baja el precio de la vivienda"

P. ¿La vivienda protegida debería ser en alquiler?

J.P. La vivienda protegida tendría que estar muchísimo más regulada. En otras comunidades autónomas, la vivienda protegida es para toda la vida. Aquí la liberamos. De verdad creo que si tuviésemos mucho más suelo, ya que Madrid es una ciudad que puede crecer por todos lados, podríamos conseguir que la vivienda baje de precio. Lo que hay que hacer es poner más vivienda en el mercado.

P. Que bajen los precios, ¿no va en contra de los intereses del promotor?

J.P. No, para mí no.

P. Pero si, de repente se sacan 100.000 viviendas y bajan los precios, ¿no perjudica económicamente a los promotores?

J.P. Bajará el precio, claro, pero los promotores preferimos eso. Hombre, si las pones mañana, nos hundes. Si yo he comprado un suelo carísimo y al lado te pones a construir 1.000 viviendas de repente, de la noche a la mañana, evidentemente me perjudica. Yo hablo de agilizar, de coger las 300.000 viviendas que tenemos para construir en los próximos 10 años y que se construyan en los próximos 3 o 5 años. ¿Yo qué haría? Agilizar los desarrollos que hay ahora y sacar nuevos desarrollos para que estén listos dentro de cinco, seis o siete años.

"Sí se puede comprar vivienda relativamente barata para quien lo necesite en la periferia"

P. Y aprobar una Ley del Suelo.

J.P. Es necesaria, al igual que el nuevo plan general de Madrid. ¿Pero cuánto tiempo llevamos con esto? Ese es el problema de este país. Aun así, se puede comprar vivienda relativamente barata para quien lo necesite. El problema es dónde queremos vivir.

P. ¿Dónde están esas viviendas?

J.P. En la periferia de Madrid. Lo que pasa es que Los Berrocales ya no es periferia. Tenemos que irnos más lejos. Ojalá pudiésemos vivir más cerca y pudiésemos comprar en la zona en la que queremos vivir. Tenemos una mentalidad patrimonialista, pero, a lo mejor la casa te la tienes que comprar en una ciudad más pequeña que Madrid o en un pueblo y alquilarla, y que ese dinero te ayude a pagar el alquiler de donde realmente quieres vivir. Me encantaría que todo el mundo pudiese comprarse una casa en donde quisiese, pero es utópico. Insisto, lo que me preocupa es que vamos a un crecimiento de 100.000 personas anuales y el acceso a la vivienda ya no es solo un problema de la gente joven, sino que la gente mayor tampoco puede comprar casa.

P. Como ha pasado en otras zonas de España, por ejemplo en las Islas Baleares, ¿y si no compensa trabajar en Madrid desde el punto de vista económico por el alto precio de la vivienda?

J.P. Ese es el problema, pero a lo mejor es una buena forma de ayudar a otras provincias. Las empresas están como locas por venir a Madrid, pero tarde o temprano podrían irse porque no van a encontrar talento. Y eso es una pena. Perderemos talento y capacidad empresarial por culpa de la vivienda. Por no ser dramáticos, potenciará otras provincias, pero, cuidado, que no potencie otros países.