Velzia liquida todos sus pisos de más de 3 M y lanza una alerta sobre el mercado de lujo

"Hemos decidido vender todos los activos de más de 3 millones de euros de precio de venta en zonas prime que tenemos en balance antes del 31 de julio de este año y salirnos del negocio de fix and flip de activos premium en Madrid. De ser necesario, ajustaremos los precios de venta para intentar cumplir con este hito".

Se trata de un extracto de una carta que hace algo más de un mes Chany Chapnik, CEO de Velzia, empresa dedicada a la compra, reforma y venta de viviendas de segunda mano, lo que en la jerga del sector inmobiliario se conoce como house flipping, enviaba a más de 1.100 inversores. "Hoy vuelvo a estar incómodo, una vez más. No porque los precios estén bajando (si atendemos las estadísticas de idealista, Madrid ha crecido un 22,4% interanual en abril), sino porque hasta el limpiabotas está comprando acciones”, afirmaba Chapnik tras reflexionar sobre el momento que vive este negocio y el mercado residencial de lujo de segunda mano en la capital.

Y es que Chapnik tiene muy presente la anécdota que se atribuye al inversor Joseph P. Kennedy, padre del futuro presidente John Fitzgerald Kennedy, quien decidió vender todas sus acciones justo antes del crack bursátil de 1929, después de que un limpiabotas le diera consejos de inversión. Lo interpretó como una señal clara de que el mercado estaba inmerso en una burbuja especulativa a punto de estallar. Esta maniobra le permitió salvar su fortuna.

Velzia es, si no la primera, sí una de las primeras de las múltiples compañías dedicadas a este negocio en plegar velas. Y lo hace en un momento en el que, si bien no cree que el lujo haya tocado techo, no se siente cómodo en un mercado en el que cada vez hay más players y menos cualificados y en el que los plazos de venta se alargan, lo que afecta directamente a los márgenes de negocio.

"Hemos decidido vender todos los activos de más de 3 millones en zonas prime antes del 31 de julio y salirnos del negocio de fix and flip"

"Cuando la inversión se democratiza tanto, cuando todo el mundo se mete sin tener experiencia pagando precios en los que el vendedor ya está descontando el beneficio que va a tener el inversor, se produce especulación, y en Velzia no especulamos, sino que creamos valor. Jamás hemos comprado esperando que suba el valor", destaca en conversación telefónica con El Confidencial Chapnik quien, si bien asegura no ser amigo de las predicciones, no cree que vaya a producirse un ajuste de precios.

"Nuestro negocio consiste en añadir valor. Si el mercado fuera a bajar, no sería necesariamente una razón para dejar de invertir. No me importa si el mercado sube o baja, sino que el que nos está queriendo vender está descontando nuestro beneficio futuro y nosotros no especulamos", insiste.

Si hasta el limpiabotas compra acciones...

El movimiento de Velzia pone de manifiesto lo que algunos expertos vienen anticipando desde hace algunos meses, la burbuja que se ha ido gestando poco a poco durante los dos últimos años en la vivienda de lujo de segunda mano ha terminado por estallar.

"No apreciamos indicios de burbuja, salvo en zonas prime y segmento de lujo", recoge el último informe inmobiliario de Bankinter. Para la entidad naranja, la vivienda de lujo y el alquiler son dos mercados que preocupan. "No hay indicios de burbuja [...] Aunque los precios de vivienda acumulan una subida del 60% en los últimos 10 años y se encuentran un 10% por encima de los niveles de pico de ciclo (2007), la renta disponible de los hogares ha aumentado en mayor medida (30%), llevando a una moderación de los niveles de accesibilidad y tasas de esfuerzo, hasta situarlas en medias históricas".

Las zonas prime y el alquiler son las dos excepciones. "Donde sí se están produciendo tensiones sin precedentes es en el mercado del alquiler, con tasas de esfuerzo en niveles incluso superiores al 50%, es decir, unos 15 puntos por encima de la de comprar", destaca Bankinter.

"Hoy vuelvo a estar incómodo, no porque los precios estén bajando, sino porque hasta el lustrabotas está comprando acciones"

El movimiento de Velzia se circunscribe al mercado de lujo de segunda mano. Un mercado que se ha contagiado de la euforia que se vive en la obra nueva hasta alcanzar niveles insostenibles, según los expertos.

Tanto es así que, aproximadamente, un 15% de las viviendas 'premium' de segunda mano sale a la venta con expectativas de venta muy elevadas y no todo se vende, lo que está obligando a los vendedores a bajar el precio de salida para poder cerrar operaciones. Es decir, no estamos ante rebajas reales de precios, sino solo en las perspectivas de venta de los propietarios. Rebajas que, dependiendo del tipo de producto, pueden ir desde los 300.000 euros hasta los 2 millones.

Unas expectativas que han alimentado las empresas de house flipping que no solo han disparado los precios, sino que han saturado el mercado con producto de segunda mano de lujo reformado. Lo advertía hace apenas un par de meses Óscar Larrea, vicepresidente sénior de Evernest España: los precios de adquisición para los flippers en zonas súper prime han escalado significativamente, pasando en algunos casos de los 6.000 a los 12.000 euros el metro cuadrado. "El potencial de beneficio es tal que, en algunas operaciones exitosas, la diferencia entre el precio de compra y el de venta puede superar el 50%", aseguraba Larrea en este artículo.

Según los datos de Evernest, el precio medio solicitado por una vivienda en los barrios más prime de Madrid no baja de los 1,75 millones de euros, cuando la media hace apenas seis meses se encontraba en torno a los 1,5 millones. Por su parte, el precio medio por metro cuadrado solicitado por las propiedades en venta ha pasado de los 8.500 euros en enero de este año a los 10.000 euros a finales de junio. Un incremento muy brusco en un periodo de tiempo muy corto.

Larrea detecta cierto agotamiento en el mercado. "Los datos nos muestran el auge del mercado en 2024 y cierta saturación en 2025. Por ejemplo, en las zonas prime de Madrid como Recoletos, Justicia, Castellana, Goya, Almagro o Lista, se observa que en 2024, gran parte de las 20 transacciones más caras por euros el metro cuadrado se dieron en Recoletos (15 de ellas), mientras que en 2025 son solo unas pocas (5 transacciones). Además, el importe total también descendió drásticamente".

Los 'flippers' han arrasado el mercado

En opinión de Larrea, los inversores de flipping son los principales responsables tanto del exceso de oferta en el mercado como del fuerte aumento de los precios. "Un creciente número de inversionistas dedicados al flipping ha inundado el mercado con viviendas de lujo, tensionando la demanda y generando sobreoferta en 2025". Y, con precios muy elevados y mucha oferta, las ventas se ralentizan.

Basta, por ejemplo, con echar un vistazo a algunas métricas. Aunque las visitas a las propiedades crecen, cuesta más vender. "En 2024, un piso prime y bien valorado necesitaba unas 10 visitas promedio para vender. En 2025, ese número se ha elevado a 14 visitas en promedio, reflejo de una mayor dificultad para cerrar una venta". No obstante, asegura Larrea, "sigue sin alcanzarse el nivel prepandemia. Entonces eran necesarias unas 21 visitas por venta".

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E. Sanz

Por otro lado, los datos recopilados por Evernest también muestran cómo julio deja de ser un mes fuerte para la venta de viviendas, mientras que junio se impone.

"Tradicionalmente, julio superaba a noviembre y a diciembre como el mes de mayor facturación para las agencias inmobiliarias, pero esto ya no es así. Desde hace dos años consecutivos, junio supera en transacciones a julio, incluso en zonas prime. Además, el encarecimiento de los destinos vacacionales impulsa a muchos a planificar su mudanza o compra en julio en lugar de agosto, reduciendo aún más la actividad en julio y adelantando la demanda a junio", asegura el directivo de Evernest España quien, ante esta situación, apuesta por ajustes de estrategia con precios más competitivos, plazos de venta más realistas y centrar el enfoque en captar compradores antes de la caída de julio hacia destinos vacacionales.

Por lo pronto, el nuevo golpe de timón de Velzia llevará a la compañía a centrarse en su producto de obra nueva de su gama más lujosa: chalés en Conde Orgaz, promoción de obra nueva en la Comunidad de Madrid en gama baja y media —entre 300.000 y 500.000 euros—, compra de préstamos improductivos con colateral inmobiliario y reformas a terceros.

Velzia, que nació en 2019 convirtiendo locales comerciales en vivienda (entonces bajo el nombre de Chapnik & Giesen), entró de lleno en el house flipping bajo la marca Velzia cuando la facturación crecía y cuando el negocio de transformar locales a viviendas parecía que no podía ir mejor. Al igual que ahora, Chapnik empezó a sentirse "incómodo". Quizá porque, aunque nuestros precios de venta y márgenes no paraban de subir, cada vez entraban más players poco cualificados al negocio. Quizá por ser consciente de que no sería la primera vez en la historia de la humanidad que un auge o una crisis duraría para siempre".

"Cuando un negocio es muy goloso, se pone de moda. Y cuando eso sucede, se acaba el negocio"

Ahora vuelve a reconocer esa misma incomodidad. "No hay que ser muy visionario para entender que cuando un negocio es muy goloso, se pone de moda. Y cuando se pone de moda, se acaba el negocio".

En la carta, a la que ha tenido acceso El Confidencial, Chapnik ilustra a sus inversores con un ejemplo muy visual. "Así sucede en todas las industrias desde la primera revolución industrial. Un día se inventa el microondas, al día siguiente todo el mundo quiere microondas. Luego no hay suficientes fabricantes para satisfacer la demanda de microondas. El precio del microondas está por las nubes y los márgenes de los pocos fabricantes también lo están. Pero pronto comienzan a abrir fábricas de microondas y luego hay más microondas que demandantes de estos. En ese momento es cuando empieza a haber microondas por 30 euros. Algunos fabricantes quiebran y los que quedan se dedican a vender microondas a precios bajos, con márgenes ajustados. Este es el momento en el que el negocio se ha acabado. Las ventanas de oportunidad cada vez duran menos debido a la velocidad, la cantidad y la calidad de la información".

Y eso es, precisamente, lo que considera que ha sucedido en el inmobiliario de segunda mano de lujo. "Recuerdo cuando empezamos con la reforma de pisos. Quien abría idealista veía que más del 90% de los pisos estaban sin reformar. El efecto wow que creaban nuestras 'Casas de Revista, listas para disfrutar' hacía que más del 83% de los proyectos estuvieran vendidos el primer día de visitas. Pero ahora, al abrir idealista, más del 90% de los pisos están reformados. Y los precios de los pisos a reformar están muy cerca de los pisos completamente reformados. Ésta es la razón por la que algunos de nuestros proyectos están tardando mucho más que antes en venderse. La realidad es que la cantidad de demandantes de viviendas premium en Madrid está empezando a ralentizarse de a poco. Pero lo fundamental es que ahora tienen muchas más opciones entre las que elegir".