Saltan chispas entre Cerberus y La Finca por un desarrollo estrella en la sierra de Madrid

Brunete es una de las últimas joyas inmobiliarias de la Cuenca del Guadarrama. Vecino de cotizadas localidades como Boadilla del Monte o Villanueva de la Cañada, este pequeño municipio, de apenas 11.300 habitantes, cuenta con una de las mayores bolsas de suelo a desarrollar de la región en los próximos años: un total de 2,6 millones de metros cuadrados donde se podrán levantar 20.000 viviendas.

Este macrodesarrollo, bautizado como Nuevo Brunete, es un auténtico tesoro bajo los pies de gigantes como Cerberus (Inmoglaciar), La Finca Real Estate, Santander (LandCo), Blackstone (Aliseda), Lone Star (Servihabitat) o Castlelake (Habitat). Todos ellos echaron raíces aquí tras el estallido de la burbuja inmobiliaria y, ahora, 17 años después, empiezan a poder promover. Un punto de inflexión que ha hecho saltar algunas chispas entre los dos primeros.

El pasado 16 de abril, la promotora de la familia Cereceda presentó un escrito ante la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) planteando conflicto de acceso a la red de Iberdrola. En concreto, según la documentación a la que ha tenido acceso este medio, se opuso a que Inmoglaciar, inmobiliaria propiedad de Cerberus, pudiera tramitar la conexión de 16.999 kilovatios para las viviendas que prevé promover en el sector SR6 Ensanche Sureste de Nuevo Brunete.

El motivo alegado por La Finca es que Inmoglaciar carece de legitimación para realizar dicha solicitud, porque entiende que ese papel corresponde a la Junta de Compensación, que no ha sido constituida. Se da la circunstancia de que el fondo estadounidense y el grupo de Cereceda son los dos grandes propietarios de suelo de este sector, con cerca del 70% entre los dos, y, por tanto, quienes deben conformar dicha Junta.

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La CNMC se ha posicionado del lado de Cerberus y ha inadmitido el conflicto de acceso porque el objeto de este es la denegación de un permiso "dando por supuesto que es el solicitante del permiso de acceso o quien lo ha obtenido el que plantea el conflicto", explica el organismo presidido por Cani Fernández. La Finca, en cambio, lo pide sobre un tercero, cuando ella "no consta que haya siquiera planteado una solicitud de acceso y conexión a la red", añade.

Detrás de esta disputa hay un problema mucho mayor de lo que puede parecer a primera vista. Garantizarse el acceso a la red es un aspecto crítico para los promotores, que en los últimos tiempos han venido advirtiendo del creciente riesgo de falta de suministro, hasta el punto de que se teme que algunos nuevos barrios no podrán salir adelante por falta de potencia. Sencillamente, no hay para todos.

Esta amenaza es especialmente relevante en el caso de nuevo Brunete, primer gran sector residencial con escasez de energía, motivo de peso para que Inmoglaciar haya optado por anticiparse y garantizarse ya el suministro para todo el sector, no solo para sus futuras promociones. Siendo así, ¿por qué La Finca se ha opuesto, si resulta también beneficiaria? Porque tiene más intereses en otro sector, el SR7 La Pellejera.

Estas dos compañías compiten directamente, ya que son propietarias de bolsas de terrenos anexas. Nuevo Brunete se divide en ocho sectores: SR1 Primera Corona, SR2 El Olivar, SR3 Ensanche Norte, SR4 Ensanche Este, SR5 Ensanche Sur, SR6 Ensanche Sureste, SR7 La Pellejera y SR8 Los Rosales. Cada uno de ellos tiene diferentes propietarios y lleva diferentes ritmos de desarrollo.

El sector 5 es el más avanzado a nivel urbanístico, ya que fue el primero en completar el proceso urbanístico e iniciar la urbanización, hito de la pasada primavera, lo que le permitirá ser el primero en desarrollarse y en acoger las primeras viviendas. Inmoglaciar es el propietario mayoritario, aunque también están presentes otras empresas como Nidra Homes, Activitas o Grupo Roca.

Los sectores 1 y 2 confían en ser los siguientes, mientras que el sector 6 todavía ni ha constituido la Junta de Compensación, debido a que la filial de Cerberus y La Finca son un matrimonio mal avenido. Para romper la baraja y conseguir avanzar en la tramitación, el fondo necesita granjearse el apoyo de pequeños propietarios, que se reparten tercio del sector, para conseguir sumar mayoría y poder pisar el acelerador.

La promotora de Cereceda, por su parte, es propietaria única del sector 7, singularidad que le permite confiar en poder coger también velocidad de crucero en breve. De hecho, trabaja con el objetivo de tener aprobada la reparcelación para final de año, lo que hace que tenga menos interés ahora en desarrollar el 6. La compañía defiende que se marque un calendario de suministro de energía para todos, de manera que Iberdrola vaya dando acceso a los sectores más avanzados primero. La Finca también tiene suelo en el sector 3.

El sector más avanzado

Las obras de urbanización del sector 5, el más avanzado, se ejecutarán en tres fases. La primera de ellas ocupará casi la mitad del sector y tiene capacidad para 1.270 viviendas. Se espera que para finales de 2025, el Ayuntamiento de Brunete conceda la simultaneidad y las promotoras puedan empezar con la construcción de las primeras viviendas. El producto que se ofrecerá será tanto vivienda en altura como chalés unifamiliares.

Al estar ubicado a la entrada del municipio de Brunete, este sector cuenta con acceso y conexión directa a la M-501, lo que permite llegar a la capital en menos de media hora. Precisamente, los apenas 30 kilómetros de distancia con Madrid, junto con la escasez de suelo y el alza de los precios que se está produciendo en toda la región, confieren a Nuevo Brunete un enorme potencial para posicionarse en el corto plazo como uno de los destinos más atractivos a nivel residencial.

Un tesoro que puede perder su brillo por falta de luz, ya que un hogar tipo necesita 4 kilovatios de media, aunque en el caso de viviendas unifamiliares pueden requerirse entre 6 y 8 kilovatios. La necesidad de garantizarse el suministro, ante el aluvión de viviendas que viene, ha provocado ya esta primera batalla. Pero todo apunta a que no será la última.