¿Cuándo EEUU estornuda, Europa se constipa? La vivienda ya sufre al otro lado del Atlántico

Titular de CNBC News: "La venta de viviendas sufre en abril su mayor caída desde 2009". Le sigue Zero Hedge: "La venta de casas marca su mayo más débil desde 2009". Y reitera Bloomberg en junio: "La venta de viviendas en Estados Unidos se ralentiza por la falta de accesibilidad". Estos tres casos son solo algunos ejemplos de los artículos que la prensa norteamericana ha publicado en los últimos meses en relación con la salud del mercado residencial inmobiliario al otro lado del Atlántico.

En los últimos meses, las cifras de compraventa de hogares en Estados Unidos están empezando a dar síntomas de debilidad, especialmente en la segunda mano, lo que ha puesto en alerta a más de un alto directivo a este lado del océano. Aunque se trata de otra geografía, con diferente realidad económica, también es cierto que en un mundo global, todo está conectado.

A esto se une que muchos de los grandes jugadores del sector inmobiliario patrio son norteamericanos. Y, si en las casas matrices empiezan a surgir las dudas, eso suele terminar trasladándose al resto de países, como ya se vio con los fondos alemanes tras la pandemia, cuando la caída del mercado en su país de origen arrastró a sus inversiones en la piel de toro.

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Como ocurre en España, en Estados Unidos hay un serio problema de acceso a la vivienda derivado de la falta de hogares a un precio que el ciudadano medio pueda pagar. Es lo que ahora llaman los políticos vivienda asequible. Los dos países también coinciden en la receta que dan sus expertos para intentar corregir la situación: sacar más oferta al mercado.

El problema es que, en Estados Unidos, el inventario ha crecido un 12% entre agosto de 2024 y agosto de 2025, hasta superar los 1,5 millones de viviendas. Pero, lejos de mitigarse, los síntomas de debilidad se han agravado. Si se echa la vista atrás, al cierre de los ejercicios 2022 y 2023, el aumento del número de casas a la venta es todavía superior, del 50%. Sin embargo, parece que el mercado tiene un techo.

En los últimos doce meses, el número de transacciones se ha movido entre los 3,9 millones de septiembre del año pasado y los 4,2 millones que alcanzó tanto el pasado diciembre como en febrero de este ejercicio. Desde entonces, ha ido desinflándose, dando muestras de debilidad y la impresión de que el mercado tiene un techo en el entorno de los cuatro millones de casas. Al menos, hasta que los precios corrijan.

"La venta de viviendas se mantiene baja debido a los problemas de asequibilidad", decía el análisis de Bloomberg del pasado mes de junio. Para corregir esta situación, a priori, no parece sensato confiar en que los compradores vayan a recuperar la fortaleza. Al contrario, Estados Unidos se enfrenta a una ralentización del mercado laboral y a un enfriamiento de su economía que han llevado ya a la Fed a tomar medidas.

El pasado septiembre, la Reserva Federal bajó los tipos de interés 0,25 puntos, hasta situarlos entre el 4% y el 4,25%, y se espera el recorte de otros 0,5 puntos en los próximos meses. Los agentes inmobiliarios del país ven estas caídas como un posible revulsivo para reactivar las ventas, una opción que debe valorarse con cautela, a la vista del nulo impacto que, por el momento, está teniendo el aumento del stock de casas.

A esto se añade que la propia Fed ha alertado sobre el hecho de que la inflación no parece tocar techo, lo que juega en contra del consumo y de la capacidad de compra de los hogares. La vivienda es un claro ejemplo. Los precios han crecido más del 50% desde el estallido de la pandemia, hace cinco años, y siguen sin corregir. El problema es que los ciudadanos ya tampoco están pudiendo comprar.

En este contexto, un artículo de WSJ de esta misma semana pone el foco en que quizás sí que han empezado a corregir los precios. Y han empezado a hacerlo por la cúspide de la pirámide. Titulado "El mercado inmobiliario de lujo, antes imparable, ha comenzado a resquebrajarse", advierte de que las ventas de la vivienda de lujo han caído un 0,7% en los últimos tres meses, en comparación con el mismo periodo del pasado ejercicio.

En principio, este dato puede verse como un recorte mínimo; el problema es que se trata del peor dato desde que empezó todo el ciclo alcista en 2013, tras el estallido de la burbuja inmobiliaria. Y se da mientras los ritmos de ventas de todo el mercado están cayendo a niveles de 2009.

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Suma y sigue, porque aunque todavía no pueda hablarse de caídas de precios, sí que hay ya síntomas de enfriamiento. Así, en el segmento de lujo, aunque el precio medio de venta de las propiedades aumentó un 3,9% interanual, fue frente al 6,1% que subió en el mismo periodo del año pasado.