Los propietarios invisibles: la generación que hereda pisos, pero no puede mantenerlos

Jaime tiene 26 años. Acaba de terminar un máster en Veterinaria y sus planes, a partir de septiembre, son buscar trabajo en la Comunidad de Madrid. Es hijo único, vive con su madre porque independizarse aún no es una opción. Su padre falleció cuando tenía seis años y acaba de perder a su madre, con quien vivía en un piso de su propiedad en Leganés.

Al dolor de perder a un ser tan querido se suma ahora una herencia cuya aceptación puede suponer su ruina económica. Él no dispone de ahorros, mientras que su madre disponía de algo de dinero en la cuenta corriente suficiente para pagar los gastos derivados de la herencia. Sin embargo, Jaime teme quedarse en una situación económica muy vulnerable si decide aceptar la herencia, ya que tendrá que seguir pagando la hipoteca, así como el mantenimiento y los gastos de la vivienda. No aceptar la herencia tampoco parece una buena solución para él, ya que, sin trabajo, también se quedará sin un techo bajo el que poder vivir.

Jaime es uno de los miles de propietarios invisibles que forman parte de una generación cada vez más grande de personas que heredan pisos, pero no pueden mantenerlos.

Durante décadas, heredar una vivienda en España era sinónimo de seguridad: una propiedad (o varias) o un dinero extra que permitían vivir con algo más de tranquilidad y holgura económica. Y, en un momento como el actual, con los alquileres y los precios de venta por las nubes, lo cierto es que son muchos los que podrían pensar que, tras el duro golpe de perder a un ser querido, heredar una propiedad podría ser la solución a otros muchos problemas. El más importante de ellos, tener un techo bajo el que vivir, especialmente cuando no se tiene una vivienda en propiedad.

En España, las herencias aumentaron con fuerza a raíz de la pandemia, aunque desde hace tres años la cifra se mantiene estable en torno a las 200.000 herencias anuales, por detrás de las compraventas, que lideran las transmisiones de viviendas con 650.000 ventas al año, pero a años luz de las 23.000 donaciones o las menos de 1.000 permutas que se producen cada año.

Muchas de esas viviendas heredadas acaban en el mercado de la compraventa de segunda mano, bien porque el o los herederos prefieren monetizar el valor de la propiedad o para poder pagar los costes asociados a la herencia. Una tendencia que va en aumento. En la actualidad, una de cada cuatro propiedades que se venden en nuestro país procede de una herencia y el 16% de toda la oferta inmobiliaria está relacionada con este fenómeno. Un fenómeno en auge que, según los expertos, tiene mucho que ver con que cada vez más herederos tienen que poner en venta sus nuevas propiedades porque no pueden hacer frente a los costes derivados de su transmisión, las reformas necesarias o su mantenimiento.

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A esta generación se la ha bautizado como la de los propietarios invisibles: herederos que tienen que poner en venta esas propiedades porque exceden de su capacidad económica.

De hecho, cada vez son más los herederos que eligen vender por razones personales o por evitar los riesgos derivados del alquiler, pero también por cuestiones económicas. Y es que no todos tienen la capacidad financiera para asumir todos los gastos que conlleva heredar una casa.

Cuanto más caro sea el piso, más impuestos

Pero, vayamos por partes, ¿de qué gastos estamos hablando? Imaginemos un piso valorado en 300.000 euros, como podría ser la vivienda heredada por Jaime en Leganés. Cuando una persona hereda una vivienda en España, debe hacer frente a varios gastos que varían según la comunidad autónoma y el grado de parentesco con el fallecido. En términos generales, los principales costes para quien recibe una herencia son el impuesto de sucesiones y donaciones (ISD), la plusvalía municipal y los gastos notariales y registrales.

"Por ejemplo, en el caso de una vivienda valorada en 300.000 euros situada en la Comunidad de Madrid, donde existen bonificaciones de hasta el 99% en el ISD para herencias entre padres e hijos, el impuesto sería simbólico, rondando los 1.500 euros. Una cantidad a la que hay que sumar la plusvalía municipal, que grava el incremento del valor del suelo desde la adquisición hasta el fallecimiento. Este tributo puede situarse entre 15.000 y 20.000 euros, dependiendo del valor catastral. A ello se añaden aproximadamente 1.000 euros en gastos de notaría y registro para formalizar la aceptación de la herencia. En total, el heredero podría afrontar un gasto de entre 17.500 y 22.000 euros", explica a El Confidencial Felipe Reuse, director general de Property Partners en España, empresa que lleva años asesorando a este nuevo perfil de cliente.

Hay que tener en cuenta que cuanto mayor es el valor del inmueble heredado, mayores suelen ser los gastos que conlleva su aceptación. "Tanto el impuesto sobre sucesiones como la plusvalía municipal se calculan sobre el valor del bien, por lo que una vivienda de 500.000 euros generará mayores tributos que una de 200.000. Sin embargo, el efecto puede atenuarse gracias a las bonificaciones fiscales vigentes en comunidades como Madrid, Andalucía o Murcia, especialmente en herencias entre familiares directos. Estas bonificaciones pueden reducir los costes de forma drástica, aunque no eliminan el impacto del valor del inmueble sobre otros gastos como notaría o plusvalía", añade Reuse.

En Madrid, un piso de 300.000 euros puede suponer hasta 22.000 euros en impuestos

Como apunta este experto, el lugar de residencia del fallecido es muy relevante ya que el impuesto de sucesiones se paga en la comunidad autónoma en la que residía, no en el lugar de residencia del heredero. Y, como se ha apuntado, puede variar mucho de una comunidad a otra. Así, por ejemplo, Madrid y Cataluña presentan las mayores diferencias en la aplicación de este impuesto. En Madrid, por ejemplo, existe una bonificación del 99% para cónyuges, descendientes y ascendientes (grupos I y II), mientras que en el caso de Cataluña, las bonificaciones son más complejas y varían según el grado de parentesco y la base imponible.

No obstante, es útil saber que el pago de este impuesto puede realizarse en un plazo máximo de seis meses, aunque puede solicitarse una prórroga de otros seis. No obstante, en ocasiones, este plazo no es suficiente para muchos herederos, lo que les lleva a renunciar a la herencia. Y, cada vez, son más los que renuncian a ella.

Una carga económica difícil de asumir

Según Property Partners, en los últimos años, el rechazo de herencias ha aumentado considerablemente en España. Según el Consejo General del Notariado, en 2023 más de 56.000 personas renunciaron a una herencia -el máximo de la serie histórica-, lo que representa aproximadamente un 15,7% del total de herencias tramitadas. "Este porcentaje es especialmente significativo si se tiene en cuenta que no se trata únicamente de herencias sin valor, sino también de casos en los que los gastos o las deudas asociadas superan los beneficios", añade Reuse.

El rechazo de herencias es, por tanto, un fenómeno claramente en aumento. Según datos del Consejo General del Notariado, el número de renuncias ha crecido un 25% desde 2019, alcanzando cifras récord en 2023. En la última década, de hecho, prácticamente se han duplicado las herencias rechazadas.

Las principales causas de este incremento son el descubrimiento de deudas ocultas asociadas al fallecido, el encarecimiento de los tributos como el ISD y la plusvalía municipal, y el contexto económico adverso, con inflación elevada y menor poder adquisitivo. Además, la burocracia y los plazos ajustados para gestionar una herencia pueden disuadir a muchos herederos, según los expertos.

El desconocimiento puede llevar a muchos a rechazar una herencia, ya que existen alternativas que pueden permitir a los beneficiarios acceder a su legado sin asumir una carga imposible de afrontar de inmediato:

1.- Flexibilizar el pago del impuesto. Se puede pedir a la Agencia Tributaria que permita un pago aplazado o en varias cuotas, dependiendo de la solvencia del heredero. Esta opción suele requerir la aportación de garantías o avales y está sujeta al cobro de intereses de demora.

2.- Limitar la responsabilidad por deudas. Existe la fórmula de "aceptación a beneficio de inventario", con la que el heredero protege su patrimonio personal. De esta forma, las deudas del fallecido se cubren únicamente con los bienes y derechos de la propia herencia, sin ir más allá. Como se puede apreciar en el gráfico, es una opción que ha ido en aumento en la última década.

3.- Recurrir a financiación externa. Solicitar un préstamo a una entidad bancaria es una opción si se confía en la rentabilidad futura de los bienes heredados. Aunque es una solución viable para obtener liquidez inmediata, implica el pago de los intereses y comisiones correspondientes.

4.- Pactar con los demás coherederos. Cuando la herencia se reparte entre varias personas, se puede acordar que uno de ellos asuma una parte mayor o la totalidad del impuesto a cambio de recibir una porción equivalente de los bienes.

5.- Destinar bienes a fines benéficos. Donar una porción de la herencia a una entidad sin ánimo de lucro puede aligerar la factura fiscal, ya que reduce la base imponible del impuesto y, en ciertos supuestos, puede dar lugar a beneficios fiscales adicionales.

6.- Enajenar bienes del patrimonio heredado. Una estrategia común es aceptar la herencia para luego vender algunos de los activos recibidos (como propiedades o acciones) y así obtener los fondos necesarios para afrontar el pago del impuesto. Otros, en cambio, optan por alquilar los bienes inmuebles, aunque son mucho más numerosos los que deciden vender.

Según datos de Fotocasa Research, el peso de los herederos en el mercado de compraventa duplica históricamente al que estos tienen en el alquiler. Las personas que han recibido una vivienda en herencia representan el 23% de la oferta en el mercado de compra (un punto por encima que en 2024), mientras que este porcentaje se reduce al 11% en el segmento de alquiler (también un punto superior con relación al año anterior).

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“Cada año aumenta el peso de la vivienda heredada como resultado de la transición demográfica que protagoniza la generación del baby boom. Estimamos que en la próxima década se producirá la mayor transferencia de patrimonio intergeneracional de la historia, lo que tendrá un impacto estructural en el mercado. Sin embargo, por cada vivienda heredada que se destina al alquiler, el doble se vende", explica María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa. En su opinión, "se trata de un desequilibrio que responde a necesidades económicas de los herederos, pero también a los riesgos asociados al alquiler".

No se puede aceptar una parte de la herencia

Una vez que la condición de heredero ha sido legalmente confirmada, ya sea mediante un testamento o una declaración de herederos, el o los herederos tienen derecho a solicitar un inventario completo del patrimonio hereditario. Este inventario incluye tanto los activos y derechos como las deudas y obligaciones. Con esta información y con la ayuda de expertos en la materia se podrán calcular los impuestos y gastos a pagar y se conocerá si se incluyen deudas dentro de la herencia y de qué importe.

Ahora bien, ¿es posible cambiar de opinión tras haberla aceptado? La respuesta es no. La decisión es irrevocable. Al igual que no se puede aceptar una herencia que previamente se ha rechazado, tampoco se puede renunciar a ella una vez que la has aceptado. Además, la aceptación de una herencia es total e indivisible. No se puede aceptar solo una parte y rechazar otra.

Tampoco existe la opción de seleccionar los bienes que benefician al heredero y descartar las deudas. Aceptar la herencia implica asumir la totalidad de su contenido, con todos sus activos y pasivos. La renuncia, por su parte, también es absoluta y afecta a la totalidad del patrimonio, destacan desde Legálitas.

No se puede cambiar de opinión tras haber aceptado o rechazado una herencia

Al elevado coste de aceptar una herencia se suma, en muchas ocasiones, otro enemigo inesperado: varios herederos. En estos casos, especialmente cuando se trata de bienes indivisibles físicamente, como puede ser una casa, la gestión de una propiedad puede volverse muy compleja. La necesidad de llegar a acuerdos sobre su uso, posible venta o alquiler puede ser fuente de conflictos familiares, ya que cada uno de los herederos puede tener necesidades o intereses muy distintos. Además, si el inmueble no se encuentra en condiciones óptimas o está sujeto a cargas, el desembolso económico para reformarlo y mantenerlo puede ser considerable, lo que suele dar lugar a tensiones.

La suma de todos estos factores lleva a muchos a rechazar la herencia. Según explican desde Legálitas, no hay un plazo legalmente establecido. Eso sí, no se puede aceptar o renunciar a la herencia antes de tener la condición de herederos y es imprescindible formalizar el rechazo de forma expresa y ante notario. Es decir, ha de llevarse a cabo en escritura pública. "Se puede acudir a cualquier notario, independientemente de la localidad, provincia o comunidad autónoma en la que se encuentre y con el certificado de fallecimiento de la persona por la que nos hemos convertido en herederos, así como, en su caso, su testamento o declaración de herederos, firmamos escritura de renuncia", explican.

Cuando uno o varios herederos rechazan una herencia, ésta pasa automáticamente al siguiente llamado en la línea sucesoria, como indica el Código Civil español. Si todos los posibles herederos renuncian, la herencia pasa al Estado, que la asume a través del Ministerio de Hacienda. Según el portal idealista, el Estado tarda una media de entre 3 y 5 años en liquidar y gestionar estos inmuebles, que en muchos casos terminan deteriorándose o siendo subastados. Además, una vez aceptada por el Estado, la vivienda puede ser vendida o utilizada con fines sociales.