Blackstone divide en dos la cartera de Fidere y reserva un 25% de los pisos para reventa

Blackstone ha dado el pistoletazo de salida a la venta de Fidere. La pasada semana, el gigante estadounidense empezó a distribuir el teaser de Proyecto Cibeles, nombre con el que ha bautizado la cartera de 5.300 pisos en alquiler que ha encargado vender a JLL y Eastdil. Como adelantó El Confidencial, el pasado verano, el fondo organizó un proceso para elegir asesores, con la idea de arrancar formalmente la venta en otoño. Y ese momento es ahora.

Más allá del deseo desinversor de Blackstone, ampliamente conocido desde hace tiempo, en el sector está la duda de cómo el fondo va a ejecutar su estrategia de salida y, sobre todo, qué conejo va a sacar de la chistera para conseguir los 1.200 millones de euros en que se está valorando esta cartera. Unas preguntas cuyas primeras respuestas están en este esbozo del cuaderno de venta.

En un momento en el que cada vez más voces alertan de riesgo de burbuja en España, el alumno aventajado de la inversión institucional ha apostado por construir un escudo protector con una cuarta parte de la cartera. En concreto, de las 47 promociones que se han incluido en Proyecto Cibeles, 36 activos forman parte de lo que se ha bautizado como rental pool (fondo de alquiler), y los otros once se han destinado al privatization pool (fondo de venta individual).

Esta división busca maximizar el resultado aprovechando, precisamente, los elevados precios de compra que alcanza la vivienda y, en vez de apostar todo al alquiler, ofrecer el caramelo de que el comprador de una cuarta parte de la cartera podrá revenderla rápidamente. Este enfoque es el mismo con el que Meridia analiza la compra a Hines del complejo residencial Sky Park en el madrileño barrio de Valdebebas: comprar la totalidad para, después, venderla por unidades.

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Con esta fórmula, lo que se busca es encontrar un punto de equilibrio entre las elevadas expectativas de precio de los vendedores y el recorrido al alza que necesitan reservarse los compradores. Blackstone hace años que quería haber desinvertido en Fidere, pero el covid primero, y el giro de los tipos de interés, después, impidió al fondo cumplir con su hoja de ruta inicial.

Ante la imposibilidad de salir con los retornos esperados, en un primer momento, apostó por vender pequeñas carteras, y después se lanzó a la venta una a una de sus viviendas. Ahora, con Proyecto Cibeles, aspira a conseguir la gran desinversión que lleva años esperando, pero, para alcanzar los elevados umbrales de precio que aspira, necesita complementarlo con el caramelo de la reventa.

Esta estrategia abre la puerta a conseguir mayor concurrencia al atraer a dos tipos diferentes de capital: jugadores de valor añadido, para el privatization pool, e inversores más core o conservadores, para el rental pool. También es previsible que acudan grandes compradores interesados en adquirir toda la cartera, pero con dos fondos o cuentas separadas.

El principal atractivo de esta cartera es que todas las promociones están en la Comunidad de Madrid, excepto una que se ubica en Guadalajara. En concreto, las 47 promociones se reparten por Valdemoro, Rivas, Móstoles, Getafe, Alcorcón, Torrejón de Ardoz, Alcalá de Henares, Tres Cantos, Colmenar Viejo, Paracuellos, Las Rozas y Madrid Capital (Villaverde, Carabanchel, Vallecas y centro).

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La férrea oposición del Ejecutivo de Isabel Díaz Ayuso a aplicar la Ley de Vivienda y los topes al alquiler juega en favor de Proyecto Cibeles, ya que permite a los inversores confiar en poder batir a la inflación con la cartera de alquiler. De hecho, los principales argumentos que esgrime Blackstone para poner en valor su cartera son la ubicación en Madrid al 100%, la falta de vivienda que existe para satisfacer toda la demanda y el diferencial de precios de Madrid respecto al resto de grandes capitales europeas.

La otra cara de la moneda, no obstante, son los niveles máximos en los que se mueve el mercado y que, en el caso de los pisos que conforman el porfolio de Fidere, está ya al límite. La propia Blackstone cifra en el 29% el ratio de esfuerzo de sus viviendas, indicador que en ningún caso debería superar el 33% en un mercado saludable. El capital conservador que busca adquirir vivienda en alquiler tiene siempre muy en cuenta este dato, que presiona a la baja las ofertas. Un escenario que el fondo estadounidense intentará compensar con el caramelo de la cartera destinada a reventa.

Ares negocia una venta parcial a HOOPP

Otro gran fondo americano, Ares, también ha optado por dividir su cartera de vivienda en alquiler. En este caso, el porfolio en venta es la socimi Iante, que cuenta con 3.600 viviendas del Plan Vive de la Comunidad de Madrid, y otros 2.300 pisos que ha ido comprando desde hace ocho años y que están en diferentes fases de desarrollo. Como adelantó El Confidencial, Ares mandató a JLL y Eastdil para encontrar nuevos inversores interesados en entrar en el mercado residencial español en alquiler. Este proceso lleva en el mercado desde principios de año y, tras intentar cerrar la venta de la totalidad del porfolio, el fondo ha optado por analizar la venta solo de una parte de su cartera, las viviendas libres, y dejar fuera de la transacción las casas del Plan Vive. El comprador que está más avanzado en estas conversaciones es el fondo canadiense Healthcare of Ontario Pension Plan (HOOPP). Si las conversaciones llegan a buen convertirá, se convertirá en el principal accionista de la socimi Iante.