¿Ventana de oportunidad o última oportunidad? Los fondos salen en tromba a vender sus pisos

Hagan juego, señores, la gran partida inmobiliaria está a punto de comenzar. Tras años apostando con las cartas marcadas, ha llegado el momento de la verdad, y los grandes fondos que se hicieron con miles de viviendas en alquiler han activado al unísono el botón de las ventas.

Ares es quien está más avanzado. Como adelantó El Confidencial, el pasado junio cerró la refinanciación de 800 millones de Iante, socimi a través de la cual controla cerca de 6.000 pisos, y lanzó oficialmente el proceso de venta de la compañía.

Los dos asesores que eligió, Eastdil y JLL, son los mismos que ha contratado Blackstone para dirigir un proceso ordenado de venta de Fidere, cartera formada por 5.400 pisos en renta que saldrá al mercado en la primera quincena del próximo mes de octubre.

En paralelo, Cerberus sigue trabajando para conseguir vender parte de la cartera de Macc Residencial, gigante con más de 4.000 viviendas; mientras que Azora está analizando con CBRE IM y Madison Internacional, sus socios en el Néstar, la fórmula para que estos puedan salir de la compañía.

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Este toque de retirada generalizado lleva a preguntarse: ¿por qué ahora y por qué todos a la vez? ¿Estamos ante una irresistible ventana de oportunidad o ante la última oportunidad de estos gigantes de poder salir?

Basta echar la vista atrás para comprobar cómo estos fondos llevan años atrapados en el ladrillo español y son varias las ocasiones en que han tanteado, sin éxito, las mismas desinversiones que ahora quieren llevar a cabo. La gran diferencia entre entonces y ahora es el contexto.

El sector residencial es muy sensible a la evolución de los tipos de interés y de la inflación. El primero impacta directamente en la financiación de los fondos para comprar y del particular para conseguir una hipoteca, y el segundo se traslada a la actualización de rentas de los pisos de alquiler.

Ahora, ambos están en el mejor escenario posible: parece que los tipos no van a bajar más y la inflación se mantendrá moderada en Europa, en el entorno del 2%. Una bonita foto que dista mucho del terremoto que se vivió tras la crisis del covid y la invasión de Ucrania, cuando la inflación se disparó y los tipos llegaron al 4,5%.

Este idílico nuevo entorno invita a pensar que los fondos han salido en tromba a vender porque están ante una ventana de oportunidad. El problema es que hay otras tres variables que juegan en contra de sus intereses: los bonos, la regulación y el riesgo de burbuja.

Con el bono americano a 10 años dando más del 4%, y el de 30 años rentando al 4,7%, es comprensible que un gestor de Wisconsin proponga a sus pensionistas invertir en deuda de su país antes que cruzar el Atlántico para comprar pisos en Madrid. Como señala Mikel Echavarren, CEO de Colliers, "por la evolución de los bonos y de la inflación, las circunstancias actuales para vender carteras de vivienda en alquiler no son mejores que las de hace un año, son incluso ligeramente peores".

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A esto se une una regulación cada vez más intervencionista con el objetivo de contener las rentas. De hecho, el Gobierno va a condicionar gran parte de los fondos que pasa a las comunidades autónomas a dos puntos críticos: que se blinde la vivienda protegida, para que nunca se pueda privatizar, y que se acate la Ley de Vivienda, para poder limitar el precio del alquiler.

Tras haber recibido las bendiciones del Constitucional, está claro que esta polémica norma ha venido para quedarse, y que más allá del ruido político, la tendencia generalizada en todo el mundo es endurecer la regulación. Esto resta atractivo a las carteras en venta, ya que cualquier potencial comprador es consciente de este riesgo, y para cerrar una compra exige meterlo en el precio.

“Las normas más estrictas, como nuevos impuestos o prohibiciones de compra y medidas de control de alquileres, han reducido el atractivo de mercados antes muy demandados como Vancouver, Sídney, Ámsterdam, París, Nueva York, Singapur y Londres”, señala Maciej Skoczek, autor del estudio UBS Global Real Estate Bubble Index, que este año sitúa a la capital de España como la ciudad de todo el mundo, junto a Miami, con más riesgo de burbuja.

Aquí entra en juego la tercera variable: el mercado está caro. El inversor institucional lo sabe y, además, sabe que tiene la alternativa del bono, donde puede conseguir rentabilidades por encima del 4% sin despeinarse en Estados Unidos. Si se mira a Europa, el seguro bund alemán está en el 2,7% y el español a 10 años, en el 3,3%.

Estas cifras presionan directamente las yields o rentabilidades que piden los inversores para comprar, lo que se traduce en una rebaja del precio que están dispuestos a pagar, máxime cuando, además, saben que el vendedor necesita salir, porque hace tiempo que se cumplió el plazo de vida de los vehículos que crearon para construir estas carteras de vivienda en alquiler.

Fin de ciclo

"A los fondos que están vendiendo se les termina el plazo y se encuentran que la evolución de las rentabilidades libres de riesgo de los bonos a día de hoy no es mejor que hace un año y, sin embargo, ha subido el precio de las viviendas usadas, por lo que existe una diferencia de valor del 30% en favor de la venta individual, vivienda a vivienda, respecto al valor que se le da a esa misma casa en una cartera de pisos alquilados", señala Echavarren.

De hecho, esta es la estrategia que lleva desarrollando Blackstone con Testa desde hace tiempo, o la alternativa que han puesto en marcha Kronos y Nuveen para salir de Stay. El gran interrogante ahora es qué va a pesar más, si el deseo de los grandes fondos por cerrar ciclo o la ambición por ganar hasta el último euro.

Si la balanza se inclina hacia este segundo punto, sería más que probable que alguno o algunos de estos procesos no llegaran a buen puerto y se tuvieran que trocear o volver al modelo de venta piso a piso.

Pero, si aprieta la premura, habrá un ajuste de precios, como ya se ha visto en la gran operación del sector promotor, la compra de Aedas por parte de Neinor, que se hizo con un descuento del 37% sobre el valor de activos (NAV). Un ajuste que respondió a una clara razón: para Castlelake, el fondo dueño de Aedas, era la última oportunidad.