La gran fractura social ya no es entre ricos y pobres, sino entre propietarios e inquilinos

Desde el Neolítico, hace aproximadamente 12.000 años, la sociedad ha estado dividida en estamentos o clases sociales en base a la riqueza o el poder. En la Edad Media, la nobleza —entre ellos los reyes— estaba en la cúspide y los campesinos —que incluían a los esclavos— en la base de la pirámide. Lo que determinaba, en buena medida, la pertenencia a uno u otro estrato social era el dinero, las posesiones y la libertad. Los primeros eran dueños de las tierras que trabajaban o de las casas en las que habitaban los segundos.

Conforme ha ido evolucionando la historia, se han producido grandes cambios sociales. Un gran paso adelante fue, por ejemplo, la abolición de la esclavitud, mientras que con la industrialización apareció una nueva clase social, la clase obrera, formada principalmente por campesinos y artesanos que abandonaron el campo y los talleres para trabajar en las nuevas fábricas. La clase obrera seguía sin poseer los medios de producción y vendía su fuerza de trabajo a cambio de un salario.

Paralelamente, fue surgiendo la clase media, formada por profesionales liberales (médicos, abogados, periodistas), funcionarios de la administración del Estado, pequeños y medianos comerciantes y oficiales del ejército. Si bien inicialmente nunca llegaron a constituir una clase media masiva, a día de hoy es la base de la sociedad española moderna. Mucha de esta clase media, entendida como concepto social y económico, se consolidó especialmente durante la época franquista. Muchos de ellos pudieron convertirse en propietarios de una vivienda. Y también lo hizo la clase obrera y trabajadora.

Los jóvenes, los nuevos hogares y la clase media se está yendo al alquiler donde también encuentran muchas barreras de acceso

En los últimos años, sin embargo, las dificultades para acceder a una vivienda, tanto en alquiler como, especialmente, en propiedad, pueden provocar —de hecho, ya lo está provocando— un nuevo cambio en la estructura social tan importante como el que en su día trajo consigo la Revolución Industrial. Un cambio que devuelve a la sociedad varios siglos atrás en el tiempo, en donde unos pocos, una pequeña élite acumula propiedades, frente a una gran masa que depende de estos para tener un techo bajo el que vivir, en muchos casos 'esclavos' en el sentido de que han perdido la libertad para poder elegir si compran o alquilan.

El debate no es nuevo, ni mucho menos, sino que lleva sobre la mesa varios años. La clase media se está quedando atrás, vamos a una sociedad dividida entre propietarios e inquilinos, entre unos pocos propietarios que acumulan muchas viviendas y una masa creciente de inquilinos por obligación, porque no pueden permitirse comprar una casa por diferentes circunstancias. Y el mercado de la vivienda refleja a la perfección estos cambios sociales.

La brecha social e intergeneracional se amplía

El panorama actual de la vivienda en España se caracteriza por una marcada polarización de la demanda, con un mercado que opera a dos velocidades. Por una parte, existe un segmento con alta solvencia financiera, muy dinámico, que incluye a inversores y a compradores que buscan una nueva residencia y entre los que hay una notable participación de capital extranjero. Y, en el extremo opuesto, se encuentra un colectivo cada vez más numeroso con una capacidad casi nula para adquirir una propiedad. En este grupo se integran los jóvenes que intentan comprar su primera casa, los nuevos hogares formados por la inmigración y un sector de la clase media con un poder de compra mermado.

"El mercado residencial español refleja actualmente la coexistencia de dos bolsas de demanda bien diferenciadas. Por un lado, un segmento consolidado frente a otro que se queda fuera del acceso a la vivienda", señalan desde Sociedad de Tasación. "Por un lado, una demanda solvente y muy activa, compuesta por compradores con capacidad adquisitiva —especialmente de reposición o inversión—, con fuerte presencia de compradores extranjeros, y favorecida por un entorno de tipos bajos. En un contexto de oferta limitada, este segmento sostiene la actividad y presiona los precios al alza y, por lo tanto, es el que mantiene el ciclo expansivo", destaca Consuelo Villanueva, directora de instituciones y senior advisor de la tasadora. De hecho, para este 2025, la tasadora prevé que los precios aumenten un 9%.

"Por otro lado", prosigue Villanueva, "hay una segunda bolsa de demanda, caracterizada por su escasa capacidad de acceso a la compra y que integra a aquellos que buscan acceder por primera vez a la propiedad (jóvenes), formación de nuevos hogares (inmigración ligada al crecimiento económico) y una clase media con un poder adquisitivo limitado. Esta segunda bolsa está aumentando de forma progresiva y, al no tener encaje en el mercado de compraventa debido al nivel actual de precios, cada vez se está orientando más hacia el alquiler, donde también encuentra barreras de acceso crecientes".

Esta polarización se está acentuando cada vez más, de tal manera que la riqueza y las propiedades se van acumulando cada vez más en unas pocas manos. O lo que es lo mismo, el rico es cada vez más rico o el propietario es cada vez más propietario. Un grupo que se ha visto beneficiado en los últimos años por un entorno de tipos de interés bajos y que, ante una oferta de inmuebles restringida, no solo dinamiza el sector, sino que también ejerce una fuerte presión que impulsa los precios al alza, alimentando la fase de crecimiento del mercado.

En cambio, quienes han quedado excluidos del mercado de compraventa por los elevados precios, su única alternativa es el alquiler, un mercado donde, de igual manera, se topan con obstáculos económicos cada vez mayores. Porque, si bien el precio de la vivienda ha crecido en la última década un 35,1%, los alquileres se han disparado un 91,4% y los salarios, apenas un 26,5%.

Esto está provocando un aumento de la brecha intergeneracional. "En el año 2006, el 56% de los menores de 30 años tenían una vivienda en propiedad, actualmente este porcentaje se ha reducido prácticamente a la mitad. En cambio, el perfil de 65 años en adelante se mantiene invariable (cerca del 90% son propietarios)", destaca Leticia Sánchez, analista estratégica de Mercado de Sociedad de Tasación.

Y no solo eso, sino que "el colectivo joven convive en un contexto marcado por la contención salarial: mientras la renta anual neta de los jóvenes de hasta 29 años ha crecido un 30% de media entre 2008 y 2024, en el de los mayores de 65 años lo ha hecho un 58%. Además, los jóvenes se enfrentan a una tasa de desempleo estructuralmente elevada, entre 8 y 14 puntos porcentuales por encima de la general en la última década".

Y, en paralelo, una parte cada vez más significativa de la clase media también enfrenta crecientes dificultades de acceso a una vivienda. Solo uno de cada cuatro ocupados percibe ingresos superiores a la media salarial (26.948 euros brutos anuales), a la vez que el número de trabajadores con más de un empleo ha crecido un 30% desde la pandemia. La pérdida de poder adquisitivo de los hogares, tras las fuertes presiones inflacionistas de los ejercicios pasados frente a una revalorización salarial contenida y un incremento acelerado en el precio de la vivienda, "limita de forma estructural la capacidad de acceso a la vivienda", según Sociedad de Tasación.

De hecho, la merma sistemática del poder adquisitivo de las familias —resultado de la fuerte inflación, una subida salarial insuficiente y el encarecimiento acelerado de la vivienda— constituye una barrera estructural para el acceso a un hogar. De hecho, la creciente divergencia entre el coste de la vivienda y la evolución de los sueldos es una realidad de la última década.

Así, por ejemplo, tomando el periodo de 2014 a 2024 como referencia, se constata que mientras la remuneración salarial crecía un 26,5%, el precio de los alquileres se disparaba un 91,4%, el de la vivienda nueva un 51,9% y el de la usada un 35,1%.

Las repercusiones de esta crisis de asequibilidad están redibujando el futuro del panorama social y económico, ya que se están produciendo cambios profundos en la estructura de los hogares. Por ejemplo, la edad promedio de emancipación, que en España ha ascendido a los 30 años, frente a los 26 años en que se ha estabilizado en la Unión Europea. Y subiendo. Esto, a su vez, impacta en la demografía, con una caída de la natalidad del 24% en 2023 si se compara con 2015.

Finalmente, la transferencia de patrimonio —donaciones y herencias— entre generaciones se está normalizando como la única alternativa para poder comprar una vivienda. Pero no todos pueden asumir los gastos de estas transferencias, especialmente en el caso de las herencias, los llamados propietarios invisibles. Las estadísticas notariales sobre donaciones reflejan esta tendencia: en 2024 se registraron 199.448 operaciones, un 15% más que el año anterior y la cifra más elevada desde el pico de 2007.