El fin de las "ciudades baratas": la huida a la periferia y otras capitales dispara los precios

Idealista: Casa o chalet independiente a la venta en la calle Carbonero, Pinarnegrillo (Segovia): 220 metros cuadrados, 265.000 euros, garaje incluido. Pinarnegrillo es un pequeño pueblo situado a 20 kilómetros de la provincia de Segovia. Con apenas 96 habitantes, es un claro ejemplo de la deriva que ha tomado el mercado residencial en España en los últimos meses. Un mercado que, según los expertos, no vive, ni mucho menos una situación parecida a la que se vivió durante el boom inmobiliario, aunque algunas de sus dinámicas evocan a lo que sucedió en los años previos al estallido de la burbuja: la vivienda sube de manera generalizada en toda España y los precios en algunas ubicaciones parecen de ciencia ficción.

Éste es un ejemplo concreto de cómo se han ido inflando poco a poco las expectativas de precios en algunos mercados a medida que el auge de precios se va extendiendo como una mancha de aceite de las grandes capitales hacia sus municipios y ciudades limítrofes. Un efecto contagio del que llevan meses hablando los expertos y que está provocando que cada vez sea más complicado encontrar una ciudad barata en la que poder comprar casa.

El ejemplo de Pinarnegrillo no es un caso generalizado, pero tampoco es un hecho aislado. Y si resulta poco probable que una familia o un joven decida irse a vivir a ese pueblo por la falta de oportunidades laborales cercanas y mucho menos que decida o pueda permitirse comprar esa casa, tampoco está tan claro que una familia decida alejarse de la gran ciudad con el objetivo de encontrar una vivienda que pueda pagar cuando esa vivienda tampoco es especialmente barata.

Es decir, acceder a una vivienda en España sigue siendo una tarea difícil -si no misión imposible- para familias y jóvenes y ya no solo en las grandes ciudades, donde históricamente la tensión inmobiliaria ha sido más evidente. El boom de precios tanto en compra como en alquiler en grandes metrópilis como Madrid, Barcelona, Málaga o Alicante ha provocado ‘huida’ de miles de ciudadanos hacia la periferia -ya sea hacia municipios limítrofes a de esas grandes urbes o ciudades medianas-, en busca de una vivienda asequible. Pero pocos puntos de la geografía española parecen estar a salvo del calentón de precios que vive la vivienda.

Esplugues de Llobregat es un ejemplo. En 2024, fue el municipio con el precio de alquiler más alto de España, superando incluso a la ciudad de Barcelona, según Fotocasa. El precio medio del alquiler en Esplugues alcanzó los 23,46 euros el metro cuadrados al mes, lo que equivale a 1.870 euros mensuales por un piso de 80 metros.

Este municipio de Barcelona muestra cómo el éxodo de la población ha trasladado parte de esa tensión de precios, ya patente en municipios como Leganés, Móstoles y otros tantos alrededor de Madrid capital (gráfico superior) o en Sant Adrià de Besòs o El Masnou en Barcelona (gráfico inferior), pero que también se deja sentir en ciudades medianas como Jerez de la Frontera, Salamanca o Granada.

Precisamente, según el último Barómetro de Tensión Inmobiliaria realizado por el comparador y asesor hipotecario iAhorro, durante el primer semestre de 2025, hay un pequeño reajuste a la baja de la presión en capitales como Madrid, Barcelona o Málaga, mientras que ciudades medianas como Jerez de la Frontera, Salamanca o Granada presentan subidas interanuales bastante significativas.

La bajada de tipos no compensa la subida de precios

A pesar de que los tipos de interés de las hipotecas siguen en caída, el desequilibrio entre la oferta disponible, el aumento de los precios de compraventa de las viviendas y el estancamiento de los salarios medios han provocado que encontrar una casa asequible se convierta en un reto cada vez mayor para un número creciente de ciudadanos, a muchos de los cuales, tampoco les basta ya con alejarse de las grandes capitales. La tensión de precios se va a extendiendo poco a poco por la geografía española acabando, en muchos casos, con las 'ciudades baratas'.

“Aunque, técnicamente, hoy es más barato firmar una hipoteca que hace seis meses, el problema es que la vivienda sigue encareciéndose en muchos puntos del país, y eso neutraliza cualquier ventaja derivada del descenso de tipos”, explica Simone Colombelli, director de Hipotecas de iAhorro. "A pesar de que las condiciones del crédito se suavicen, los precios de la vivienda siguen estando completamente fuera del alcance del ciudadano medio”, añade.

En las ciudades más tensionadas de España, las familias necesitarían unos ingresos netos medios mensuales superiores a los 4.000 euros o incluso a los 5.000 euros para afrontar la compra de una vivienda estándar, de unos 100 metros cuadrados. Todo ello a pesar de que, según datos recopilados por el comparador hipotecario, actualmente se están firmando hipotecas en España con un tipo de interés dijo medio del 2,12% TIN, más bajo que el registrado hace seis meses (2,45% TIN) y también que el de hace un año (2,9% TIN en julio de 2024).

"Los precios siguen estando completamente fuera del alcance del ciudadano medio"

La clave, no obstante, sigue estando en los ahorros disponibles. Obviamente, allí donde la vivienda es más cara, no solo es necesario tener un salario más elevado para poder pagar la hipoteca, sino que los ahorros necesarios para pagar la entrada y los impuestos, también son muy elevados. Baleares (78.779 euros), Madrid (74.126 euros) y Barcelona (70.537 euros) son las tres provincias donde más ahorros necesitan los ciudadanos para acceder a la compra de una vivienda. A estas, les siguen de cerca Guipúzcoa (68.637 euros) y Bizkaia (58.521 euros), según datos de Qualis Credit Risk, agente especializado en la suscripción y gestión de seguros de riesgo de crédito perteneciente al grupo asegurador AmTrust.

En el extremo opuesto se sitúan las provincias de Ciudad Real (18.916 euros), Jaén (19.409 euros) y Zamora (20.655 euros). En Ciudad Real, el precio medio de una vivienda de 1.000 metros ronda los 123.000 euros y con un sueldo medio de 1.205 euros se podría acceder a una hipoteca de 422 euros. La ciudad castellano manchega es una de las menos tensionadas de España, al igual que Jaén o Zamora con índices entre 25 y 30 sobre 100, según el Barómetro de Tensión Inmobiliaria de iAhorro, un indicador propio que valora tanto el poder adquisitivo necesario para acceder a una vivienda en propiedad como la oferta de la vivienda por cada 1.000 habitantes y en una escala de 0 a 100 valor la tensión que existe en un determinado mercado, siendo 0 sería una tensión inexistente y 100 una tensión máxima, situándose la línea roja en 50 puntos.

Las cifras de Ciudad Real, Jaén o Zamora nada tienen que ver con las de San Sebastián, que sigue siendo la ciudad más tensionada de España, con un índice de tensión de 95,3 sobre 100. Allí, a pesar de la bajada de las hipotecas, si tenemos en cuenta los datos del comparador respecto a los tipos de interés medios, a la hora de hacer los cálculos del salario medio que deberían ingresar los ciudadanos de la capital guipuzcoana para poder acceder a una vivienda, éste supera los 5.500 euros netos al mes para no superar el ratio de endeudamiento recomendado (no se debe destinar más del 35% del salario a la hipoteca).

Esto se debe a que el precio medio de la vivienda en San Sebastián roza los 5.600 euros por metro cuadrado, lo que sitúa el coste total de un piso estándar de 100 metros cuadrados por encima del medio millón de euros. Y, aunque los salarios en San Sebastián están entre los más altos del país, la escasez de suelo disponible y la alta demanda (nacional y extranjera) hacen cada vez más insalvable para los ciudadanos la brecha entre ingresos y precio de la vivienda. En Ciudad Real, Jaén o Zamora, en cambio, un piso de estas características ronda los 120.000 euros.

La tensión salta de Madrid a Leganés y Móstoles

Por detrás de San Sebastián se sitúan Madrid y Barcelona. En la capital del país, el precio medio de una vivienda de 100 metros cuadrados cae un 2,8% en seis meses, desde los 458.900 euros registrados en enero de 2025 a los 445.900 euros de este mes de julio, aunque si comparamos estos datos con los registrados en julio de 2024 la subida es de un 1,69%, desde los 438.500 euros de entonces. De esta manera, el salario necesario para poder asumir la hipoteca media de una vivienda de estas características en la capital se sitúa en los 4.371 euros netos mensuales, lo cual sigue dejando fuera de juego a la mayoría de los hogares.

Esta situación ha provocado que muchos hogares hayan puesto sus ojos en municipios periféricos, lo que ha provocado una reducción paulatina de la vivienda disponible y un incremento de los precios. Móstoles y Leganés son dos claros ejemplos. Leganés, por ejemplo, registra el menor número de viviendas disponibles de España, con tan solo 3,83 por cada 1.000 habitantes, aunque este dato ha subido un poco respecto al 2,62 registrado en enero. Además, el precio de las viviendas disponibles sigue en ascenso: de los 235.500 euros que costaba de media una vivienda de 100 metros cuadrados en enero de 2025, hasta los 238.900 euros actuales.

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Móstoles, por su parte, ocupa la cuarta posición en cuanto a stock disponible, con apenas 4,42 viviendas disponibles por cada 1.000 habitantes, mientras que el precio medio también aumenta casi 5.000 euros, desde los 213.000 euros de media para una vivienda de 100 metros cuadrados registrados en enero hasta los 217.900 euros de este nuevo análisis.

"Ambas situaciones, son claras consecuencias de la tensión que hay en Madrid capital y a la ‘huida’ de los ciudadanos hacia la periferia para acceder a una vivienda más asequible”, destaca Colombelli.

Al igual que en Madrid, Barcelona también registra una bajada de 5,49 puntos en su índice de tensión en los últimos seis meses y una subida de 2,32 puntos respecto a hace justo un año. Así, se mantiene en niveles muy elevados (77,5 sobre 100). También el precio medio de la vivienda cae 15.400 euros respecto al dato de enero, por lo que la hipoteca media se reduce más de 120 euros al mes. Sin embargo, el salario necesario para acceder a una vivienda sigue superando los 4.300 euros netos mensuales, una cifra muy por encima de la media nacional, que está en los 2.183 euros.

Se reduce la tensión en Málaga

Ya fuera de los cinco primeros puestos, el caso de Málaga llama especialmente la atención. Su índice de tensión ha caído de 76,1 a 57,2 puntos, una bajada de casi 19 puntos en apenas seis meses, aunque sigue siendo la sexta ciudad de España más tensionada. Esta reducción se debe principalmente a una bajada significativa del precio medio de la vivienda, que ha pasado de los 3.249 euros el metro cuadrado a los 2.959 euros, y también a una caída en la cuota hipotecaria media mensual de más de 340 euros.

“En Málaga parece que hay una cierta transferencia de vivienda que antes se destinaba a alquiler turístico (muy saturado) al mercado de la venta”, señala el director de Hipotecas del comparador y asesor hipotecario iAhorro. Además, es la ciudad que más obra nueva comercializa tras Madrid y Barcelona.

En el otro extremo hay determinadas capitales del interior de la Península donde se registran los niveles de tensión más bajos del país, así como precios de vivienda considerablemente más asequibles. Ciudad Real, con un índice de tensión de apenas 27,1 puntos sobre 100, lidera la clasificación de las menos tensionadas. Allí, el precio medio de una vivienda de 100 metros cuadrados ronda los 128.700 euros, y el salario necesario para hacer frente a una hipoteca tipo no llega a los 1.400 euros netos mensuales. Le siguen otras ciudades como Ourense y Zamora, ambas con una puntuación de 25,5 sobre 100 en el nivel de tensión inmobiliaria; además de Cáceres (25,9 puntos) o Palencia (26,6 puntos sobre 100). Igualmente, en todas ellas con salarios necesarios para poder acceder a una hipoteca están por debajo de los 1.500 euros.

Con estos datos, explica Simone Colombelli, “se evidencia una enorme brecha inmobiliaria entre las grandes urbes y los núcleos urbanos medianos o pequeños, que puede condicionar la movilidad geográfica y el acceso a la vivienda de amplias capas de la población. Mientras en San Sebastián o Madrid se necesita más del doble del salario medio nacional para comprar una vivienda estándar, en varias provincias del interior bastaría con poco más del sueldo medio local. Eso sí, cada vez se está trasladando más la tensión a otras ciudades menos pobladas”.

Y se dispara en ciudades medianas

Por ejemplo, en el estudio entran algunas ciudades como Jerez de la Frontera, que destaca este primer semestre de 2025 por su aumento en el índice de tensión sube un 15,31% en apenas seis meses, de registrar 39 puntos en enero a 44,97 puntos actualmente.

Este auge se debe, sobre todo, al aumento del precio medio de las viviendas allí disponibles, que se dispara desde los 143.890 euros hasta los 213.332 euros de media para una vivienda de 100 metros cuadrados. Así, pese a la bajada de los tipos de interés de las hipotecas (del 2,45% TIN de media registrado hace seis meses hasta el 2,12% TIN actual), la cuota mensual media que pagarían los hipotecados jerezanos sube más de 200 euros, y el salario necesario para comprar una casa supera ya los 2.090 euros netos al mes. Además, si hacemos la comparativa con los datos anotados hace justo un año, en julio de 2024, vemos que la subida es aún mayor, de hasta un 24,71% ya que entonces la tensión se situaba en los 36,06 puntos y también el precio medio de la vivienda era mucho más bajo: no llegaba a los 140.000 euros de media (138.600).

Cada vez hay menos refugios asequibles para quien quiere comprar vivienda

¿Qué ha pasado en Jerez para que haya este cambio tan drástico? “Lo que parece es que es una ciudad que venía de precios muy reducidos, y que ha entrado oferta nueva a precios más elevados. A veces una determinada oferta nueva que entra en el mercado puede condicionar los datos extraídos”, señala Colombelli, quien agrega que “habrá que ver qué pasa en el Barómetro del segundo semestre de este año para analizar más sacar conclusiones más certeras”.

Además de Jerez, si vemos sobre todo la comparativa anual, destacan los casos de Salamanca y Granada. Concretamente, la ciudad castellanoleonesa ha pasado de los 27,14 puntos de julio de 2024 hasta los 34,55 actuales (+23,3%) y en Granada el aumento ha sido similar, al pasar de los 30,6 puntos de tensión que registraba hace un año hasta los 36,99 de este mes de julio de 2025 (+23,05%).

“Cada vez hay menos refugios asequibles para quien quiere comprar vivienda, y eso se traduce en mayor tensión de las ciudades grandes, pero también de las medianas. O se actúa sobre la oferta y el acceso a financiación, o se consolidará un sistema donde solo podrá comprar quien ya tiene patrimonio o ingresos muy por encima de la media”, lamenta el portavoz de iAhorro.